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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

2月28日，春節(jié)后北京土地市場(chǎng)首次出讓兩宗地塊，卻遇居住用地?zé)o人報(bào)價(jià)最終流標(biāo)的現(xiàn)象。而另一宗門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊僅經(jīng)一次報(bào)價(jià)，便由金融街＋京西置地聯(lián)合體以底價(jià)拿下。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前兩月（截至日前）北京已成交土地23宗，合計(jì)金額為564.11億元，同比上漲了346%，其中4宗住宅地塊流標(biāo)。2018年北京平均土地成交溢價(jià)率明顯下調(diào)，僅12%。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，從市場(chǎng)端來(lái)看，土地流標(biāo)是行業(yè)市場(chǎng)變化的綜合表現(xiàn)，這意味著開發(fā)商面臨著商品房去化速度困難和現(xiàn)金流緊張的狀況。

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北京土地市場(chǎng)明顯降溫

實(shí)際上北京土地流標(biāo)在去年年末就多有發(fā)生，2017年土拍市場(chǎng)更是以流標(biāo)收官，北京土地市場(chǎng)“有地必爭(zhēng)”的現(xiàn)象不再，“性價(jià)比低”的土地正面臨被動(dòng)流拍和主動(dòng)停拍的局面，土地市場(chǎng)降溫明顯。

“主要現(xiàn)在很多土地（出讓）政府把一些條件約定的非常清楚，大家都算自己的一筆賬。”世茂集團(tuán)副總裁兼華北區(qū)域總裁劉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言。

實(shí)際上，此次流標(biāo)的密云地塊只是北京土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。記者梳理發(fā)現(xiàn)，該地塊為限價(jià)地塊，規(guī)定地上建面13658平方米，其中無(wú)償還建回遷房5684.19平方米，這意味著商品房住宅僅有約7974平方米，限價(jià)21215元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，該地塊流標(biāo)的主要原因是地塊較小，而且其中配套還建面積大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是“性價(jià)比”非常低的地塊。

今年1月30日北京出讓的3幅限價(jià)房地塊中，豐臺(tái)區(qū)一宗起價(jià)高達(dá)63億元的涉宅地塊就曾因無(wú)房企報(bào)名而最終流拍。

此次公開出讓的門頭溝的一宗商業(yè)用地也限定了50%自持比例的條件，最終由金融街＋京西置地聯(lián)合體以底價(jià)拿下，溢價(jià)率為零。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從溢價(jià)率來(lái)看，北京土地市場(chǎng)2017年平均溢價(jià)率為24.33%，而2018年平均土地成交溢價(jià)率明顯下調(diào)，只有12%。

種種跡象表明，北京土地市場(chǎng)熱度明顯降溫。張大偉表示，2018年開始，北京土拍市場(chǎng)宅地溢價(jià)率全面回到個(gè)位數(shù)，流標(biāo)住宅地塊出現(xiàn)了4宗。而在北京住宅土拍歷史上，2018年之前一共也只出現(xiàn)過(guò)31宗住宅地塊流標(biāo)。

張大偉分析表示，目前土地屬性復(fù)雜，如所有土地全面限價(jià)、商品房限價(jià)、共有產(chǎn)權(quán)房等，北京作為全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，二手房?jī)r(jià)格官方統(tǒng)計(jì)下調(diào)了13%。

房企拿地考慮“性價(jià)比”

“去年開始供地增加，房企的決策邏輯也完全不同了。”郭毅分析稱，前兩年品牌房企在北京拿地的邏輯是有地必爭(zhēng)，當(dāng)時(shí)對(duì)地價(jià)的接受能力非常高，那時(shí)候每拿一塊地就決定著品牌房企在首都還能不能有可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年北京土地市場(chǎng)全年成交104宗用地，成交金額約2796億元，同比漲幅高達(dá)225%。其中住宅用地71宗，土地供應(yīng)大幅度增加。

郭毅也指出，一些土儲(chǔ)不足的開發(fā)商因此獲得了很多土地儲(chǔ)備，在土地儲(chǔ)備充足的現(xiàn)狀下，拿地動(dòng)力逐漸衰弱，開發(fā)商開始思考如何回籠現(xiàn)金。再加上近幾年來(lái)房企平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出持續(xù)下滑狀況，資金壓力不斷增加。

房企的整體資金情況持續(xù)緊張，對(duì)于當(dāng)下融資渠道來(lái)說(shuō)，2018年最明顯的是信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)收緊，這使得房企拿地，特別是拿大地塊的難度越來(lái)越大。

張大偉補(bǔ)充道，在信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)嚴(yán)管的影響下，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從2016年“930新政”開始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資貸款成本的增加、去化周期拉長(zhǎng)、營(yíng)銷成本增加等，都要求其在拿地時(shí)對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值做出精準(zhǔn)判斷，一旦市場(chǎng)前景不樂(lè)觀，拿地和開發(fā)周期中各方面成本對(duì)于房企的資金鏈將產(chǎn)生很大壓力。

“因?yàn)楝F(xiàn)在北京開發(fā)利潤(rùn)率本來(lái)就很低，再加上流標(biāo)土地的條件可能稍微差一些，如果大家算不過(guò)這筆賬來(lái)，這個(gè)地做的話肯定（有難度）。“在劉輝看來(lái)，市場(chǎng)上每出一塊地必須通過(guò)一系列測(cè)算來(lái)判斷是否值得關(guān)注。