每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼    

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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 梁秋月 盧祥勇

2017年是不少房企的“大年”?？硕鸢l(fā)布的《2017年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200》顯示，截至2017年末，TOP3龍頭房企均破5000億元，千億房企數(shù)量達(dá)17家；躋身百億軍團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)共有144家，行業(yè)集中度加速提升。

過(guò)去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線(xiàn)城市，而庫(kù)存規(guī)模過(guò)大、利潤(rùn)空間狹小的三四線(xiàn)城市一直被列為“禁區(qū)”。隨著新一輪“因城施策”的調(diào)控密集來(lái)襲，一二線(xiàn)城市調(diào)控收緊，土地和樓市雙雙冷清，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市成了“補(bǔ)倉(cāng)”之選。從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，在三四線(xiàn)廣布局的房企抓住這波機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了較好的成績(jī)。

“放棄三四線(xiàn)城市意味著放棄業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。”新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷公開(kāi)表示，在限制性發(fā)展新周期房企需要規(guī)模，就不可能固守著一二線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于周邊中小城市所形成的都市圈，此外，三四線(xiàn)城市存在大量改善性需求，意味著房企擁有許多市場(chǎng)增量機(jī)會(huì)，只要看清三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，踩準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)，快速進(jìn)入就可以獲得業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，并非所有三四線(xiàn)城市都具有長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資價(jià)值，房企所圍獵的三四線(xiàn)城市是圍繞一二線(xiàn)周邊的城市群。短期內(nèi)布局三四線(xiàn)城市是為了迅速補(bǔ)貨，戰(zhàn)術(shù)意義強(qiáng)于戰(zhàn)略意義，未來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略投資重點(diǎn)仍然是回歸核心一二線(xiàn)城市。

三四線(xiàn)成爭(zhēng)奪“新戰(zhàn)場(chǎng)”

克而瑞研究中心發(fā)布的排行榜顯示，2017年千億房企擴(kuò)容至17家，碧桂園、萬(wàn)科和恒大突破五千億陣營(yíng)，行業(yè)集中度加速提升。百億房企也加速擴(kuò)大規(guī)模與銷(xiāo)售，走出了“業(yè)績(jī)大年”。在地域布局上，不少房企拿地重心由一二線(xiàn)城市向三四線(xiàn)城市下沉。

上海易居研究院報(bào)告顯示，2017年1~11月，一、二、三線(xiàn)典型城市新建商品住宅成交面積分別為2161萬(wàn)平方米、12629萬(wàn)平方米和6397萬(wàn)平方米，同比跌幅分別為42%、22%和11%。其中，一線(xiàn)城市跌幅最大，主因是嚴(yán)格的預(yù)售審批制度導(dǎo)致新盤(pán)供應(yīng)量較小，次因是嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制了部分購(gòu)房需求。此外，二線(xiàn)城市的成交也出現(xiàn)明顯下降，也是受到嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響。而三線(xiàn)城市的成交跌幅最小，這和此類(lèi)城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松以及棚改貨幣化等利好因素有關(guān)。

歐陽(yáng)捷指出，下沉合適的三四線(xiàn)城市，才有可能獲得高周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，房企需要結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)行精準(zhǔn)化的戰(zhàn)略布局。

以2017年銷(xiāo)售冠軍碧桂園為例，截至2017年12月底，碧桂園累計(jì)進(jìn)駐中國(guó)超600個(gè)城鎮(zhèn)，擁有超過(guò)1000個(gè)項(xiàng)目。

不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪由一二線(xiàn)逐漸蔓延至三四線(xiàn)城市的需求機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的、榮盛發(fā)展等企業(yè)。深耕三四線(xiàn)城市的榮盛發(fā)展方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)有很強(qiáng)的的區(qū)域性特點(diǎn)，因此，區(qū)域深耕是大中型開(kāi)發(fā)商的共同選擇，榮盛發(fā)展將京津冀、長(zhǎng)三角區(qū)域的廊坊、滄州、徐州、蚌埠、嘉興等當(dāng)做布局重點(diǎn)。

此外，祥生地產(chǎn)也是聚焦三四線(xiàn)城市的典型。據(jù)介紹，祥生地產(chǎn)主要布局上海、杭州、南京等一二線(xiàn)大城市周邊高鐵30分鐘可到的衛(wèi)星城市群，享受大城市外溢的客群。截至2017年11月，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售占到了祥生業(yè)績(jī)總額的90%。

部分三四線(xiàn)城市暗藏風(fēng)險(xiǎn)

不少購(gòu)房者擔(dān)憂(yōu)，三四線(xiàn)城市這波上漲，是否具有可持續(xù)性？

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱曾發(fā)出警示，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、嚴(yán)重透支，預(yù)期二三四線(xiàn)城市樓市將面臨更大調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)隱憂(yōu)。例如，南通、佛山等地房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的渠道傭金比例較高、非本地客戶(hù)比例上升，這意味著很多房企在三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目需要從外地導(dǎo)客。房企需謹(jǐn)慎，考慮市場(chǎng)、貨幣政策等諸多因素，謹(jǐn)防高價(jià)拿地帶來(lái)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

鄧浩志亦認(rèn)為，三四線(xiàn)城市一直是房企選擇性布局的區(qū)域，而相較于一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的土地容易獲取，但未必是所有三四線(xiàn)城市都值得進(jìn)入，必須是圍繞在一二線(xiàn)城市周邊才有機(jī)會(huì)。

與許多房企不同的是，一直以來(lái)，龍湖對(duì)城市有很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)呐袛?，很少進(jìn)入三四線(xiàn)城市。此前，龍湖方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，龍湖一直聚焦一線(xiàn)和二線(xiàn)核心城市，擇機(jī)進(jìn)入到大都市圈的一些周邊城市，這個(gè)策略沒(méi)有變。

和昌集團(tuán)總裁武磊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在重點(diǎn)布局的城市周邊，某些城市可以實(shí)現(xiàn)城市群時(shí)，會(huì)對(duì)周邊機(jī)會(huì)型城市做輪耕，比如鎮(zhèn)江、馬鞍山和滁州等城市，把握機(jī)會(huì)高舉高打，做完迅速撤離。

用武磊的話(huà)說(shuō)，和昌集團(tuán)對(duì)機(jī)會(huì)型的三四線(xiàn)城市“不戀戰(zhàn)”。他認(rèn)為2018年非核心城市圈里的三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售會(huì)出現(xiàn)明顯下降，一些核心二線(xiàn)城市可能會(huì)有上漲，因此，對(duì)于和昌集團(tuán)來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市更多的是機(jī)會(huì)型進(jìn)入，看中短期機(jī)會(huì)，不對(duì)這些城市做過(guò)高的投入和預(yù)期。

龍湖方面也提出，一直持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的五大區(qū)域城市群，以及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市，這些地區(qū)具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，人口導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)和旺盛的需求，在板塊輪動(dòng)中抓住機(jī)會(huì)，積極補(bǔ)倉(cāng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要在三四線(xiàn)城市掘金，更重要的是提前進(jìn)行調(diào)研，甄別出經(jīng)濟(jì)和人口狀況良好，具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€(xiàn)城市，避開(kāi)高庫(kù)存、高風(fēng)險(xiǎn)的城市。必須抓住投資和營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)，警惕三四線(xiàn)城市出現(xiàn)類(lèi)似割韭菜的現(xiàn)象。