近日，西安出臺了新一輪的樓市調(diào)控政策，新政規(guī)定，新落戶西安的購房者需落戶滿一年或連續(xù)繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅方可在限購區(qū)內(nèi)購買新房、二手房；而非西安戶籍的購房者則需提供5年以上（含5年）的個(gè)稅或社保證明。

一石激起千層浪，西安出臺新限購政策后，市場的目光立刻被拉向這個(gè)房價(jià)漲幅連續(xù)數(shù)月排名第一的西部城市。事實(shí)上，包括成都、蘇州等城市近期均已出臺政策試圖對房市降溫。然而，新政究竟能起到何種效果？以西安為例，不少房地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，新政的影響尚難以判斷。

當(dāng)然，在“房住不炒”等政策指引下，也有機(jī)構(gòu)指出，未來調(diào)控政策城市分化將愈加明顯，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，庫存壓力較大的城市或?qū)⑼苿?dòng)剛需釋放，整體看全國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)健運(yùn)營。

西安調(diào)控新規(guī)受關(guān)注

國家統(tǒng)計(jì)局最近公布的全國70城房價(jià)指數(shù)排行中，西安新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)6個(gè)月排名第一，屬于房價(jià)過快上漲的城市，亟需進(jìn)行房價(jià)穩(wěn)定；這被認(rèn)為是西安此次出臺房地產(chǎn)管控政策的重要背景。

陜西省宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長趙銳在接受記者采訪時(shí)表示，西安限購新政的出臺主要是為了平滑矛盾。“一方面為解決引進(jìn)落戶人口的購房明確條件，另一方面，控制新落戶人口的購房量在自用范圍，防止為炒房而落戶，平復(fù)本地市民的需求矛盾。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則談到，西安的限購新政反映出過去借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區(qū)市場炒房等問題。“新政出臺較為及時(shí)，此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，通過政策組合拳，有助于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。”

“很多客戶都是剛落戶過來，政策就出來了。”一位西安當(dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V記者，也有一些客戶是剛看好房子，準(zhǔn)備近期落戶，卻沒料到政策已經(jīng)出來了。記者獲悉，在西安限購新政出臺后，已有不少房產(chǎn)公司組織員工進(jìn)行解讀學(xué)習(xí)。

e公司記者了解到，西安限購新政還涉及執(zhí)行上的細(xì)節(jié)，包括：

1、6月20日及之前落戶的可按照原購審政策執(zhí)行；

2、通過社?；蚣{稅落戶的在6月20日及之前已提交購房資格審核房管系統(tǒng)的，可按照原政策執(zhí)行，6月20日之后提交的一律按滿五年執(zhí)行；

3、在戶籍中心正在辦理落戶申請的，若戶口本中落戶時(shí)間在6月20日之后的，不可按原政策執(zhí)行。

針對此次新政能否起到為房地產(chǎn)市場降溫的作用，e公司記者采訪了多名西安本地的房地產(chǎn)從業(yè)人士。一位國內(nèi)一線房企的銷售人士告訴記者，西安從2017年開始就出臺了限購政策，此后限購力度也一直在加大，但即使這樣，西安房價(jià)仍然一直上漲，并沒有抑制住消費(fèi)者的購房熱潮；因此，新政能否為市場降溫還很難說，“最終結(jié)果只能看市場的供需比。”

事實(shí)上，供需比問題在西安房地產(chǎn)市場一直較為突出，新房、二手房價(jià)格倒掛的問題也長期存在。一位西安本地中介人士就認(rèn)為，新政對房地產(chǎn)市場影響不大，特別是西安有購房需求的客戶基數(shù)很大，但新房產(chǎn)品仍較為有限。

因此，對于此次西安限購政策能否起到積極的作用，該中介人士也持謹(jǐn)慎態(tài)度。“如果要為房地產(chǎn)市場降溫，必須放開新房供應(yīng)量，如果供應(yīng)量上不去，客戶買不上的情況會(huì)一直存在。”

房地產(chǎn)調(diào)控因城施策

與西安樓市同樣高溫難降的還有成都。e公司此前報(bào)道指出，2019年以來，成都土地拍賣市場競爭激烈，多個(gè)片區(qū)土拍價(jià)格樓面價(jià)刷新歷史記錄，甚至遠(yuǎn)高過地塊周邊二手房掛牌價(jià)。

值得一提的是，面對市場高溫，近日，成都市市場監(jiān)督管理局出手，要求房地產(chǎn)廣告不得宣傳“只賺不賠”、“坐等升值”等含有升值或投資回報(bào)的承諾；不得對規(guī)劃建設(shè)中的設(shè)施及其他市政條件做誤導(dǎo)宣傳。

記者注意到，就在西安新限購政策出臺當(dāng)日，蘇州房貸市場收緊的傳聞也受到市場普遍關(guān)注。嚴(yán)躍進(jìn)就此談到，蘇州貸款政策收緊，主要體現(xiàn)在銀行的貸款政策略有調(diào)整，其理由基本上都是額度不足，這也體現(xiàn)出房貸政策趨嚴(yán)的導(dǎo)向。

