資本市場是書寫奇跡的地方，前有拼多多4年上市，后有云集5年上市，如今地產(chǎn)企業(yè)也迎來了一家創(chuàng)造奇跡的公司。5月24日，新力控股在港交所提交了招股書。 從招股書來看，新力控股不折不扣地創(chuàng)造了地產(chǎn)企業(yè)的小奇跡，不只是成立9年就即將實(shí)現(xiàn)千億銷售額的“小目標(biāo)”，更是其業(yè)績的連年強(qiáng)勢增長，風(fēng)險(xiǎn)的相對可控，戰(zhàn)略的逐漸調(diào)整，潛能的逐漸積蓄。也許新力控股在成長期仍然有需要改進(jìn)的地方，但對于一家只有9歲的地產(chǎn)企業(yè)來說，這樣的成績單實(shí)屬不易。 增長：營收凈利潤三年連續(xù)翻番毛利率大漲12.6% 在關(guān)鍵指標(biāo)的增長上，新力控股展現(xiàn)了強(qiáng)大的生命力。其損益表中的跡象關(guān)鍵指標(biāo)幾乎都呈現(xiàn)翻番式的增長。 營收上，新力控股在2016年至2018年分別實(shí)現(xiàn)營收為22.23億元、52.41億元和84.15億元，復(fù)合年增長率約為94.6%。其中，主營業(yè)務(wù)物業(yè)銷售分別實(shí)現(xiàn)營收為22.08億元、52.30億元和83.89億元，增速明顯。營收的增長有一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)值得關(guān)注，招股書顯示，新力控股在2018年每平方米的平均售價(jià)是7493元，低于2017年的7639元，在這個(gè)基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)近乎翻番式的增長，說明其并不只是依賴于房價(jià)上漲，而是整體的地產(chǎn)產(chǎn)品受到市場青睞。 利潤層面，新力控股的凈利潤分別為1.31億元、2.78億元和5.55億元，復(fù)合年增長率約為105.84%。值得注意的是，新力控股高速增長的背后也伴隨著行業(yè)地位的不斷提升，其毛利率從2016年的24.7%升至2018年的37.3%，三年間大漲12.6%，對于地產(chǎn)企業(yè)來說這是相當(dāng)快速的發(fā)展態(tài)勢。 不只是營收利潤，新力控股三年間實(shí)現(xiàn)了銷售額與交付面積的“雙高速增長”。在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的銷售金額排行榜中，新力控股在2016年到2018年的銷售額分別為161億元、452億元和822億元，按照這樣的發(fā)展速度，新力控股邁進(jìn)千億俱樂部會(huì)非常輕松。與此同時(shí)，新力控股2016年已交付建筑面積為35.65萬平米，2017年翻了近一倍增至67.87萬平米，2018年又翻了接近一倍，達(dá)到111.96萬平米。銷售額與交付面積的同步高速增長，意味著新力的增長的整體實(shí)力、整體規(guī)模的高速增長，這個(gè)態(tài)勢是值得肯定的。 隨著整體規(guī)模的快速壯大，新力控股2016年行業(yè)100強(qiáng)，在2017年躋身40強(qiáng)，2018年便已位列第36名。這對于一家成立只有9年的公司來說，是相當(dāng)難能可貴的。 穩(wěn)?。憾唐趦攤鶋毫Ψ€(wěn)定現(xiàn)金流連年增長 當(dāng)然，高速增長的狀態(tài)下，難免會(huì)遇到關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑。從招股書來看，新力控股已經(jīng)注意到了這方面的問題，并在逐步解決風(fēng)險(xiǎn)問題。 從短期債務(wù)看，新力控股的償債壓力保持穩(wěn)定。招股書顯示，新力控股速動(dòng)比率在三年間穩(wěn)定保持在1.1-1.2左右，短期負(fù)債維持穩(wěn)定態(tài)勢。從長期債務(wù)看，新力控股遏制了負(fù)債的快速增長。2017年，非流動(dòng)性負(fù)債較2016年增加119%，而2018年比2017年增加71.5%。當(dāng)然，高速增長的同時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)負(fù)債同步上漲的情況，但考慮到新力控股在營收和利潤層面均保持翻番式增長，且增速遠(yuǎn)超負(fù)債的增速，持續(xù)的收入及利潤增長對負(fù)債來說會(huì)是很大的緩解。 