每經(jīng)記者 李少婷 王帆    每經(jīng)編輯 魏官紅    

股東大會(huì)已經(jīng)開始，但仍不斷有椅子被搬進(jìn)會(huì)場加在后排，不算大的房間內(nèi)擠了百余名機(jī)構(gòu)代表和投資人。8月1日下午，中國國旅（601888，SH）在北京漁陽飯店完成了關(guān)于投資建設(shè)海口市國際免稅城（以下簡稱?？陧?xiàng)目）議案的現(xiàn)場投票。

與此同時(shí)，兩千公里外，在?？谑猩写_發(fā)的西海岸，原屬新港村的六宗地塊被圍擋起來已有至少三個(gè)月。“?？趪H免稅城”的海報(bào)貼在圍墻外，圍墻內(nèi)有大量挖掘機(jī)和運(yùn)土車在進(jìn)行土地平整施工——這里，就是海口項(xiàng)目現(xiàn)場。

擬投資金額128.6億元，這無疑是中國國旅史上最大的投資項(xiàng)目，外界翹首以待之余，也對(duì)其投去審視的目光：一方面，?？陧?xiàng)目將創(chuàng)單體免稅業(yè)態(tài)之最，主營免稅業(yè)務(wù)的中國國旅如何對(duì)標(biāo)太古里等地標(biāo)項(xiàng)目？另一方面，在公告披露和股東大會(huì)審議決策之前，?？陧?xiàng)目已經(jīng)招標(biāo)確定施工單位并舉行了開工儀式，這使得股東大會(huì)充斥著“走過場”的意味。

中國國旅方面信息披露相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)稱，海口項(xiàng)目尚未正式開工，在決策程序上符合規(guī)定。此外，對(duì)于曾被北京市政府方面大肆宣傳的北京臨空國際免稅城項(xiàng)目（以下簡稱北京項(xiàng)目），該人士表示該項(xiàng)目目前僅存在戰(zhàn)略合作協(xié)議。上述兩個(gè)項(xiàng)目，公司做到了信息披露內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，做到了合法合規(guī)。

在及時(shí)性和謹(jǐn)慎性中之間，中國國旅自稱選擇了謹(jǐn)慎性。但值得注意的是，在針對(duì)項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告中，公司對(duì)項(xiàng)目前景的表述十分充分，但對(duì)自身經(jīng)驗(yàn)不足等風(fēng)險(xiǎn)少有提及。

當(dāng)?shù)卣群伴_工，上市公司后做決策

8月1日下午，中國國旅臨時(shí)股東大會(huì)審議通過了海口項(xiàng)目的相關(guān)議案。此時(shí)，距離?？谑姓矫婀_披露項(xiàng)目信息已半年有余，而?？陧?xiàng)目透過公告與中國國旅投資者見面的時(shí)間僅有半個(gè)月。

根據(jù)?？谑姓矫媾兜男畔ⅲ？陧?xiàng)目自2018年底先后進(jìn)行了地塊使用權(quán)出讓、設(shè)計(jì)施工總承包招標(biāo)工作。2019年3月18日，?？陧?xiàng)目作為海南省重點(diǎn)項(xiàng)目之一參與了集中開工活動(dòng)，至少到4月上旬項(xiàng)目仍在施工。

工地圍墻上的“?？趪H免稅城”標(biāo)志 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

相較之下，中國國旅的信息披露在“及時(shí)性”上尚不如作為項(xiàng)目承建單位的中國建筑（601668，SH），后者中標(biāo)了?？陧?xiàng)目的設(shè)計(jì)施工總承包部分，在今年2月就披露了相關(guān)信息。

對(duì)此，中國國旅相關(guān)人士回應(yīng)稱，承包商提前招標(biāo)是為了做施工前的準(zhǔn)備。之前有些媒體報(bào)道的“海口國際免稅城開工建設(shè)”的消息，是?？谑姓矫鎸?duì)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目需要安排集中亮相的要求。“施工單位定了以后能提前了解這個(gè)項(xiàng)目，提早進(jìn)行施工方案的準(zhǔn)備，為項(xiàng)目施工建設(shè)期節(jié)省時(shí)間，提前進(jìn)場了解情況，對(duì)項(xiàng)目有益。”

