▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

樂伽公寓倒閉之后，官方微信發(fā)布一則公告，“沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款”，讓全國8座城市中，數(shù)以萬計的房東和租客慌了。

僅西安涉及到的租賃房屋有4000多戶，涉及金額7000多萬，租客中不乏剛畢業(yè)的大學生，還有的房東每月還要還月供，他們的損失誰來承擔？

西安官方層面已有行動。

8月14日，西安市房管局發(fā)布通告，公布了20家房屋中介公司，“為‘南京樂伽’無房租住的受損群眾提供性價比高的房源，并提供相應的優(yōu)惠政策。”

西安市公安局還在收集房東和租客的報案材料，南京市政府已經(jīng)啟動審計調(diào)查程序，對樂伽公寓的賬目進行清算。

房東和租客怎樣才能合理維權，追回損失？

粉巷君（ID：nbdfxcj）日前和北京金誠同達（西安）律師事務所高濤律師聊了聊，他的建議亦可作參考。

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房東能不能驅(qū)趕租客？

樂伽公寓倒閉已成既定事實，房東和租客都想及時止損，矛盾不斷激化，房客被強行驅(qū)逐，房東的損失無人承擔。如何合理維護大家的合法權益，成為一道難解之題。

粉巷君：從法律的角度，您能為受損的房東和租客提供一些維權建議嗎？

高濤：在本案中，因樂伽公司經(jīng)營異常，房東和租客目前都是利益受損方，但他們的利益和訴求并不一致，法律上扮演的角色也不同，所以，他們的維權方式和依據(jù)也是不同的。

一是從民事責任角度來看。作為房東，與樂伽公司之間簽訂的有《房屋出租委托代理合同》，首先要盡快啟動訴訟程序，去追究樂伽公司的違約責任。

作為租客，可以主張與房東繼續(xù)履行租賃合同，必要時也可以通過司法程序確認合同效力并要求繼續(xù)履行；如房東強行驅(qū)趕，損毀財物或者人身安全受到威脅，應及時報警；如房東要求解除合同，也可以要求房東承擔違約責任。

二是從刑事責任角度來看。不論是房東還是租客，如果發(fā)現(xiàn)樂伽公司在經(jīng)營活動中存在詐騙、挪用資金、職務侵占等違法犯罪行為線索，應及時向司法機關舉報。

▲ 圖片來源：租客供圖

粉巷君：房子租約未到期，房東是否有權利收回房子？

高濤：以我目前看到的合同版本，房東是沒有權利收回房子的。

房東與樂伽公司之間簽的合同是《房屋出租委托代理合同》，合同中約定樂伽公司的代理權限為：代甲方出租房屋并與承租人之間的洽商、聯(lián)絡事宜，代甲方簽署、變更或解除房屋租賃合同，代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相關費用，監(jiān)督承租人按照房屋租賃合同履行約定的義務，其他約定見補充協(xié)議。

樂伽公司與租客簽訂的合同是《房屋租賃合同》，但在合同中樂伽公司已經(jīng)明確自己為“受房屋出租人委托”。

通過以上兩份合同可以分析出，樂伽公司在其中的角色為受托人，其代理行為產(chǎn)生的后果應由房東承擔，如租賃合同尚未到期，在房客未有其他嚴重違約行為的情況下，房東無權收回房子。

當然，房東與樂伽公司之間是否還有其他類型的合同，比如是否存在樂伽公司直接承租房東房屋，然后再轉(zhuǎn)租出去的模式，目前我沒有接觸到此類客戶，還不完全清楚。

在這種模式下，就要探討轉(zhuǎn)租是否有效等問題，房東也不是一定就不能收回房子，還要分析轉(zhuǎn)租合同的法律效力如何，比如房東是否同意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租的期限是否超過原租賃期限等。

粉巷君：房東和租客是通過樂伽公寓達成的租賃協(xié)議，這里房東和租客之間是什么關系？

高濤：按照我目前看到的合同版本，房東和租客之間存在明確的法律關系，就是房屋租賃合同關系。

如何避免下一個樂伽出現(xiàn)？

近兩年，長租公寓的發(fā)展使租房市場更加多元化，但行業(yè)規(guī)范的缺失，又使行業(yè)內(nèi)問題頻發(fā)。樂伽公寓爆雷，反映出的正是行業(yè)內(nèi)監(jiān)管體系的不完善。

粉巷君：樂伽公寓“高進低出”的經(jīng)營模式，是否必然導致其最后資金鏈斷裂？

高濤：出現(xiàn)資金鏈斷裂的原因可能有多種，首先“高進低出”的運行模式，積累到一定時間本身就會出現(xiàn)入不敷出。

另外，比如公司經(jīng)營不善、盲目擴張、成本過高、投資失誤等，也造成公司資金鏈斷裂。同時，也有可能是存在違法犯罪行為，比如公司或公司工作人員在經(jīng)營活動中存在詐騙、挪用資金、職務侵占等，都會造成公司資金鏈斷裂。

具體的原因要等公安等部門的調(diào)查結果出來才能明確。

粉巷君：樂伽公寓爆雷，說明目前監(jiān)管體現(xiàn)也存在一定缺陷，后續(xù)應該如何完善？

高濤：樂伽公司這種向房東支付短期房租、向租客收取長期房租的做法，在自己公司會形成“資金池”，這種經(jīng)營模式如果規(guī)模足夠大，就會形成一定的金融風險。

建議有關監(jiān)管部門嚴控住房租賃企業(yè)，利用租金收取的時間差設立“資金池”，可委托第三方審計機構，定期對住房租賃經(jīng)營企業(yè)進行財務審計。同時加大宣傳力度，讓房東和房客明確認識到參與這種租賃方式存在的風險。

▲ 圖片來源：攝圖網(wǎng)

粉巷君：從長租公寓的經(jīng)營模式來看，房東和租客之間不交涉，完全由中介平臺管理，潛藏的風險就是房東財產(chǎn)受損，或者房客被中介欺騙，為了避免此類問題，您有什么建議？

高濤：租客租房時，應盡量與房東直接交易，簽署書面租房合同，保護好自身權益。

如果不能與房東直接交易，要認真檢查代理人的代理權限和有關出租房屋的產(chǎn)權證明、代理人的營業(yè)執(zhí)照，并綜合考慮作為代理人的中介平臺的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟實力等多方面因素，慎重簽約。

粉巷君：長租公寓問題頻發(fā)，多與“高進低出”的經(jīng)營模式有關，從促進行業(yè)發(fā)展的角度來看，應如何完善？

高濤：“高進低出”的經(jīng)營模式除非有超強的資金墊付能力，否則根本不能持久。由于長租公寓行業(yè)存在前期投入較高、毛利率低、盈利周期過長等客觀情況，現(xiàn)階段不少企業(yè)都處于虧損狀態(tài)。

但租房租賃行業(yè)是一個與民生息息相關的行業(yè)，建議盡快促進住房租賃行業(yè)立法，加快建立市場準入制度，對從業(yè)企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模和運行模式進行規(guī)范。