事實(shí)上，最近這類政策收緊的案例很多，例如南京上浮首套房貸款利率、杭州上調(diào)房貸利率等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，結(jié)合西安等城市近期出臺的政策，可以預(yù)計(jì)房價(jià)過快上漲城市政策收緊的可能性依然很大。同時(shí)，這也會(huì)影響今年三季度的市場交易，基本可以認(rèn)為三季度房屋交易市場會(huì)有降溫的特點(diǎn)，而到了四季度會(huì)有反彈的可能。

然而，除了部分城市房地產(chǎn)政策收緊，記者注意到，國內(nèi)不少城市也在特定區(qū)域放松了限購。南京市高淳區(qū)就是最近的一個(gè)例子，信息顯示，在高淳區(qū)購房的外地人只需提供在南京的《居住證》或《勞動(dòng)合同》即可開具購房證明，不需要近3年內(nèi)累計(jì)2年社保或個(gè)稅。

去年底以來，還有一個(gè)備受關(guān)注的城市就是菏澤，菏澤出臺取消新房、二手房限制轉(zhuǎn)讓的措施被視為國內(nèi)取消先手的第一槍。當(dāng)然，從房地產(chǎn)松綁的城市、區(qū)域?qū)傩詠砜?，仍然以三四線城市或一二線城市偏遠(yuǎn)區(qū)縣為主。

主流機(jī)構(gòu)“論市”

今年4月19日召開的中央政治局會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的總體基調(diào)以及落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。正如前述，國內(nèi)不同城市、不同地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)政策或收緊、或放松的情況，這也意味著調(diào)控政策城市分化將愈加明顯。

不久前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)今年1-5月運(yùn)行數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，5月房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)均小幅回落，如投資、銷售、開工增速，但5月土地市場仍保持較高熱度；分區(qū)域看，東北部銷售大幅回落，分城級看，一線城市熱度維持高位，二、三線城市銷售回落。

那么，今年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況如何，有何預(yù)判？記者注意到，近期，多家券商發(fā)布了房地產(chǎn)行業(yè)2019年中期投資策略，記者也梳理出核心要點(diǎn)供投資者參考。

1.信達(dá)證券認(rèn)為，未來調(diào)控政策城市分化將愈加明顯，同時(shí)，房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松；但落戶限制放寬以及大力發(fā)展都市圈建設(shè)則有利于房地產(chǎn)市場中長期穩(wěn)健增長；市場方面，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)融資環(huán)境難言寬松，熱點(diǎn)城市將加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，庫存壓力較大的城市或?qū)⑼苿?dòng)剛需釋放，整體看全國房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)健運(yùn)營。

2.東海證券認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從增量向存量的變遷，即重資產(chǎn)開發(fā)商向輕資產(chǎn)運(yùn)營商的轉(zhuǎn)型，將地產(chǎn)開發(fā)與其他多元化輔助業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)最大化成為近年各房企發(fā)展的主流趨勢投資策略。投資策略方面，從銷量改善的彈性空間以及政策支持方向來分析，立足于長三角、粵港澳、京津冀、成渝四大城市群，并在核心都市圈輻射區(qū)域內(nèi)的二線、強(qiáng)三線城市布局完善的龍頭房企未來上升的彈性空間較大；此外，二線龍頭較一線龍頭基數(shù)低，業(yè)績彈性空間或更大。

3.光大證券認(rèn)為，從需求側(cè)來看，購房信貸支持高位趨緩，預(yù)計(jì)全年銷售金額持平，銷售面積下降7%；從供給側(cè)來看，維持全年新開工面積增長8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增長6%左右的預(yù)期。投資建議方面，隨著調(diào)控水平提升以及房企逐步拓展上下游，穩(wěn)定現(xiàn)金流比例將逐步提升，平滑營收和利潤的周期性波動(dòng)，地產(chǎn)行業(yè)周期波幅減弱，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)減小，外資配置比例提升，價(jià)值藍(lán)籌股的估值有望平緩提升。

4.招商證券則提到，未來真正高周轉(zhuǎn)房地產(chǎn)公司的價(jià)值將逐步凸顯。其建議關(guān)注真正高周轉(zhuǎn)公司，如萬科A、保利地產(chǎn)，且這類公司受益于集中度提高和持續(xù)的內(nèi)生性現(xiàn)金流；其次，精選“有質(zhì)量的增長”彈性品種，即高杠桿且兼具真正高周轉(zhuǎn)，如中南建設(shè)；同時(shí)，資源型公司仍可獲取穩(wěn)健回報(bào)，相對較高的利潤率彌補(bǔ)了慢周轉(zhuǎn)的缺陷，如華僑城A。

證券時(shí)報(bào) 劉燦邦（封面及內(nèi)文圖自攝圖網(wǎng)）