而在公開披露的口徑上，“開工”的意味也與常人的理解有所不同。今年4月，在海南省旅游和文化廣電體育廳官網(wǎng)發(fā)布的消息中，海口項(xiàng)目被介紹為已經(jīng)“全面開工”。

而前述中國國旅相關(guān)人士則表示，海口項(xiàng)目目前尚未取得開工許可證，只能做前期基礎(chǔ)性工作。“我們確實(shí)沒有開工，新聞里也有，我們是搭建臨時(shí)的辦公區(qū)，用圍擋把這個(gè)地圍起來。”

?？陧?xiàng)目門口，項(xiàng)目由中國建筑一局集團(tuán)承建 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

項(xiàng)目的實(shí)際情況究竟如何？7月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了?？陧?xiàng)目現(xiàn)場，結(jié)合航拍和現(xiàn)場走訪的情況來看，項(xiàng)目已經(jīng)建成一部分臨時(shí)辦公樓和宿舍，有大量挖掘機(jī)和運(yùn)土車在進(jìn)行土地平整施工。項(xiàng)目內(nèi)部有部分土地雜草叢生，還有幾個(gè)大小不一的水潭，但尚未見到成型的建筑實(shí)體。

項(xiàng)目已經(jīng)建成部分臨時(shí)工棚 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

這亦與項(xiàng)目門口掛出的工程概況告示牌相符，“目前項(xiàng)目工程正在進(jìn)行前期場地平整、建筑垃圾清理挖運(yùn)等施工作業(yè)。”一位工地內(nèi)部人員向記者證實(shí)，“項(xiàng)目是今年3月份開工的，到目前為止，沒建起來什么東西。”

有許多挖掘機(jī)和運(yùn)土車在進(jìn)行土地平整施工 圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝

“動(dòng)土一下也算是開工，只是搞一下啟動(dòng)儀式。開工之后，就讓設(shè)計(jì)部門去做設(shè)計(jì)，招標(biāo)、辦公場所都開始做起來。但深入去細(xì)化規(guī)劃、做什么形狀、規(guī)模多大，這些都是要上董事會(huì)和股東大會(huì)來進(jìn)行最后拍板的。”一位接近該項(xiàng)目的權(quán)威人士回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，集中開工的時(shí)間是由海南省政府統(tǒng)一部署，今年還有多個(gè)項(xiàng)目選擇不同月份的18日集中開工。

不過，從公司受讓項(xiàng)目地塊到7月16日晚間首次披露?？陧?xiàng)目，時(shí)間跨度超過了6個(gè)月，外部消息已經(jīng)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。經(jīng)過了項(xiàng)目推進(jìn)的多個(gè)節(jié)點(diǎn)，中國國旅方面為何遲遲不披露項(xiàng)目信息？

“從監(jiān)管機(jī)構(gòu)的角度，信息披露不光要及時(shí)，還要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。”前述中國國旅相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)了信息披露的“謹(jǐn)慎性”原則——2018年底披露“拿地”公告即意味著?？陧?xiàng)目立項(xiàng)，在項(xiàng)目有了實(shí)質(zhì)進(jìn)展后，上市公司才進(jìn)行披露。

“可行性研究報(bào)告經(jīng)過多方面的研究論證比較成熟了，前期多次溝通、修改，基本上已經(jīng)達(dá)到一致性，公司覺得可以披露了，項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作也差不多了，能夠正式施工了。”該人士表示，在去年年底“拿地”前，項(xiàng)目的可行性研究已經(jīng)開始，但項(xiàng)目的復(fù)雜性使得相關(guān)報(bào)告近期才獲得通過。

