每經(jīng)記者 王吉力 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受上海外溢效應的影響，素有上海“后花園”之稱的蘇州市所轄昆山市，一直是環(huán)滬置業(yè)的首選。2016年3月，上海升級限購政策，將限購年限由購房之日起前3年內連續(xù)繳納2年社?；騻€稅調整為連續(xù)繳納滿5年社保或個稅后，昆山樓市迎來高光時刻。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，就在上海升級限購政策的當月，昆山商品住宅成交達112萬平方米的“天量”，全年成交593萬平方米并創(chuàng)下歷史紀錄。然而好景不長，當年蘇州先后出臺并升級限購政策，昆山樓市也隨之急轉直下，月均成交量由2016年的49.4萬平方米，急劇萎縮至2017年的20.4萬平方米；2018年月成交量雖小幅增長至21.3萬平方米，但依然創(chuàng)了6年來的第二低。

成交量急劇萎縮，開發(fā)商和中介的日子都不好過。過去兩年的昆山樓市，靠“包裝”社保獲得購房資格突破限購早已是公開的秘密。不過近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在走訪昆山樓市時發(fā)現(xiàn)，盡管個別開發(fā)商和中介依然宣稱能通過包裝社保獲得購房資格，但難度已越來越大。

高鐵昆山南站附近，一棟棟住宅拔地而起，多個樓盤均處于尾盤銷售狀態(tài)

“包裝”社保還能拿到購房資格嗎？

從上海虹橋站乘高鐵，最快僅需17分鐘就能到達昆山南站，兩地每天高鐵車次超過110趟，遠超環(huán)滬的嘉興等地。此外，正在建設并將與上海地鐵11號線無縫對接的蘇州軌道交通S1線，讓兩地早已跳出1小時生活圈的范疇，在同城化的路上越走越近。

便捷的交通、完善的配套、發(fā)達的經(jīng)濟，讓常年位居全國百強縣首位的昆山一直是“滬漂”購房者的首選。

1月22日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到昆山南站，看到附近多個建筑工地塔吊林立，一派熱鬧的施工景象。從昆山南站北出站口出來，沿創(chuàng)業(yè)路向東步行5分鐘，便來到“中創(chuàng)商業(yè)中心”項目營銷中心。

“我們這邊還沒有開盤，暫時還沒有出價格。”一名置業(yè)顧問告訴記者。當記者詢問外地戶籍是否能購房時，該置業(yè)顧問表示：“目前昆山限購，外地戶籍須繳滿1年社保才能買住宅。不過我們這個項目是商業(yè)項目，有商鋪、寫字樓，還有l(wèi)oft公寓。如果你買我們的loft公寓，不受限購政策影響。”

從中創(chuàng)商業(yè)中心出來，向北沿黃河路步行5分鐘，便來到“凱旋門”項目營銷中心。記者發(fā)現(xiàn)，偌大的營銷中心內，除記者和2名置業(yè)顧問外并無其他購房者。

“我們項目現(xiàn)在是尾盤，均價18000元/平方米。目前只有幾套一樓、二樓的房源，價格在17000元/平方米左右。”一名置業(yè)顧問向記者介紹：“外地戶籍目前限購，需繳滿1年社保。”

“昆山有人才安居政策，人才引進的話能買在這兒買房嗎？”對于記者的問題，該置業(yè)顧問表示：“人才引進的話，你也需要在昆山本地就業(yè)，繳滿1個月的社保才能買房。”

當記者詢問是否可以通過“包裝”社保方式獲得購房資格時，該置業(yè)顧問表示“不清楚”。

雖然上述置業(yè)顧問并未明確告知是否可以通過包裝社保獲得購房資格，但在附近一家房產中介公司內，多名員工卻向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，可以通過包裝社保獲得購房資格。

“只要愿意花錢，社?？梢赞k下來。”該中介公司員工告訴記者：“‘辦理’社保，如果自己去跑手續(xù)的話，需要5000塊的手續(xù)費，大概要跑2、3次。當然你也可以委托我們找人給你包裝，大概要1萬多、不到2萬塊錢。”

