每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月

長(zhǎng)租公寓探索逐漸進(jìn)入深水期，競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)在運(yùn)營(yíng)上“有心無(wú)力”，隨著Go窩公寓、Color公寓等多個(gè)長(zhǎng)租公寓因經(jīng)營(yíng)不善退出市場(chǎng)，行業(yè)分水嶺顯現(xiàn)。從業(yè)者也曾坦言，長(zhǎng)租公寓如何獲取資金支持是一大痛點(diǎn)。

長(zhǎng)租公寓高速擴(kuò)張和對(duì)壘中，資金的注入無(wú)疑是“雪中送炭”。近日，鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“自如”完成各路明星資本參與的40億元人民幣A輪融資。而在自如CEO熊林看來(lái)，先做到產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)跟得上規(guī)模的擴(kuò)張?jiān)傧牖貓?bào)，過(guò)了這兩關(guān)，第三關(guān)才是盈利。

先有錢、后做規(guī)模，再談?dòng)蔀樾袠I(yè)的鐵律。

200億估值背后的資本邏輯

近兩年來(lái)，長(zhǎng)租公寓獲得融資的企業(yè)不在少數(shù)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，鏈家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓等均已步入戰(zhàn)略融資階段。

近日，鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“自如”宣布完成40億元人民幣A輪融資，領(lǐng)投方包括華平投資、紅杉中國(guó)、騰訊，參投方包括華興新經(jīng)濟(jì)基金、融創(chuàng)中國(guó)等。這是自2016年從鏈家獨(dú)立出來(lái)之后，自如首次接受外部投資。融資之后，自如估值超過(guò)200億元，由此，長(zhǎng)租公寓“風(fēng)口論”再次被提及。

而從投資者的角度來(lái)看，團(tuán)隊(duì)、規(guī)模、運(yùn)營(yíng)模式等都能成為資本看中的關(guān)鍵點(diǎn)。

紅杉資本中國(guó)基金合伙人劉星便看重代表自如長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念，以及消費(fèi)升級(jí)和科技的驅(qū)動(dòng)力。與紅杉資本的投資邏輯相似，騰訊則認(rèn)為自如利用高科技和互聯(lián)網(wǎng)手段提升居住質(zhì)量，運(yùn)營(yíng)效率更高。

華平投資執(zhí)行董事張其奇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓整個(gè)市場(chǎng)熱度非常高，投資人投資的邏輯基本都是看前三名的品牌，不會(huì)投第五名、第六名或者第八名，這也意味著租賃市場(chǎng)未來(lái)集中度將越來(lái)越高。

對(duì)于盈利問(wèn)題，泛大西洋投資總經(jīng)理張陽(yáng)表示，長(zhǎng)租公寓的盈利是一個(gè)長(zhǎng)期的目標(biāo)。目前重要的是，如何在質(zhì)量與規(guī)模之間尋找恰當(dāng)?shù)钠胶猓送?，長(zhǎng)租公寓必須是螺旋式上升的項(xiàng)目，需要有一定規(guī)模，在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)做好質(zhì)量把控，只有發(fā)展到質(zhì)量與規(guī)模平衡的時(shí)間點(diǎn)上才是快速擴(kuò)張的最佳時(shí)機(jī)。

而作為參與投資的房企，融創(chuàng)方面也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回應(yīng)了其投資自如的邏輯，目前自如規(guī)模體量、運(yùn)營(yíng)效率均處于業(yè)內(nèi)第一，優(yōu)勢(shì)明顯，并且也擁有很好的競(jìng)爭(zhēng)力和成長(zhǎng)空間，基于以上預(yù)期，此次投資亦能帶來(lái)不錯(cuò)的財(cái)務(wù)回報(bào)。

規(guī)模與品質(zhì)的競(jìng)逐賽

目前，各路資本紛紛將長(zhǎng)租公寓作為投資標(biāo)的，2018年，長(zhǎng)租公寓將面臨新一輪洗牌。融創(chuàng)方面表示，受政策支持，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間廣闊，公司可以切入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，學(xué)習(xí)自如領(lǐng)先的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但資源獲取、精細(xì)化管理是行業(yè)目前的主要壁壘。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷分析，目前長(zhǎng)租公寓面臨的一大問(wèn)題在于，過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)快速做大的可能性。

張其奇也曾表示，長(zhǎng)租公寓會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：?jiǎn)蔚觌A段輕松盈利；單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆担灰?guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競(jìng)爭(zhēng)力。

這意味著，在行業(yè)培育階段，短期盈利并非是各品牌的首要目標(biāo)，誰(shuí)掌握了規(guī)模，誰(shuí)就掌握了主動(dòng)權(quán)。

首家將長(zhǎng)租公寓提升至“主航道”權(quán)重的龍湖曾表示，希望將產(chǎn)品和服務(wù)延伸至“全生命周期”即“居住+租住”，因此，三年內(nèi)不考慮盈利，到2020年做到行業(yè)TOP3的目標(biāo)，至于未來(lái)是否會(huì)考慮REITs時(shí)，龍湖方面表示，“夯實(shí)運(yùn)營(yíng)是基礎(chǔ)”。

而較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的自如，正處于投資回報(bào)周期的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，但在其運(yùn)營(yíng)不到一年就曾遇到過(guò)一次業(yè)務(wù)增長(zhǎng)變慢的問(wèn)題，如何夯實(shí)基礎(chǔ)成為自如突破發(fā)展的第一堵墻。

彼時(shí)，自如CEO熊林親自實(shí)地調(diào)查得出一個(gè)結(jié)論，“沒(méi)有什么救命稻草，堅(jiān)持品質(zhì)管理這一件事就夠了”。

自如方面提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，自如已進(jìn)入了9座城市，為超過(guò)20萬(wàn)業(yè)主委托管理50萬(wàn)間房源，累計(jì)服務(wù)120萬(wàn)租客，管理資產(chǎn)價(jià)值超過(guò)6000億元。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，規(guī)模效應(yīng)非常明顯，而進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張則往往與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品品質(zhì)、科技的運(yùn)用等不無(wú)關(guān)聯(lián)。自如CFO黃偉波坦言，2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)白熱化的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，大家都有充足的資金和充分的準(zhǔn)備打這場(chǎng)仗，只有朝增值服務(wù)和規(guī)模效率要效益。

熊林則認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)在中國(guó)還普遍處在一個(gè)初級(jí)的水平，先做好服務(wù)再想規(guī)模，先做到產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)跟得上規(guī)模的擴(kuò)張?jiān)傧牖貓?bào)，過(guò)了這兩關(guān)，第三關(guān)才是盈利。