而“謹(jǐn)慎”披露帶來的結(jié)果是，投資者對(duì)項(xiàng)目的前期投入及規(guī)劃進(jìn)展均不知情，亦沒有發(fā)言權(quán)，直到上市公司將一切安排得明明白白。一邊是海口項(xiàng)目圍墻內(nèi)已有施工單位進(jìn)場，另一邊是北京股東大會(huì)現(xiàn)場只待項(xiàng)目通過，看似項(xiàng)目進(jìn)程無縫銜接，但在整體決策程序上對(duì)公司中小股東和投資者難言透明公開。

簽了協(xié)議地還荒著，北京也要建免稅城？

?？陧?xiàng)目由海南省政府方面率先披露，而對(duì)外宣稱有著同等投資規(guī)模的北京項(xiàng)目亦在2018年1月由北京市政府方面披露。不過，兩個(gè)項(xiàng)目的走向大相徑庭。

根據(jù)北京市政府方面披露的信息，北京項(xiàng)目由中國國旅、首都機(jī)場集團(tuán)以及順義區(qū)政府共同打造，已正式啟動(dòng)。項(xiàng)目總投資120億元，占地面積444畝（約為30萬平方米），預(yù)計(jì)于2020年建設(shè)完成。

官方資料顯示，北京項(xiàng)目的選址緊鄰北京首都國際機(jī)場南側(cè)，距離T3航站樓僅有600米，可以說是“一眼可見”、“拔腿即到”。但在7月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪并未發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目施工跡象。

但當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆?xiàng)目此前確實(shí)進(jìn)行過籌備。“兩年前我聽說過這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)動(dòng)靜還挺大。”多位當(dāng)?shù)鼐用裰赋?，?xiàng)目有預(yù)留地塊，如今卻是一片荒地。記者按照當(dāng)?shù)鼐用竦奶崾菊业搅讼嚓P(guān)地塊，但地塊臨近邊緣的部分已經(jīng)成了菜園。

按照當(dāng)?shù)鼐用竦闹敢?，記者找到了北京?xiàng)目的選址 圖片來源：每經(jīng)記者 李少婷 攝

8月8日，順義區(qū)政府方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，目前項(xiàng)目尚未開工，原因一方面是土地一級(jí)開發(fā)手續(xù)和規(guī)劃都在辦理過程中，另一方面是項(xiàng)目體量較大，毗鄰首都機(jī)場，交通方案的研究需要進(jìn)行大量基礎(chǔ)性工作，目前設(shè)計(jì)的兩條軌道交通線路可能穿越該地塊。

有部分券商在2018年初的研報(bào)中也對(duì)北京項(xiàng)目進(jìn)行了相關(guān)分析，但中國國旅從未就項(xiàng)目情況進(jìn)行公開披露或辟謠。

前述中國國旅相關(guān)人士向記者表示，2018年1月，公司與順義區(qū)政府及首都機(jī)場集團(tuán)方面確實(shí)簽訂了相關(guān)戰(zhàn)略合作協(xié)議，之后公司也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了相關(guān)的市場研究，目前還未形成最終結(jié)論，至今尚無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。該人士指出，新聞中披露的投資規(guī)模也沒有獲得中國國旅方面的確認(rèn)。

該人士進(jìn)一步指出，同樣是基于“謹(jǐn)慎性”原則，中國國旅方面從未就北京項(xiàng)目進(jìn)行披露。“大家只是有個(gè)意向，不確定的，除非我們正式要做，且履行審批程序，我們才敢說。”

而順義區(qū)政府方面有意繼續(xù)推進(jìn)。2018年初至2019年6月，順義區(qū)政府方面多次提到北京項(xiàng)目，今年6月還表示要“加快新國展二三期、臨空國際免稅城等重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)”。

不同于順義區(qū)政府的積極態(tài)度，中國國旅方面對(duì)該項(xiàng)目似乎仍在觀望。前述中國國旅相關(guān)人士指出，公司在北京也開了市內(nèi)免稅店，但在政策尚未出臺(tái)的情況下，北京市內(nèi)免稅店消費(fèi)群體是即將出境的外籍游客和港澳臺(tái)地區(qū)的旅客。

