每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2月全國(guó)樓市成交創(chuàng)歷史新低。

武漢、寧波等，2月新房0成交。

武漢、無錫、杭州，2月二手房0成交。

克而瑞監(jiān)測(cè)的27個(gè)重點(diǎn)城市中，2月整體成交僅240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下降77%，創(chuàng)有史以來最大跌幅。

4個(gè)一線城市樓市總成交僅29萬平方米，環(huán)比下跌82%，同比下降73%，其中廣州跌幅最為顯著。

與此同時(shí)，建筑業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)環(huán)比暴跌33.1個(gè)百分點(diǎn)，部分房企業(yè)績(jī)暴跌逾80%。

但經(jīng)歷過多次“極度困難”的房地產(chǎn)行業(yè)依舊有逆勢(shì)數(shù)據(jù)，并且一出手就是暴漲。比如，有房企2月銷售增長(zhǎng)超100%；一線城市土地出讓金同比暴漲8成，北京、上海屢刷新紀(jì)錄；76只地產(chǎn)股集體上漲，最高漲幅超過30%。

建筑業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)環(huán)比下跌33.1個(gè)百分點(diǎn)

2020年首個(gè)官方數(shù)據(jù)——非制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（PMI），將疫情對(duì)建筑行業(yè)的重創(chuàng)展露無遺：建筑業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)26.6%、新訂單指數(shù)為23.8%，環(huán)比分別下降33.1個(gè)百分點(diǎn)和30個(gè)百分點(diǎn)。

疫情在短期內(nèi)對(duì)各行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成較大沖擊，特別是建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)驟然放緩。非制造業(yè)指數(shù)系列中，建筑業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)、新訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)、業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)均出現(xiàn)了斷崖式下跌，并且拖累了整體降幅擴(kuò)大。

不過相比之下，建筑業(yè)銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比僅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)，為50.9%，仍然守住了50%“榮枯線”。而建筑業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為51.8%，保持在臨界點(diǎn)以上，表明相關(guān)企業(yè)對(duì)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展有信心。

新房銷售規(guī)模降至史上最低水平

今年前2個(gè)月，新房銷售規(guī)模已降至史上最低水平。

據(jù)克而瑞，全國(guó)27個(gè)重點(diǎn)城市2月新建商品住宅僅成交240萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)83%，同比下滑77%。受疫情影響較大的武漢，因買家購(gòu)房意愿不強(qiáng)加之售樓處開放受限，二月甚至出現(xiàn)了0成交。

2月，北上廣深四個(gè)一線城市總成交量只有29萬平方米，同比下跌73%，環(huán)比下跌82%；二三線城市總成交約211萬平方米，同比、環(huán)比分別下降78%和84%。除成都、南京、鄭州成交量超過20萬平方米，多數(shù)城市成交量不到10萬平方米。

疫情影響下，幾乎所有房企都面臨短期銷售業(yè)績(jī)下行的壓力。

據(jù)目前的數(shù)據(jù)披露，融創(chuàng)中國(guó)2月合同銷售額約122.1億元，同比下降33.17%；富力地產(chǎn)2月權(quán)益合約銷售額25億元，同比下降58.68%，環(huán)比下降59.55%；融信中國(guó)2月總合約銷售額約30.36億元，同比下降58.71%，環(huán)比下降58.74%；首創(chuàng)置業(yè)2月簽約金額約8.4億元，同比、環(huán)比下降幅度均超過80%。

據(jù)中指院，今年前兩月各陣營(yíng)房企銷售均值同比去年均出現(xiàn)20%左右的下滑，除恒大外，前十房企業(yè)績(jī)均不及去年同期。

前兩個(gè)月銷售額突破百億的有24家，相比去年減少9家。恒大、萬科超800億元，碧桂園超700億元。

2月單月TOP100房企銷售額同比降38.66%，環(huán)比重挫46.41%。目前，TOP100房企門檻16.5億元，較去年19.8億元下降16.7%。

數(shù)據(jù)來源：中指院

在全國(guó)多省市線下售樓處暫停開放的背景下，恒大祭出網(wǎng)上購(gòu)房和“全國(guó)75折”超高折扣讓利促銷。憑借“網(wǎng)上購(gòu)房”、“75折優(yōu)惠”等營(yíng)銷措施。據(jù)恒大公告，2月合約銷售額447.3億元，同比增長(zhǎng)107.8%。

萬科在各區(qū)域項(xiàng)目有不同優(yōu)惠活動(dòng)，如福州“9.9元領(lǐng)5000元抵用券”；陽光城推出繳納5000元定金享受2%額外折扣、推薦傭金等；融創(chuàng)則在超過60個(gè)城市推出“無理由退房”政策。

