每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝

進(jìn)入10月，北京樓市供應(yīng)明顯提速，除了大量“限競房”項(xiàng)目紛紛上市外，10月中下旬上市的4個(gè)預(yù)售價(jià)格10萬元上下的豪宅項(xiàng)目尤其引人注目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這4個(gè)集中上市的豪宅項(xiàng)目預(yù)售單價(jià)均突破了北京延續(xù)了近兩年的8萬元限價(jià)“紅線”。其中泰禾西府大院和華潤昆侖域，單價(jià)均超過11萬元/平方米。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，這些項(xiàng)目選擇在此時(shí)開盤，或是開發(fā)商和主管部門雙方相互作用的結(jié)果。在北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變之后，沒有必要再采取極致的調(diào)控手段。此次北京豪宅集中入市，并不代表著房地產(chǎn)市場調(diào)控松動(dòng)。

為獲得現(xiàn)金流 房企積極推盤

對(duì)于此次北京10萬元上下豪宅的集中入市，郭毅表示，主管部門對(duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了小幅微調(diào)，開發(fā)商也接受了這個(gè)底線價(jià)格。同時(shí)從企業(yè)的角度來講，一些地塊拿地時(shí)間較長，每年資金成本較高，企業(yè)有加快項(xiàng)目入市的動(dòng)機(jī)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷同時(shí)表示，一時(shí)間集中謀求高端項(xiàng)目入市，開發(fā)商們相信，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的政策將是一個(gè)長期而持續(xù)的調(diào)控目標(biāo)，此前希望捂一捂盤、等政策松動(dòng)后在謀求上市的做法不可取了。

同時(shí)，這些豪宅項(xiàng)目占據(jù)著優(yōu)勢(shì)的地理位置，是開發(fā)商投入眾多資源打造的貨值，如果繼續(xù)長期持有，對(duì)于開發(fā)商在當(dāng)前調(diào)控趨嚴(yán)、融資渠道收緊環(huán)境下，會(huì)造成較大的資金壓力。房企在三季度迎來沖擊年度業(yè)績的時(shí)候，因此調(diào)整了開盤節(jié)奏，選擇盡快開盤，盡快獲得現(xiàn)金流。

郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“這幾個(gè)項(xiàng)目基本都是在四五萬元的樓面價(jià)，預(yù)計(jì)定價(jià)在12~15萬元/平方米。就成本以及開發(fā)商的預(yù)期售價(jià)來看，預(yù)售價(jià)格還是有所偏離的。計(jì)算拿地的資金成本，企業(yè)的利潤是相對(duì)比較微薄的。”

防止房地產(chǎn)市場大漲大落

此次北京豪宅集中入市，并不代表著房地產(chǎn)市場調(diào)控松動(dòng)。郭毅表示：“今年限競房等中低價(jià)位房源上市量比較大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變之后，沒有必要再采取極致的調(diào)控手段。”

2016年“930政策”之后，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了持續(xù)高壓政策，這些重拳超出了房企預(yù)期，同時(shí)市場也持續(xù)下行。陳雷說：“房企為了生存，為了現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定，即使是低價(jià)也不得不上市出售手中的高端豪宅項(xiàng)目”。這些豪宅項(xiàng)目都是開發(fā)商不惜重金拿下的優(yōu)質(zhì)資源，這就帶來了矛盾，一方面是早先拿地時(shí)候的高地價(jià)，另一方面是推盤時(shí)候的市場下行，導(dǎo)致這些豪宅售價(jià)同樓面價(jià)相比還是偏低，房企還是會(huì)承擔(dān)一定的經(jīng)營壓力。

縱然此次豪宅突破8萬元“紅線”入市，但是從目前情況來看，政策方面仍然還是一直對(duì)房價(jià)保持高壓態(tài)度，調(diào)控的總體目標(biāo)是穩(wěn)定房產(chǎn)市場，防止其大漲大落，這仍然是主要任務(wù)。而近半年來，政策方面的針對(duì)性越來越強(qiáng)，且重點(diǎn)偏向于打擊擾亂市場正常運(yùn)行的銷售行為，預(yù)計(jì)后期會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)市場的監(jiān)管。

高端有市場 低端有保障

政策調(diào)整的一個(gè)思路是“高端有市場，低端有保障”，不必?fù)?dān)心房價(jià)就此上漲。豪宅因?yàn)槠漭^高的市場售價(jià)，政策對(duì)于豪宅人群的影響較小。陳雷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“北京范圍內(nèi)豪宅項(xiàng)目數(shù)量不多，長期缺失后一旦放開，會(huì)有新開盤短期內(nèi)的需求集中釋放現(xiàn)象，并不能代表豪宅市場火熱。”豪宅是一個(gè)需求十分有限的市場，此次4個(gè)豪宅項(xiàng)目集中釋放這部分高端需求后，短時(shí)間內(nèi)很難再產(chǎn)生更多高端需求?？梢灶A(yù)見，近幾年北京市的豪宅項(xiàng)目會(huì)逐步減少。

陳雷認(rèn)為，購房者不必?fù)?dān)心質(zhì)量問題，一些豪宅項(xiàng)目例如昆侖域，在入市時(shí)由于是處于監(jiān)管的高壓期，從而價(jià)格被限制在了一定范圍，所以出現(xiàn)了一系列減配等質(zhì)量上的隱憂。但目前政策稍有放松且，進(jìn)而帶來預(yù)售價(jià)格有所上漲，再出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率較小。郭毅也同時(shí)表示，如果擔(dān)心豪宅的質(zhì)量問題，可選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，能夠進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)。

“所謂低端有保障，集中供應(yīng)的限競房確實(shí)起到了保障作用。”郭毅表示，與豪宅對(duì)應(yīng)的是限競房，其所滿足的是大部分剛需客的居住需求，這些剛需人群易受政策影響。近期北京公積金新政公布后，部分剛需受到抑制，一些限競房本身帶有位置偏僻等缺點(diǎn)，再加上限競房大規(guī)模上市，充裕的供應(yīng)量也是限競房表現(xiàn)平平的原因。