每經(jīng)記者 魏瓊 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發(fā)商業(yè)廣場披上了“繁華外衣”，現(xiàn)場車水馬龍，十分熱鬧。

晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發(fā)商業(yè)廣場徹底陷入安靜，不夜城變?yōu)?ldquo;空城”。日復(fù)一日，周而復(fù)始，在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業(yè)地標隕落的真相，浮現(xiàn)出規(guī)劃、設(shè)計、運營管理等方面的諸多問題。

這是《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在廈門明發(fā)商業(yè)廣場看到的場景。廈門商業(yè)地標淪落為大排檔，廈門明發(fā)商業(yè)廣場也成為商業(yè)地產(chǎn)的反面教材。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場白天變“空城”

晚上大排檔 白天變“空城”

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪廈門明發(fā)商業(yè)廣場發(fā)現(xiàn)，褪去夜晚的繁華，陽光下一副臟亂、破敗的景象呈現(xiàn)在眼前。地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經(jīng)關(guān)門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進入休整，留守店員正在打掃衛(wèi)生，清洗前一夜留下的油垢。

下雨天，清洗油污的水和雨水混合在淌在街道上，臟水積壓，觸目驚心。白天活躍在明發(fā)商業(yè)廣場的為身著各類顏色工服的外賣小哥，午飯時間接單送餐，稍稍打破了廣場的寧靜。雨天路滑，一外賣小哥摔倒后拍拍身上的水，騎車繼續(xù)前行。

記者在廈門明發(fā)商業(yè)廣場二樓和三樓看到，大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區(qū)街鋪因遠離中軸街鋪而經(jīng)營慘淡，走一步兩步就能看到“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。

明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)，關(guān)閉的店鋪、破舊且停止運作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老板告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，商場的電梯早在一年前就停止運營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動，電梯就沒有運營的必要了。

沿著電梯口下來，是一家人氣火爆的淮南牛肉店。記者了解到，該店于今年1月駐進明發(fā)商業(yè)廣場，店鋪面積約30多平方米，每月租金7000元~8000元。問起生意怎么樣，該店的楊老板邊切牛肉邊開心的告訴記者：“生意好得不得了，晚上的話更紅火。”

與淮南羊肉面店的忙碌相比，旁邊的莆田鹵肉面店稍顯冷清。店老板告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在明發(fā)開店有7、8年了，2、3年前店里的生意都還是可以的，最近幾年客人就沒有以前多了，現(xiàn)在就勉強開著店，糊口飯吃。

地下一樓一家眼鏡店的店員則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，周邊的商鋪基本都關(guān)了，目前這里都是做熟客的，沒有回頭客在這里是做不下去的。

據(jù)了解，該眼鏡店位于手扶電梯旁邊，有顧客上門咨詢眼鏡是否配好。據(jù)該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。在這里做了一年多，地面的鋪位每月租金要2萬元。

明發(fā)商業(yè)廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，前兩年生意好點，現(xiàn)在競爭大了，做不了那么多業(yè)績了。

看著眼前一幕幕，誰能想到這里曾規(guī)劃為廈門商業(yè)地標，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務(wù)，還是當年國內(nèi)城市中心最大的SHOPPING MALL。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場服飾街人流稀少且略顯臟亂破舊

官司纏身 廈門地標隕落 

起點很高，備受關(guān)注。十年過去，廈門明發(fā)商業(yè)廣場最終在外界灼熱的目光中墮落，經(jīng)歷登高跌重，從明發(fā)集團的商業(yè)名片變成明發(fā)的“傷疤”，廈門商業(yè)地標淪落為“地攤”。

2002年9月，明發(fā)集團進軍商業(yè)地產(chǎn)，首發(fā)項目便鎖定在廈門蓮坂舊城改造地塊，該地塊曾被廈門地產(chǎn)界視為“風(fēng)向標”，被寄予厚望。最終明發(fā)集團以7.85億元的價格擊敗競爭對手寶龍拿下該項目，刷新廈門最高地價紀錄。

彼時，明發(fā)集團在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是一片空白，明發(fā)商業(yè)廣場在明發(fā)集團的商業(yè)模式探索中具有里程碑意義。

2003年2月，廈門蓮坂明發(fā)商業(yè)廣場方案敲定，總建筑面積超40萬平方米，目標是打造東南沿海規(guī)模最大，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務(wù)中心。隨后，明發(fā)商業(yè)廣場成功引進了法國家樂福、美國時代華納等多家世界500 強商家進駐。

2003年，明發(fā)商業(yè)廣場動工建設(shè)，2004年開始預(yù)售，2007年正式開業(yè)同時轉(zhuǎn)預(yù)售為現(xiàn)售。經(jīng)歷前期一波熱銷后，明發(fā)商業(yè)廣場的業(yè)主和租戶的噩夢開始了：交房延遲，開業(yè)延遲，陷入慘淡經(jīng)營。