與此同時(shí)，房企全面啟動(dòng)網(wǎng)上售樓處或直播賣房活動(dòng)，幾乎涉及全國(guó)多個(gè)城市項(xiàng)目。碧桂園開通“鳳凰通”、雅居樂開啟“雅居寶”，融創(chuàng)則重啟“幸福通”，連央企中建地產(chǎn)也啟動(dòng)“建房通”。

二手房成交同比下降超5成

受重創(chuàng)的還有二手房市場(chǎng)。當(dāng)成交與帶看同時(shí)陷入停滯，疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響也開始逐漸顯現(xiàn)。

興業(yè)證券3月2日研究報(bào)告顯示，2月統(tǒng)計(jì)的13個(gè)城市二手房成交面積同比下挫75%，今年以來累計(jì)同比下滑32%。其中，無錫、杭州整個(gè)2月二手房0成交，成都僅交易1000套，與2019年月均成交萬套形成強(qiáng)烈反差。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢鏈家2月整月0成交，1～2月18城成交量同比下降55%。但市場(chǎng)人士都認(rèn)為，購(gòu)房需求不會(huì)因?yàn)楹谔禊Z事件而消失。

隨著各地逐步復(fù)工與各地利好政策的支持下，貝殼預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后需求會(huì)有一波集中釋放。在此情況下，預(yù)計(jì)新增供給可能花費(fèi)更久時(shí)間恢復(fù)到疫情前水平，而各城市受疫情影響及恢復(fù)程度、恢復(fù)速度存在一定的差異，未來各城市供需將出現(xiàn)短期改變，但不會(huì)改變長(zhǎng)期供需趨勢(shì)。

百城房?jī)r(jià)同比漲超3%

房企積極“以價(jià)換量”，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短暫下跌。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2月全國(guó)100個(gè)城市新房均價(jià)15173元/平方米，環(huán)比下跌0.24%。

100個(gè)城市中，26個(gè)城市環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌，2個(gè)城市與上月持平。與上月相比，上漲的城市數(shù)量減少36個(gè)，下跌的城市增加38個(gè)，其中4個(gè)城市跌幅超1.0%。

26個(gè)價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，日照、東莞以及南通漲幅居前，環(huán)比分別上漲0.51%、0.48%和0.42%；贛州、鹽城、深圳、銀川、揚(yáng)州、嘉興以及柳州漲幅在0.1%～0.3%之間；連云港、宿遷等14個(gè)城市漲幅在0.1%（含）以內(nèi)。金華、鄂爾多斯新房?jī)r(jià)格與上月持平。

72個(gè)環(huán)比下跌的城市中，跌幅最大的是衡水、濰坊、新鄉(xiāng)和南寧，在1.0%～1.5%之間；太原、威海、佛山、鞍山、北海以及株洲跌幅在0.8%～1.0%之間；跌的最少的是無錫、湛江等12個(gè)城市，跌幅在0.1%以內(nèi)。

盡管如此，百城均價(jià)仍比去年同期微漲3.05%，漲幅較上月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)，顯示出市場(chǎng)仍然趨穩(wěn)。

一線城市土地出讓金同比暴漲8成

疫情之下，土地市場(chǎng)走出了分化行情。

據(jù)中指院，300個(gè)城市共成交土地1364宗，環(huán)比減少10%，同比減少3%；成交面積5193萬平方米，環(huán)比減少2%，同比減少9%。其中，住宅類用地（含）環(huán)比減少29%，同比減少24%；成交面積1492萬平方米，環(huán)比減少33%，同比減少20%。土地出讓金總額為2392億元，環(huán)比減少16%。

一線城市地市表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)、供求環(huán)比走高；二線城市明顯降溫，量?jī)r(jià)齊跌。

具體來看，2月上海賣地460億元領(lǐng)跑一線城市。

2月14日，中海聯(lián)合體14.13億元底價(jià)拿下“鼠年第一拍”——上海普陀區(qū)紅旗村舊改項(xiàng)目的2宗商住地塊；隨后香港置地以310億元奪得徐匯巨無霸“徐匯濱江西岸金融港”28幅地塊，一舉刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

北京緊隨其后，2月總計(jì)成交土地10宗、收攬土地出讓金439.89億元。2月25日，海淀西北旺地塊被華潤(rùn)+中交+北科建聯(lián)合體經(jīng)歷過72輪廝殺后摘得，成交價(jià)76億元，溢價(jià)率高達(dá)25.95%，再現(xiàn)近年來新高。