然而在昆山市花橋鎮(zhèn)，記者走訪多家中介時卻得到了完全不同的答案。

“聽說從1月開始全國社保聯(lián)網(wǎng)了，現(xiàn)在包裝社保拿購房資格應該行不通了。”花橋鎮(zhèn)沿湖大道上多家中介公司員工并不確定地向記者表示。在電話詢問“專業(yè)人士”后，上述中介無一例外、肯定地向記者表示：“不能通過包裝社保拿到購房資格。”

首付分期能否變相突破限購？

“我們之前有很多客戶都跟你一樣，在上海上班，在上海交社保，通過包裝社保后在花橋買房。”上述位于花橋鎮(zhèn)的中介公司員工告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“不過現(xiàn)在來看，你這種情況肯定是買不了二手房了。除非你將上海的社保停掉，在昆山交社保獲得購房資格。”

在中介公司員工看來，雖然自己難以通過包裝社保幫購房者拿到購房資格，但家大業(yè)大的開發(fā)商則有能力通過幫購房者包裝社保拿購房資格來賣房。

“我建議你還是去看看新房。”該中介人士對記者說道。

花橋鎮(zhèn)綠地大道集善路附近一樓盤旁，部分中介經(jīng)紀人在路邊“拉客”

隨后，該中介公司員工帶著記者來到了位于綠地大道與薛兆路交匯處的“嘉寶夢之悅”項目營銷中心。“項目是一房一價，均價在23000元/平方米左右，物業(yè)費2.35元/平方米/月。”一名置業(yè)顧問記者介紹了項目的區(qū)位、規(guī)劃等情況。

當天雖然是工作日，但前業(yè)看房的人并不少。據(jù)記者觀察，在不到一個小時的時間內，前來看房和客戶達十幾組。

當《每日經(jīng)濟新聞》記者詢問外地戶籍是否能買房時，該置業(yè)顧問表示，可以通過包裝社保的方式拿購房資格。

“我也聽說現(xiàn)在通過包裝社保拿購房資格有難度，但目前我還沒有接到正式通知。”該置業(yè)顧問告訴記者：“不過你要另外向中介支付2萬元的中介費，我們也要找中介。”

隨后該置業(yè)顧問向記者推薦了一套位于5層的2居室，“面積87平方米，總價大概在192萬元。如果是購買首套房，首付三成，目前貸款利率上浮30%。”

盡管該置業(yè)顧問表示可以通過中介代辦社保拿到購房資格，但其建議記者分期支付首付款。

“也就是說簽認購協(xié)議當天支付兩成首付，如果一年后你的社保能審核通過并拿到購房資格，再支付余下的一成首付簽購房合同。”該置業(yè)顧問同時向記者表示，現(xiàn)在首套房貸利率上浮30%已經(jīng)很高，一年后如果貸款利率下降再簽合同的話會“更劃算”。

在記者詢問能否確定通過包裝社保獲得購房資格時，上述樓盤置業(yè)顧問表示：“如果到時候沒有通過社保審核，我們會把已支付的兩成首付款退給你。”

官方：外地人購房必須在蘇州繳納社保

多位市場分析人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，當前上海房價相對較高，限購政策較嚴，一部分有購房需求或沒有購房資格的人會選擇到昆山這類環(huán)滬城市置業(yè)。雖然購房者有買房需求，開發(fā)商有賣房意愿，但受限于昆山的限購政策，供需雙方并不能達成交易，這也催生了各類違規(guī)代辦社保、分期首付等亂象。

“一方面是上海、蘇州地鐵連通的利好因素，配套比較成熟的昆山在環(huán)滬置業(yè)上占據(jù)優(yōu)勢。另一方面，在當前樓市低迷的行情下，開發(fā)商也不會放棄代辦社保、分期首付的營銷機會。”易居研究院知庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。不過他也提醒，上述交易能否最終達成存在較大不確定性，很容易引起購房糾紛。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年8月份蘇州開展了為期4個月的樓市亂象專項整治行動；今年1月12日蘇州再次出臺文件，繼續(xù)開展為期4個月的樓市亂象專項整治行動，而紅頂中介、規(guī)避限購政策的灰色產業(yè)鏈等亂象正是此次行動打擊的重點。

“目前我們的政策是，外地戶籍購房需提供購房之日起前2年內在蘇州累計繳納社會保險或個人所得稅滿1年的繳納證明原件。”昆山市房產交易中心工作人員在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“外地戶籍的在昆山購房，必須在蘇州繳納社保。”

（出于保護記者人身安全考慮，本文記者署名為化名）