圖片來源：攝圖網(wǎng)

12月11日，長沙市發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對商品住房價(jià)格及成本構(gòu)成、利潤率等方面做出明確規(guī)定，其中要求商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)利潤率為6-8%。

根據(jù)通知，開發(fā)企業(yè)計(jì)算成本以樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)及小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)等4項(xiàng)成本之和為基數(shù)。

長沙市發(fā)改委也對其他成本費(fèi)用做出明確要求，比如管理費(fèi)用基數(shù)為上述4項(xiàng)費(fèi)用之和的5%；銷售費(fèi)用基數(shù)為上述4項(xiàng)目費(fèi)用之和的2%；利息支出基數(shù)為不超過上述4項(xiàng)目費(fèi)用之和的50%，計(jì)息時(shí)間為合同工期加24個(gè)月。

同時(shí)，住宅小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)商辦公用房、經(jīng)營用房的建安成本機(jī)分?jǐn)傎M(fèi)用、與商品住房物管的各類支出和費(fèi)用及各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費(fèi)用，明確要求不計(jì)入成本。

一位港股上市房企的長沙區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，他是在12月11日獲得關(guān)于長沙“限價(jià)”的消息，獲得消息后第一時(shí)間，他與業(yè)內(nèi)同行進(jìn)行了交流，目前他所在的團(tuán)隊(duì)正在根據(jù)政策內(nèi)容進(jìn)行測算，關(guān)于對房企及開發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生怎樣影響，“目前還沒有明確結(jié)論”。

另一家全國性房企長沙區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前他還沒有進(jìn)一步的信息，從通知內(nèi)容判斷，如果僅給企業(yè)保留6-8%的利潤空間，而其他方面不做相應(yīng)調(diào)整，“這活估計(jì)沒法干下去了，肯定會(huì)虧。”

“原來雖然也限價(jià)，但沒有那么嚴(yán)格，但這次都給你定的死死的了。”其進(jìn)一步表示，項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)、建設(shè)和銷售過程中，會(huì)存在很多不確定的因素，“像管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用，這個(gè)點(diǎn)肯定兜不住的。”

實(shí)際上，早在2017年318調(diào)控后，長沙市就第一時(shí)間推出限價(jià)政策。2017年3月22日，長沙市發(fā)改委價(jià)格調(diào)控處發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售價(jià)格行為的通知》，要求商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)申報(bào)監(jiān)制制度。

彼時(shí)，要求自2017年3月18日期，房企新批預(yù)售、現(xiàn)售，必須到價(jià)格主管部門辦理商品房明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制手續(xù)，并對外進(jìn)行價(jià)格公示。當(dāng)時(shí)要求的商品房銷售價(jià)格包括合理的開發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金和利潤，但并沒有規(guī)定具體數(shù)額和比率。

本次長沙市發(fā)改委下發(fā)的通知，僅僅對商品住房開發(fā)企業(yè)的成本及利潤做出要求，并沒有對原有樓市調(diào)控政策做調(diào)整。

根據(jù)2017年3月18日長沙市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》調(diào)控政策，對長沙芙蓉、天心、岳麓等7個(gè)區(qū)域?qū)嵤┫拶?，長沙本地戶籍家庭限購2套，湖南省內(nèi)非長沙籍家庭限購1套，外省戶籍家庭連續(xù)繳納12個(gè)月社?；騻€(gè)稅限購1套。

彼時(shí)長沙同步出臺(tái)限貸政策，首套30%首付，二套結(jié)清貸款35%首付，二套未結(jié)清貸款45%首付。2017年5月20日，長沙市住建委在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》中又增加2年限售的條款。

來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 田國寶