不過，前兩個(gè)月，北京土地出讓金總額累計(jì)673億元，超越上海的619億元，成為全國(guó)總冠軍。

廣州、深圳兩地則持續(xù)冷清。廣州宅地供求環(huán)比減少82%和67%，入市宅地均以底價(jià)成交，合計(jì)收金近13億元，較上月減少近9成。其中，白云區(qū)江高鎮(zhèn)地塊由龍光地產(chǎn)以底價(jià)競(jìng)得，成為本月出讓金最高的一宗地塊。深圳市僅有2宗商辦用地入市，分布于南山區(qū)，合計(jì)收金逾20億元。

二線城市土地出讓金總額環(huán)比降逾4成。三四線城市則供應(yīng)量環(huán)比降近2成，成交量?jī)r(jià)雙降，溢價(jià)率環(huán)比下滑5個(gè)百分點(diǎn)。

頭部房企在一二線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。今年1~2月，TOP3房企拿地總金額較2019年同期增長(zhǎng)19.8%、TOP50房企同比增長(zhǎng)28%。2月單月，TOP50房企拿地總額1731億元，環(huán)比增長(zhǎng)14.7%；Top100房企拿地總額1984億元，同比增長(zhǎng)7.2%，環(huán)比下降21.6%。

拿地金額方面，今年前兩個(gè)月，香港置地、綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地摘得三甲。香港置地以318億元拔得頭籌；綠城中國(guó)以268億元居于第二，拿地勢(shì)頭猛進(jìn)；華潤(rùn)置地以140億元位居第三。 

TOP10企業(yè)1～2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減。綠城表現(xiàn)突出，分別于北京、天津、大連、成都等多城市拿地多宗，成績(jī)格外耀眼。 

76只地產(chǎn)股上漲

房企在資本市場(chǎng)顯出別樣的氣氛。2月3日開市后出現(xiàn)集體大跌，據(jù)雪球，當(dāng)日A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊的120只相關(guān)股票全數(shù)下跌，跌幅最高達(dá)10.14%，僅9只股票跌幅在9%以下。

但隨后A股地產(chǎn)股上演了絕地反擊大戲，隨著房企線上營(yíng)銷常態(tài)化、各地政策的提振，市場(chǎng)信心得到強(qiáng)勢(shì)恢復(fù)。

從2月地產(chǎn)股漲跌榜來看，100家上市房企2月的平均股價(jià)漲幅4.28%。其中，有76只地產(chǎn)股股價(jià)上漲，2只持平，下跌的為22只。

2月累計(jì)漲幅最大的數(shù)中天金融，達(dá)31.28%，H股金地商置和陽光城漲幅分別為27.77%和24.18%，這也是僅有的3家股價(jià)漲幅在20%以上的房企，10%以上漲幅的房企共有21家。

當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)正迎來近幾年最為寬松的政策面，盡管基本面由于種種原因顯出弱勢(shì)，但疫情對(duì)于基本面的影響已反應(yīng)在資產(chǎn)價(jià)格內(nèi)，而政策面的改善對(duì)于未來行業(yè)景氣預(yù)期能夠有效提升，對(duì)于房企未來行業(yè)收入、盈利及現(xiàn)金流增加的預(yù)期將更為積極。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)研究團(tuán)隊(duì)在《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（抗疫專題）》中做出預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)周期性、波動(dòng)性行業(yè)，長(zhǎng)期的政策調(diào)控與頻繁的市場(chǎng)波動(dòng)，使得房地產(chǎn)業(yè)具有一定緩沖能力。

記者手記丨“極度困難”之后

2月樓市在疫情籠罩下經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來最慘烈的一個(gè)月。

供應(yīng)停滯、需求封凍，一線城市成交量直挫80%以上、多個(gè)城市全月0成交，即便在2008年金融危機(jī)爆發(fā)之時(shí)也不曾出現(xiàn)。低迷的數(shù)據(jù)觸發(fā)了人們對(duì)樓市前景的焦慮與猜測(cè)，有人堅(jiān)定地看空，但更多人認(rèn)為報(bào)復(fù)式反彈的到來只待疫情過后。

全面復(fù)工尚無時(shí)間表，高杠桿房企在管理成本、高額利息支出之下不堪重負(fù)，而上半年的債務(wù)到期，令本就面臨巨大經(jīng)營(yíng)壓力的房企開始考慮”活著“的問題。

但危機(jī)從來都是新格局誕生的土壤，線上售房、VR看房本是"不得已而為之"的手段，卻在群雄逐鹿中成為未來房企前置銷售的重要趨勢(shì)。

所幸的是，土地市場(chǎng)已經(jīng)率先回暖，面對(duì)突然的開閘供應(yīng)，房企仍然在理性投拓中“搶血”，爭(zhēng)奪未來業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)化的希望。

再一次“極度困難”，再一次變革機(jī)遇。

視覺：張維薇  排版：陳夢(mèng)妤 鄭直