每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“我也吐槽過，我們的經(jīng)營難就難在，隨時都好象鋼絲繩上跳雙人舞，如臨深淵，每時每刻都要保持好（多指標(biāo)）的平衡。”

4月25日的陽光城2019年度業(yè)績會上，執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示，2020年公司將繼續(xù)致力于改善基本面。

此番評價背后，2019年陽光城的銷售額2110.3億元，同比增長29.6%。繼2018年跨過“千億”門檻后，陽光城又站上了2000億元臺階。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2019年陽光城的營業(yè)收入610.5億元，同比增速8.1%，相比前兩年的高速增長大幅放緩；同時，歸屬于上市公司股東的凈利潤增速也下滑了13.09%，經(jīng)營效率不高在業(yè)績報表上的表現(xiàn)越來越明顯。

陽光城的資本平衡術(shù)

2019年，陽光城毛利潤率和凈利潤率分別為26.6%和7.1%，雖略低于行業(yè)平均水平，但處于持續(xù)增長狀態(tài)。

一方面，陽光城給出的分紅從2018年每股0.56毛提升到2019年每股2毛。和保利一樣，都屬于超預(yù)期安排。另一方面，陽光城凈負(fù)債率大幅下降44個百分點至138%，現(xiàn)金短債比提升到1.3。融資利率7.7%，下降了23個基點。評級在2019年底升為AAA，整體呈現(xiàn)的資本能力有所提升。

但客觀而言，陽光城的負(fù)債值依然處在行業(yè)較高水平，仍存在融資成本較高的問題。從2019年陽光城的數(shù)據(jù)，可以看出管理層花費了很大力氣，以保證規(guī)模并均衡財務(wù)表現(xiàn)，財報也有“抓鐵留痕”，但不可否認(rèn)仍有不少問題和難題有待解決。

2019年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，取決于陽光城的發(fā)展路線，即資金高周轉(zhuǎn)策略，這客觀會帶動凈負(fù)債率持續(xù)高企，以及利息資本化率高。陽光城超千億規(guī)模債務(wù)背后的資金成本卻被利息資本化了隱藏起來，近幾年的資本化率都在90%左右的高位，這是利潤率沒有明顯改善的一大原因。

另外，債務(wù)方面，從數(shù)字上看有所緩解。2019年末，陽光城有息負(fù)債1123.21億元，跟前兩年的規(guī)?；境制剑?017年和2018年有息負(fù)債分別為1134億元和1126億元）。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報 制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

房企“高周轉(zhuǎn)”模式講究的是一個字“快”字，即快速拿地、快速蓋房、快速完成銷售、資金快速回籠。在此模式下，陽光城需要充足的現(xiàn)金流儲備（主要是外部融資和自有現(xiàn)金流），以確保拿地方面的資金優(yōu)勢，以及原材料采購等方面的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

截至2019年末，陽光城的貨幣資金420億元，比去年同期的335億元有所提升；現(xiàn)金對短債覆蓋倍數(shù)也由1.34提高至2.35，有息負(fù)債中非銀工具占比降至20%左右。

不過陽光城的現(xiàn)金絕對值仍屬緊張，所以雖然賬面現(xiàn)金足以覆蓋一年內(nèi)到期的短期負(fù)債，但高周轉(zhuǎn)經(jīng)營下，意味著其現(xiàn)金流受限程度較高，實際可用于償債的資金并不多。

資本市場也有機構(gòu)提出，向陽光城提供資金是一項風(fēng)險較高的行為，對償債能力表示擔(dān)憂，需要陽光城支付更高的利息來攤薄市場的借款風(fēng)險。

陽光城方面表示，經(jīng)過測算，基于疫情的影響，在最壞最極端情況下，公司至少能保持3個月現(xiàn)金流。“2020年，公司將保證融資性現(xiàn)金流還多少借多少，不會占用經(jīng)營性現(xiàn)金流。拿地的資金比例控制在35%~55%，即560億~880億元之間。”

陽光城預(yù)測，到今年底貨幣資金大約在500億~700億元區(qū)間；2020年計劃在保證有息負(fù)債和財務(wù)指標(biāo)不惡化的情況下，新增財務(wù)投資3000億~5000億元。

副總裁徐愛國表示，整體是把有限的資源重點放在關(guān)注的目標(biāo)城市，包括一二線，包括有發(fā)展?jié)摿?、人口聚集力的城市?/p>

不過朱榮斌表示，“我們內(nèi)部不是以常規(guī)的方法來判斷一二三四線，自己定義的城市能級和傳統(tǒng)定義是不一樣的。”

利潤改善空間值得期待

繼2018年邁過“千億”門檻后，陽光城2019年又站上了2000億元臺階，在克而瑞發(fā)布的2019年房企銷售排行榜上列第13位。

從2019年的數(shù)據(jù)看，陽光城全年在大福建、長三角、珠三角、京津冀和內(nèi)地的銷售金額分別為387.2億元、709.2億元、182.6億元、55.6億元和775.7億元，同比均有增長。不過2018年營業(yè)收入貢獻60.3億元的華北地區(qū)，2019年營收僅9.4億元，也無形中拖累了公司整體收入的增長，營業(yè)收入和利潤同比增速放緩。

正如朱榮斌感嘆的，“房企的經(jīng)營相對困難，暴利時代一去不復(fù)返，現(xiàn)在我們不是要有高期待，而是在土地成本、生產(chǎn)成本提高，價格又不能突破的情況下，讓預(yù)期的回報得以真正實現(xiàn)。”

因而降本增效是陽光城接下來一個重點。朱榮斌表示，2018年之前比較關(guān)注規(guī)模，2000億元之后更關(guān)注品質(zhì)和財務(wù)指標(biāo)的改善。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報 制圖：每經(jīng)編輯 魏文藝

可見，對于2020年，陽光城給出了“2000億元+”的銷售目標(biāo)，這是不確定因素很強的一個設(shè)定。

更多重點將放在利潤上。

數(shù)據(jù)顯示，2019年陽光城毛利率25.53%，同比降0.11%；凈利潤率7.08%，同比增0.16%；歸母凈利潤率6.59%，同比增長1.24%。

朱榮斌直言，要增加1000萬元的利潤都很難，但是損失1個億成本，一個不小心就很容易。

執(zhí)行副總裁吳建斌表示，利潤率是推動下一步發(fā)展非常重要的目標(biāo)，公司想在未來繼續(xù)維持目前水平的毛利率，盡可能實現(xiàn)一些改善。一方面在買地、設(shè)計、大運營的環(huán)節(jié)，同時在降低財務(wù)成本方面做很多工作。

“整體來說，我們首先保證投資工作嚴(yán)格進行，保證預(yù)期的收益良好兌現(xiàn)。在這個基礎(chǔ)上，陽光城因為過去的利潤水平比較低，如果經(jīng)營改善，財務(wù)成本、周轉(zhuǎn)水平高之后，陽光城改善的利潤空間比其他公司更值得期待。”朱榮斌指出。

截至4月24日收盤，陽光城股價報6.66元，跌幅2.06%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)