每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月18日當(dāng)天，北京下調(diào)報(bào)價(jià)的二手房有1287套，降價(jià)房源廣泛分布于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義等地，其中有的房源降幅超過(guò)20萬(wàn)元。而價(jià)格上漲的房源僅118套，很多業(yè)主選擇了用降價(jià)來(lái)促成交易。

第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在一定程度上印證了北京二手房市場(chǎng)的降溫。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北京7月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.5%，這是北京二手房自今年1月以來(lái)再次出現(xiàn)環(huán)、同比齊跌。

但與此同時(shí)，上海、廣州和深圳分別同比上漲0.4%、0.4%和0.7%，4個(gè)一線城市中僅北京下跌。

北京的二手房緣何跌跌不休？

降價(jià)脫手

目前的北京二手房市場(chǎng)，降價(jià)可能是個(gè)普遍現(xiàn)象。

“目前二手房源充足，存在一定的議價(jià)空間，一般每套都能談下5萬(wàn)~10萬(wàn)元的優(yōu)惠。”順義區(qū)一名中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“不過(guò)金九銀十快到了，到時(shí)候房?jī)r(jià)還會(huì)回暖，您要是想入手近期是最合適了。”

據(jù)諸葛找房，如前所述，8月18日當(dāng)天，北京下調(diào)報(bào)價(jià)的二手房有1287套，降價(jià)房源廣泛分布于海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、順義等地，其中有的房源降幅達(dá)到了20萬(wàn)元以上。而上漲的房源僅118套，很多人選擇了用降價(jià)來(lái)促成交易。

比如，大興區(qū)西紅門一套130平方米的二手房，4月29日掛出時(shí)的報(bào)價(jià)是470萬(wàn)元，8月19日的報(bào)價(jià)已經(jīng)降到了445萬(wàn)元。

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，7月北京二手住宅網(wǎng)簽1.3萬(wàn)套，成交量止跌微升，環(huán)比上漲8%，同比下降14%。

截至7月底，北京二手住宅網(wǎng)簽8.53萬(wàn)套，同比下降7%；成交均價(jià)6.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.5%。進(jìn)入2019年，北京二手房報(bào)價(jià)指數(shù)開始回暖，2月報(bào)價(jià)指數(shù)為44.07%，為近兩年來(lái)峰值，后連續(xù)4個(gè)月下降；7月，二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)為30.31%，指數(shù)止跌微幅回調(diào)，環(huán)比上漲1.8%。

另?yè)?jù)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天，即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時(shí)間為116天，接近4個(gè)月，較2018年增加近20天。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“整個(gè)市場(chǎng)的降溫，外加限購(gòu)、限價(jià)等一系列政策絲毫沒有放松，對(duì)交易量肯定會(huì)形成一定利空。今年銀行貸款政策一季度稍好，但第二季度有所限制，諸多因素的累積造成了利空的形成，也使得二手房交易量上不去。”

限競(jìng)房擠壓

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年1～7月，北京商品住宅（不含保障性住房）累計(jì)新上市448.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.82%。

新上市的商品房中，絕大部分是在土地出讓時(shí)就被限制最高售價(jià)的限競(jìng)房，然而從整體情況看，限競(jìng)房去化并不理想，同時(shí)也在擠壓著二手房的生存空間。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%；網(wǎng)簽面積為125萬(wàn)平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%；平均網(wǎng)簽價(jià)為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。也就是說(shuō)，近七成限競(jìng)房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹?kù)存積壓。

有分析認(rèn)為，2016～2018年北京二手房市場(chǎng)成交份額總體表現(xiàn)穩(wěn)定，今年由于共產(chǎn)房大量供應(yīng)，限競(jìng)房集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致二手房成交占比下降至71%，為近五年最低值。

豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們這里均價(jià)是5.4萬(wàn)元/平方米，周圍沒有太新的房源了，均價(jià)也在5萬(wàn)元左右。我們這里開盤之后，周圍小區(qū)許多二手房業(yè)主都調(diào)低了報(bào)價(jià)。”

海淀區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目紫郡蘭園的限價(jià)是約5.3萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格比周邊二手房?jī)r(jià)至少要低10%左右，有的甚至單價(jià)低2萬(wàn)元不止。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“目前來(lái)說(shuō)，下半年還是二手房市場(chǎng)的低點(diǎn)，會(huì)出現(xiàn)持續(xù)降溫。但到第四季度，市場(chǎng)環(huán)境或許有所改善，這也是房企、開發(fā)商和投資者需要注意的。另外，第四季度北京二手房市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)小幅復(fù)蘇，但這未必能改寫交易數(shù)據(jù)為負(fù)的事實(shí)。不過(guò)總體來(lái)說(shuō)，第四季度還是值得期待的。”

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