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嘉寶股份IPO遭延期 如何定價或成第一道關(guān)卡

每日經(jīng)濟新聞 2019-07-02 21:20:26

港股市場發(fā)行窗口未到?

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司(以下簡稱“嘉寶股份”)已確定延期。港交所網(wǎng)站顯示,嘉寶股份目前最新的招股書仍為6月10日的聆訊后版本。

對此,嘉寶股份相關(guān)負責人在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時表示,由于考慮到港股市場發(fā)行窗口等各方面因素,公司經(jīng)綜合考慮后決定更新招股書后再擇機發(fā)行。

然而,一位熟悉香港資本市場的業(yè)內(nèi)人士卻告訴記者,港股市場發(fā)行窗口這一因素與掛牌延期一般沒有直接的因果關(guān)系。

圖片來源:攝圖網(wǎng)

定價、估值考驗企業(yè)

“港股IPO延期掛牌大部分是因為認購不足。”上述業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱,近來這段時間有大型公司股票發(fā)行、港股交易氣氛不足等發(fā)行窗口期因素,可能是認購不足的原因之一;除了市場因素,定價過高也可能導致認購不足。

2018年11月,比嘉寶股份在管面積還稍微小一些的新城悅(01755.HK)發(fā)行價定為每股2.9港元,這也是其擬發(fā)售價格區(qū)間的底限。

但即便如此,新城悅在香港僅獲得認購合共712.3萬股香港發(fā)售股份,為其香港公開發(fā)售項下初步可供認購股份總數(shù)的36%,認購不足部分重新分配至國際配售部分。

如何定價也將成為嘉寶股份掛牌上市的第一道關(guān)卡。

金地物業(yè)高級研究經(jīng)理謝金龍告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者,根據(jù)過往港股市場物業(yè)公司估值來看,PE一般都在30~50倍。如果市場認為定價過高,可能是嘉寶股份作為西南地區(qū)公司讓投資者對其信心較為保守。另外,以母公司來說,藍光發(fā)展相較頭部公司對物業(yè)板塊的成長性支持有所不一。

背靠藍光發(fā)展,嘉寶股份的業(yè)績在同行中表現(xiàn)尚可。2016年~2018年,嘉寶股份在管建筑面積復合年增長率為58.2%。截止2019年4月30日,其在管面積約為6170萬平方米。

在看中規(guī)模的物業(yè)行業(yè),嘉寶股份盡管在管面積高于部分已上市公司,但并不一定能獲得與之對應的高估值,如目前在管面積最大的物業(yè)公司彩生活,PE就低于雅生活和碧桂園服務。

此前一批房企分拆物業(yè)赴港上市后獲得的高估值還是給了未上市的同行很多想象空間。

港股資本市場對不同物業(yè)公司的估值存在較大差異,但均高于其對應的母公司。新城悅發(fā)行時的PE就達到了27倍,雅生活、碧桂園服務上市時更是超過了50倍。

但上市時的PE也是這些港股物業(yè)公司的高點。

如今,碧桂園服務回落至39倍左右,雅生活服務則是19.33倍。東方證券2019年選取的6家港股典型物業(yè)公司平均動態(tài)市盈率為31倍。

增值服務毛利較低

2018年7月,在新三板掛牌不到三年的嘉寶股份宣布退市并轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股,以此獲得更高的知名度和更通暢的融資渠道。

但事實上,很多港股投資者的觀感是“買物業(yè)股的人不多”。

銀河國際的研報指出,一些投資者對較小型的新上市物業(yè)管理公司持“觀望”態(tài)度,原因除了上市歷史較短之外,還可能會擔心其增值服務的收入增長。這取決于開發(fā)商的土儲,關(guān)系到小型物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)問題。此外,由于在IPO上市時籌集的資金較少,因此它們執(zhí)行收購的能力或低于大型企業(yè)。

與多數(shù)物業(yè)公司一致,嘉寶股份本次募集資金用途是擴展業(yè)務規(guī)模、提高增值服務和升級IT系統(tǒng)。

“物業(yè)管理服務行業(yè)發(fā)展至今,已很難單純依靠傳統(tǒng)物業(yè)管理服務盈利來受到資本市場的認同。”協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖對記者表示,長遠來看,物業(yè)管理服務費的收入和毛利率的增長空間較為有限。因此,增值服務被眾多物業(yè)公司作為新的盈利增長點去突破。

記者觀察到,在港股主流物業(yè)公司中,增值服務的毛利率普遍遠高于物業(yè)管理服務的毛利率。其中,少則高12個百分點,多則高近70個百分點,新城悅2018年度的增值服務毛利率就高于物業(yè)管理服務53.9個百分點。

然而2018年度,嘉寶股份物業(yè)管理服務、咨詢服務及社區(qū)增值服務三個業(yè)務線的營收占比分別為61.4%、15.8%及22.8%;毛利率分別是28%、51.9%及34.4%,增值服務僅高于物業(yè)管理服務6.4個百分點。

對于未來增值服務的提升,嘉寶股份計劃以優(yōu)化平臺產(chǎn)品、增加服務多樣性等方式來實現(xiàn),其目前的增值服務內(nèi)容主要是生活服務、住宅房屋經(jīng)紀、商業(yè)物業(yè)管理與經(jīng)營及廣告服務。

謝金龍進一步指出,物業(yè)公司一方面可以通過規(guī)?;瘉斫档统杀净驇痈郊訕I(yè)務來獲得競爭優(yōu)勢;另一方面就是通過差異化凸顯特色,特色也與盈利模式掛鉤。“雖然從行業(yè)整體來說還沒有很清晰的盈利模式,但已經(jīng)有不少探索。”

 

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