另一個(gè)層面，新力控股的現(xiàn)金流在改善。一方面，其經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流在2018年達(dá)到17.25億，與前兩年相比，實(shí)現(xiàn)了正向的現(xiàn)金流，這是風(fēng)險(xiǎn)控制的一大利好信號。另一方面，新力控股的現(xiàn)金及等價(jià)物不斷增加，其2016年到2018年年末的現(xiàn)金及等價(jià)物總額分別為7億、28.8億和70.8億元，現(xiàn)金儲(chǔ)備也在快速增加?，F(xiàn)金流的不斷改善對于新力控股來說加大增加了機(jī)動(dòng)性。現(xiàn)金既可以支撐新力控股的戰(zhàn)略，又可以在必要時(shí)優(yōu)先償還到期負(fù)債，增加了穩(wěn)健性。 當(dāng)然，與發(fā)展已有幾十年的地產(chǎn)企業(yè)相比，新力地產(chǎn)仍然處在上升過程，這個(gè)過程中，負(fù)債問題難免會(huì)凸顯出來，不過考慮到其營收和利潤高速增長為收入帶來的不斷補(bǔ)充，現(xiàn)金流的持續(xù)向好，可以說，處在當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢的新力控股將風(fēng)險(xiǎn)控制在了不錯(cuò)的水平。 潛能：土地儲(chǔ)備1470萬平米長三角大灣區(qū)比重大幅增加 解析新力控股除了要看過去的增長和風(fēng)險(xiǎn)的控制，還要思考未來的發(fā)展。從招股書來看，新力控股未來的潛能還在不斷繼續(xù)。 在關(guān)鍵的土儲(chǔ)指標(biāo)上，新力控股繼續(xù)了龐大的潛能。招股書顯示，截至2019年一季度末，新力控股共計(jì)有101個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約為1480萬平米。其中，已竣工土地面積約為10.93萬平米、處于開發(fā)中物業(yè)的土地面積1130萬平米和持作未來開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約為340萬平米。這意味著，未來新力控股至少能夠釋放出1470萬平米的土地儲(chǔ)備，對于未來的競爭將提供充足的彈藥。 在戰(zhàn)略上，新力控股不斷改善了布局和側(cè)重。作為從江西發(fā)展壯大的房產(chǎn)企業(yè)，新力控股正在逐步向其他區(qū)域布局。從招股書來看，目前，江西省合計(jì)持有新力控股55個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備約778.11萬平米，占總土地儲(chǔ)備的52.6%。而在收入貢獻(xiàn)上，新力股份在江西省所創(chuàng)收入占比從2016年的99.9%下降到2018年的84.2%。這意味著，新力控股的戰(zhàn)略布局成效已經(jīng)非常顯著。 目前，新力控股正在加大布局長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城市以及中國其他具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，毫無疑問，這些區(qū)域人口密集、發(fā)展前景更好，未來，新力控股勢必將極大受益于這樣的戰(zhàn)略布局。 綜合來看，新力控股當(dāng)下正處于快速成長期，在這個(gè)階段，其銷售額、收入、利潤、行業(yè)地位等等都在快速提升，對于一家只有9歲的企業(yè)來說，這樣的發(fā)展速度是十分驚人的。誠然，在負(fù)債和區(qū)域集中層面，新力控股仍然有需要改進(jìn)之處。但需要看到的是，其償債壓力保持穩(wěn)步下降，其現(xiàn)金流在不斷改善，其土地儲(chǔ)備龐大，其戰(zhàn)略布局正凸顯成效。隨著新力控股的不斷發(fā)展，一個(gè)高速增長、穩(wěn)健發(fā)展、潛能無限的房產(chǎn)企業(yè)就在眼前。 （市場有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。）