每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

千萬級(jí)公寓秒光、天價(jià)“喝茶費(fèi)”重現(xiàn)、二手業(yè)主跳漲惜售、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入市場(chǎng)……3月以來的深圳樓市表現(xiàn)可謂魔幻。而魔幻的表現(xiàn)之后，今年“五一”假期的深圳樓市表現(xiàn)卻未如所期，大家似乎都在靜默地等待。

或受疫情影響，或因政策風(fēng)向未明，開發(fā)商在“靜默”地伺機(jī)而動(dòng)；熱點(diǎn)區(qū)域購(gòu)房者擔(dān)心高位接盤，在“靜默”地等待業(yè)主轉(zhuǎn)變心態(tài)，回調(diào)價(jià)格；業(yè)主在“靜默”地等待著市場(chǎng)能有所恢復(fù)。政策預(yù)期尚未明朗前，市場(chǎng)博弈情緒日漸濃厚。

新房方面，整個(gè)4月及“五一”假期，深圳僅有寶安、龍崗有兩個(gè)項(xiàng)目入市，供應(yīng)極其緊張；二手房市場(chǎng)則表現(xiàn)趨于正常，4月過戶7679套，環(huán)比下跌4.11%。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行，預(yù)計(jì)5月份深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)有所增加；4月份二手房接近8000套的成交量屬于一個(gè)市場(chǎng)正?；嘏癄顟B(tài)，且升溫明顯，很大程度反映的是3月份的市場(chǎng)需求。

深圳某在建樓盤項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

新房入市減少，銷售分化嚴(yán)重

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，4月份深圳成交3446套新房住宅，環(huán)比增加9.3%，連續(xù)兩個(gè)月回升；成交面積327298平方米，環(huán)比增加1.1%，主要集中在龍崗、坪山、深汕合作區(qū)等區(qū)域。

其中，龍崗區(qū)成交1027套新房住宅，環(huán)比增加7.8%，占全市一手住宅網(wǎng)簽量的三成；坪山區(qū)成交379套，環(huán)比增加環(huán)漲264%；深汕合作區(qū)成交403套，環(huán)比增加190%；而南山、福田及寶安，網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅都在五成左右。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，整個(gè)4月及“五一”假期，僅寶安、龍崗有兩個(gè)新房項(xiàng)目入市，供應(yīng)極其緊缺，而新入市項(xiàng)目銷售分化嚴(yán)重。

其中，西部項(xiàng)目仍受市場(chǎng)熱捧，無折扣情況下仍能達(dá)到較高去化。如寶安區(qū)松崗的滿京華云著項(xiàng)目，于5月2日獲批現(xiàn)售145套毛坯住宅，備案均價(jià)4.4萬元/平方米。據(jù)合富研究院（深圳）統(tǒng)計(jì)，4月17日該項(xiàng)目三期創(chuàng)意空間開放；5月3日開盤當(dāng)天第一輪簽到客戶131批，第二輪簽到客戶24批，兩輪合計(jì)155批。兩輪累計(jì)成交122套，去化率高達(dá)84%。

數(shù)據(jù)來源：樂有家

而位于東部龍崗區(qū)的新項(xiàng)目在啟動(dòng)轉(zhuǎn)介、折扣等營(yíng)銷手段后，去化依舊不樂觀。如君華時(shí)代項(xiàng)目，3月27日啟動(dòng)中原、房多多、q房、貝殼居理等多個(gè)渠道轉(zhuǎn)介, 轉(zhuǎn)介費(fèi)用0~15套3%,16~25套上跳3.5%,26套及以上跳4%，提前一月蓄客。4月29日取得預(yù)售后順賣，共成交56套，去化率僅13%。

值得一提的是，此前在市場(chǎng)占盡風(fēng)頭的千萬豪宅太子灣灣璽，因捂盤惜售而被官方鎖定房源。深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡近日在一檔節(jié)目中直言，“一個(gè)樓盤分三次銷售，給老百姓釋放每次秒光的信號(hào)，對(duì)這種行為要堅(jiān)決予以打擊。”張學(xué)凡表示，目前已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)商采取包括限制其所有在深項(xiàng)目網(wǎng)簽等限制政策，并將其捂盤惜售的違法違規(guī)材料移交給相關(guān)部門。

4月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)查詢到的信息顯示，太子灣灣璽項(xiàng)目除33套已備案房源外，其余192套房源全部顯示為“分局鎖定”。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，新房是否入市取決于樓盤的建設(shè)狀況以及蓄客情況。4月份開發(fā)商暫時(shí)不入市，與目前還在疫情期間有關(guān)，同時(shí)也與客戶量還不算太足夠有關(guān)。

高價(jià)二手房源被強(qiáng)制下架

二手房方面，在3月份過戶需求集中釋放后，市場(chǎng)成交正常。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手住宅過戶7679套，環(huán)比下跌4.11%；成交均價(jià)60585元/平方米，環(huán)比上漲3.22%。

與一手房不同，深圳二手住宅各區(qū)過戶量分配比較均勻。4月份寶安及龍崗的二手房過戶量均在1800套左右，福田和南山均在1400套左右。過戶量最高的是寶安的1884套，環(huán)比下跌9.8%。

價(jià)格方面，各區(qū)成交均價(jià)大多有所微漲，最高是南山的82785元/平方米，環(huán)比上漲1.58%；其次為福田的75196元/平方米，環(huán)比上漲1.38%；光明二手住宅成交均價(jià)超越鹽田與坪山，為43167元/平方米，環(huán)比上漲2.48%。