百億級(jí)綜合體開發(fā)不易，“零經(jīng)驗(yàn)”對(duì)標(biāo)太古里

不論是?？陧?xiàng)目還是北京項(xiàng)目，都并非規(guī)劃為單一免稅業(yè)態(tài)，而是免稅商業(yè)綜合體。?？陧?xiàng)目可行性分析報(bào)告指出，該項(xiàng)目以免稅為核心，涵蓋有稅零售、文化娛樂、商務(wù)辦公、餐飲住宿等多個(gè)元素。

綜合業(yè)態(tài)被認(rèn)為可以更好地滿足消費(fèi)者需求，亦能夠帶來更多的收入和利潤?？尚行匝芯繄?bào)告顯示，海口項(xiàng)目的靜態(tài)回收期為15.8年，動(dòng)態(tài)回收期為18.3年。全周期支出共330.6億元，全周期收入共482.6億元。

制圖：每經(jīng)記者  單位：億元

海口項(xiàng)目的配置是否意味著中國國旅轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)？這個(gè)問題頗受外界關(guān)注，但中國國旅董秘薛軍在通過互動(dòng)平臺(tái)與投資者交流時(shí)對(duì)此進(jìn)行了否認(rèn)。在8月1日下午召開的中國國旅臨時(shí)股東大會(huì)上，中國國旅高管針對(duì)地產(chǎn)配套的設(shè)置回應(yīng)稱，海口項(xiàng)目投入較大，地產(chǎn)只是其配套業(yè)態(tài)，并非主營業(yè)務(wù)，對(duì)免稅城的建設(shè)和資金平衡能提供幫助。

但是，中國國旅此前并無地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)可行性報(bào)告及記者現(xiàn)場走訪情況，項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目并不少：項(xiàng)目3公里至5公里范圍內(nèi)其他普通商品住宅用地成交面積占比高達(dá)76%。在海南省整體限購的背景下，當(dāng)?shù)鼐用窦昂Ｄ鲜“偃f人才引進(jìn)計(jì)劃能否消納這些住宅項(xiàng)目成為挑戰(zhàn)。

中國國旅出具的可行性研究報(bào)告則相對(duì)樂觀——西海岸目前主要的住宅樓盤多數(shù)已售罄，隨著海南自由貿(mào)易港、百萬人才引入計(jì)劃等政策逐步落地，將會(huì)有越來越多的企業(yè)進(jìn)駐，“本項(xiàng)目未來客群預(yù)計(jì)將以海南本地改善型客戶及作為高端人才入戶的新海南人為主”。

在?？陧?xiàng)目之前，中國國旅已經(jīng)在嘗試建設(shè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，即三亞核心島項(xiàng)目。作為三亞海棠灣免稅城的配套項(xiàng)目，三亞核心島項(xiàng)目包括了餐飲娛樂休閑等功能，意在能夠延長免稅店購物人群停留時(shí)間，提供輔助體驗(yàn)。

在可行性研究報(bào)告中，中國國旅將?？陧?xiàng)目對(duì)標(biāo)深圳·萬象城、上海·國金中心以及成都·太古里，而這些項(xiàng)目分別由華潤置地、新鴻基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)開發(fā)，“萬象城”、“國金中心”、“太古里”已經(jīng)形成品牌，在全國多個(gè)城市落地。

對(duì)于以免稅業(yè)務(wù)為主業(yè)的中國國旅而言，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)顯然難比成熟的地產(chǎn)商。在可行性研究報(bào)告中，中國國旅提示了政策、經(jīng)營管理、市場及開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，但并未闡述其缺乏同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

“有些業(yè)態(tài)如果我們公司做不了，不排除未來引入戰(zhàn)略合作方共同開發(fā)的可能。”中國國旅相關(guān)人士表示。一位不愿具名的地產(chǎn)界分析人士也提示到，中國國旅需要引入新型人才，以避免項(xiàng)目后期陷入被動(dòng)局面。

（實(shí)習(xí)生任知微對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）