每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 林菁晶    

10月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局官網(wǎng)獲悉，上海首個(gè)公開(kāi)出讓、用于建設(shè)租賃住房的農(nóng)村集體建設(shè)用地，其使用權(quán)于當(dāng)日被有巢科技投資（深圳）有限公司（下稱(chēng)“有巢”）以1.25億元底價(jià)競(jìng)得。“企信寶”信息顯示，“有巢”為央企華潤(rùn)置地全資所有。早前的8月23日，“有巢”還曾以底價(jià)1.83億元競(jìng)得松江工業(yè)區(qū)一宗建筑面積約5萬(wàn)平方米的租賃住房用地。

此次“有巢”競(jìng)得的編號(hào)為J201800101的地塊位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)；東至企業(yè)，南至泗博路，西至泗聯(lián)路，北至查袋涇；土地面積2.1萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積約4.03萬(wàn)平方米；出讓年限70年。根據(jù)出讓合同，該地塊需建設(shè)租賃住房套數(shù)下限為825套。

在“房主不炒”的背景下，去年8月29日，國(guó)土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、廣州、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。其中建設(shè)用地資源稀缺的北京、上海兩地的試點(diǎn)尤為引人關(guān)注。

今年4月，北京通過(guò)協(xié)議出讓方式，向4家全資國(guó)有或集體企業(yè)出讓4宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)用于建設(shè)租賃住房，邁出“試點(diǎn)”重要一步。時(shí)隔半年，上海則以公開(kāi)掛牌方式出讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)租賃住房。

而回看過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)的20年發(fā)展歷史，其實(shí)約同于國(guó)有土地20年發(fā)展歷史，尤其是在商品房住宅土地供應(yīng)方面來(lái)源單一，政府作為唯一供應(yīng)方，壟斷著整個(gè)商品房住宅土地市場(chǎng)。

“若政府不再壟斷住房供地，集體土地用作租賃用地是試點(diǎn)方向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“但需要注意的是住房與商品房是有區(qū)別的，從目前來(lái)看，政策更多提及的是租賃住房試點(diǎn)。”

實(shí)際上，早在2010年左右上海就已探索在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房。彼時(shí)，上海選取了閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村進(jìn)行首批試點(diǎn)。去年9月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)地探訪上述試點(diǎn)項(xiàng)目“聯(lián)明雅苑”，其400余套房源由村民集資8000余萬(wàn)元建設(shè)，并由村集體下屬企業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，每戶(hù)村民年底分紅2～3萬(wàn)元，年租金回報(bào)率達(dá)到15%，集體土地的利用效率和土地價(jià)值得到明顯提高。而此次地塊的成功出讓?zhuān)巧虾Ｔ圏c(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房以來(lái)，首次以公開(kāi)出讓方式轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。

根據(jù)規(guī)劃，上海將在“十三五”期間建設(shè)70萬(wàn)套租賃住房。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自去年7月首次推出租賃住房用地以來(lái)，上海已成功出讓34宗租賃住房用地，將建設(shè)約3萬(wàn)套租賃住房。

值得注意的是，此次出讓的集體建設(shè)用地與早前已出讓的34宗租賃住房用地有明顯不同。出讓人方面，前者為“上海松江區(qū)泗涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”，后者主要為各區(qū)土地管理部門(mén)。此外，競(jìng)得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一道，與松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽署“上海市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用監(jiān)管協(xié)議”，按照監(jiān)管要求對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理。至目前，上述35宗地塊均由“國(guó)家隊(duì)”以底價(jià)競(jìng)得，其中32宗地塊的競(jìng)得人為上海本地國(guó)企，3宗地塊的競(jìng)得人為央企。

“在建設(shè)用地指標(biāo)緊張的現(xiàn)實(shí)下，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，對(duì)盤(pán)活存量土地資源、多渠道增加租賃住房供應(yīng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用，同時(shí)還能盤(pán)活和放大土地價(jià)值，增加農(nóng)民收入，這是一種多贏。”上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“國(guó)企在追求市場(chǎng)效益的同時(shí)，能夠更好地兼顧社會(huì)效益，這也是國(guó)企底價(jià)拿地的重要原因。”