市場(chǎng)熱度已由西部向東轉(zhuǎn)移。深圳某地產(chǎn)中介鐘華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其所在的龍崗區(qū)近期成交較快，價(jià)格未出現(xiàn)大漲，主要為南山區(qū)和寶安區(qū)購(gòu)某買力外溢，其中龍中和坂田區(qū)域是成交的熱點(diǎn)板塊。

而此前業(yè)主大幅跳價(jià)的熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)房源，已被官方通知悉數(shù)下架。光明區(qū)某中介門店的陳洋告訴記者，其公司4月下旬曾下發(fā)通知，要求區(qū)域內(nèi)傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺(tái)4個(gè)熱門樓盤，外網(wǎng)展示價(jià)不得高于6.3萬元/平方米，超出者盡快下架，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)維護(hù)人店面斷網(wǎng)整頓。

數(shù)據(jù)來源：樂有家

光明區(qū)高價(jià)房源被下架并非孤例，在南山和寶安區(qū)超過20萬元/平方米房源也均被強(qiáng)制下架。南山區(qū)某中介門店孫陽告訴記者，某些高價(jià)值的豪宅雖已被強(qiáng)制下架，但業(yè)主心理底價(jià)并沒大變化，房子該怎么賣照舊。對(duì)于購(gòu)房者而言，超出20萬元/平方米部分需要在首付里補(bǔ)齊，增加了購(gòu)房成本。

市場(chǎng)熱度方面，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，4月業(yè)主與客戶的入市信心都較高，新增房源量及客源量有明顯上漲，二手帶看量環(huán)比3月上漲3成。

何倩茹認(rèn)為，4月份的備案數(shù)據(jù)反映出前期非常不錯(cuò)的成交情況。而實(shí)際上，4月市場(chǎng)的成交情況也比較樂觀，“五一”期間購(gòu)房熱情也相對(duì)較高。預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月數(shù)據(jù)面上仍然樂觀，而由于需求集中釋放，預(yù)計(jì)5月的實(shí)際成交會(huì)稍微下降。

值得注意的是，隨著4月中下旬深圳官方密集調(diào)控，市場(chǎng)熱度已有所放緩。“五一”假期，二手房市場(chǎng)帶看量相較之前大幅下降。據(jù)貝殼帶看數(shù)據(jù)顯示，4月深圳貝殼共帶看34次，5月1~5日總帶看約20000次，不及4月分帶看量的十分之一。

一手調(diào)控監(jiān)管，一手鼓勵(lì)供應(yīng)

深圳樓市自3月以來便表現(xiàn)的十分魔幻，一面是久違的天價(jià)“喝茶費(fèi)”重出江湖，一面是從不啟動(dòng)轉(zhuǎn)介的豪宅區(qū)不惜向渠道砸下重金來營(yíng)造熱銷氛圍，加之二手業(yè)主跳漲惜售及經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入市場(chǎng)，使得市場(chǎng)焦慮情緒加重。

同時(shí)，深圳市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管與鼓勵(lì)政策，也從未如此密集而出。

針對(duì)新房市場(chǎng)天價(jià)“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”重現(xiàn)，寶安區(qū)住建局4月3日發(fā)布通知，即日起開展打擊開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)此類違法行為的行動(dòng)。

深圳某住宅小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

針對(duì)二手房跳漲、中介哄抬房?jī)r(jià)等行為，4月9日，深圳南山住建局發(fā)文強(qiáng)調(diào)，凡參與惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的，將依法查處，嚴(yán)肅追究其法律責(zé)任。

而對(duì)深圳樓市推上輿論高點(diǎn)的，是一紙對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市的嚴(yán)查。4月20日，央行深圳支行發(fā)聲，要求轄內(nèi)銀行嚴(yán)查房抵押經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況的緊急自查；深圳市中小企業(yè)服務(wù)局發(fā)布公告，將會(huì)同銀保監(jiān)部門加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度。

4月28日，深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在參加《民心橋》節(jié)目時(shí)坦言，對(duì)于深圳樓市，還有更多調(diào)控手段。

此外，4月30日，廣東省民政廳印發(fā)通知稱，自2020年5月1日起啟用婚姻登記證二維碼，由全省各級(jí)婚姻登記機(jī)關(guān)辦理的結(jié)（離）婚證統(tǒng)一打印二維碼。業(yè)內(nèi)人士分析稱，此舉是為堵住辦理假離婚以低首付買房的口子。

一面加緊調(diào)控和監(jiān)管，一面為緩解房荒放寬入市條件。4月16日，深圳市住建局、規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合通知稱，將放松商品房預(yù)售條件，加快商品房供應(yīng)。此外，各區(qū)在簽訂城市更新項(xiàng)目時(shí)，允許項(xiàng)目實(shí)施主體申請(qǐng)人以金融機(jī)構(gòu)保函代替現(xiàn)金形式的保證金（監(jiān)管資金）。

至于未來是否仍有調(diào)控空間，何倩茹認(rèn)為，一般情況下，只要市場(chǎng)不出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，深圳出政策的幾率比較低?？傮w而言，5月份市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)比較平靜。

李宇嘉則認(rèn)為，未來再出政策調(diào)控與否，要走一步看一步。近期調(diào)控節(jié)奏比較快，政策短期內(nèi)不會(huì)有太大的變動(dòng)，目前主要是從加快新開工和城市更新進(jìn)度增加住房供應(yīng)，強(qiáng)調(diào)從供給端來解決住房短缺問題。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