隨后，明發(fā)商業(yè)廣場陷入多起糾紛而官司纏身。據(jù)臺海網(wǎng)(廈門)報道，與廈門明發(fā)商業(yè)廣場有關(guān)的官司曾多達上百件，商家、業(yè)主和開發(fā)商之間糾紛不斷，以商家告業(yè)主居多。為解除租賃合同、退換押金和租金止損，曾發(fā)生近百位商家狀告近百位業(yè)主的現(xiàn)象。

值得一提的是，土拍市場的競爭對手明發(fā)和寶龍后來聯(lián)手開發(fā)明發(fā)商業(yè)廣場項目。據(jù)明發(fā)集團內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，當時明發(fā)集團操盤，占股六成，寶龍占四成。在后來分割物業(yè)的時候產(chǎn)生分歧，最后通過打官司的方式解決。后來明發(fā)和寶龍開啟全國化擴張，兩者再沒有合作，鬧的不歡而散。明發(fā)集團2009年披露的招股書證實了明發(fā)集團和寶龍集團的糾紛。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場夜市大排檔熱鬧非凡

只重銷售 運營能力成硬傷

從土地競拍到規(guī)劃設(shè)計，再到銷售，明發(fā)商業(yè)廣場一直自帶“光環(huán)”，為何卻最終慘敗并成為商業(yè)地產(chǎn)的反面教材？

上述明發(fā)集團內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目的失敗存在很多因素，當時明發(fā)商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，一切都在探索，體量太大導(dǎo)致后期運營吃力，分割銷售也造成難以統(tǒng)一管理。同時商業(yè)地產(chǎn)有自己的生命周期，沒有留存戰(zhàn)略空間，在消費升級下會逐漸被市場淘汰。

據(jù)了解，廈門明發(fā)商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計有近3000間獨立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨立店鋪，面積小，總價低，有利于銷售，但不利于招商。銷售初期，明發(fā)商業(yè)廣場憑借一站式商業(yè)綜合體投資概念實現(xiàn)熱銷。

后期交房和開業(yè)遇阻，大體量的商業(yè)體并未分期試水運營，而是一次性推出市場，結(jié)果開業(yè)情況并不理想。

從目前的設(shè)計來看，廈門明發(fā)商業(yè)廣場的結(jié)構(gòu)設(shè)計是落后的，同心圓形布局，走道太多，分岔口多，如同迷宮?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場多次迷路。同時，明發(fā)商業(yè)廣場大部分商鋪為露天，夏天熱，冬天冷，雨天積水路滑。明發(fā)集團曾引以為傲的擁有連廊、扶梯、電梯130多部，以及近100條主題步行街，最終卻成為影響購物體驗的因素。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，明發(fā)商業(yè)廣場40.6萬平方米的大體量，需龐大的客流量支撐，而該商圈半徑人口密度低，無法支撐如此大體量的商業(yè)。加上后來周邊各類高端、中端商業(yè)廣場的出現(xiàn)擠占了市場，使明發(fā)商業(yè)廣場的運營困境凸顯。

關(guān)于明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營情況，明發(fā)集團總裁黃慶祝在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：經(jīng)營得很好。隨后掛斷了電話。

明發(fā)集團內(nèi)部人士分析指出，從階段性來看，商家經(jīng)營壓力和成本上漲有一定關(guān)系。近些年房價上漲，物業(yè)價值上漲帶來租金成本上升，商家租賃物業(yè)會增加經(jīng)營成本，到一定程度就承受不了了。當然，最主要還是要看企業(yè)內(nèi)部管理能不能跟得上，上述內(nèi)部人士指出。

58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，明發(fā)集團原本的商業(yè)運營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之后對運營和品牌定位失控。

從廈門、南京以及合肥明發(fā)商業(yè)廣場的模式看，明發(fā)集團的商業(yè)地產(chǎn)運營意識不強，以銷售收回投入為主。吳寅認為，商業(yè)地產(chǎn)并不是誰都能做，需要運營理念，更需要責(zé)任心。商業(yè)運營是持續(xù)的過程，需要新思路不斷刺激和提升運營能力。

以住宅的思路做商業(yè)地產(chǎn)，通過快速銷售快速收回成本，面臨經(jīng)營困境的明發(fā)商業(yè)廣場是否有重新改造的計劃？明發(fā)集團相關(guān)負責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，明發(fā)集團也作出了一些努力和改變，關(guān)鍵還得看老板的決策。加上商鋪賣出去了，小業(yè)主如何經(jīng)營是無法控制的。自持部分可以統(tǒng)一管理，已銷售物業(yè)和涉及公共部分需要全體投票，難度較大。

船大不好掉頭，分割銷售之后業(yè)主猶如一盤散沙，這給明發(fā)集團的改造帶來了較大困難。

（實習(xí)生劉可怡對本人亦有貢獻）