每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡  每經(jīng)編輯 姚治宇

潘石屹又賣樓了。

6月26日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱其以總價(jià)35.73億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價(jià)為每平米5.1萬(wàn)元人民幣，這次的交易對(duì)象為新加坡開(kāi)發(fā)商吉寶置業(yè)以及吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。

自去年出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)以來(lái)，這已經(jīng)是潘石屹連續(xù)第二次整售物業(yè)，至此其目前在上海握有的5棟樓目前已甩手2棟。而此次的交易標(biāo)的虹口SOHO距離2016年初開(kāi)業(yè)不到兩年。

SOHO中國(guó)董事會(huì)認(rèn)為，鑒于虹口SOHO項(xiàng)目的可租售面積僅占SOHO中國(guó)所持全部投資物業(yè)的總可租售面積約6%，出售事項(xiàng)將不會(huì)對(duì)公司的總租金收入產(chǎn)生重大不利影響。但頻繁拋售背后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，潘石屹謀為SOHO中國(guó)變相解決現(xiàn)金流和利潤(rùn)率問(wèn)題。

專家：吉寶沒(méi)抄到底

從此次收購(gòu)的形式來(lái)看，吉寶置業(yè)中國(guó)通過(guò)其全資子公司Joysville投資私人有限公司，簽署合資協(xié)議，收購(gòu)Vision (III) 私人有限公司30%的股權(quán)。

據(jù)悉，Vision (III) 間接持有位于虹口區(qū)的虹口SOHO100%的股權(quán)。首峰旗下的首峰亞洲宏觀趨勢(shì)基金三期（簡(jiǎn)稱“AAMTF III”）將持有Vision (III) 40%的股權(quán)，另一名聯(lián)合投資者則持有剩余的30%股權(quán)。

吉寶置業(yè)發(fā)言人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海作為中國(guó)的金融及商業(yè)中心，其市場(chǎng)對(duì)于高質(zhì)量、地理位置優(yōu)越的商業(yè)項(xiàng)目的需求日益旺盛。“在審慎投資策略的指引下，我們將開(kāi)展適當(dāng)?shù)脑鲋倒ぷ?，這不僅能保值，更能在長(zhǎng)期內(nèi)鞏固資產(chǎn)價(jià)值。”

第一太平戴維斯助理董事張琳介紹說(shuō)，今年上海寫(xiě)字樓物業(yè)成交挺活躍，去年整個(gè)市場(chǎng)大總成交非常好，上海也有許多不錯(cuò)項(xiàng)目在出售，潛在買家也一直在看。

資深地產(chǎn)專家組薛建雄表示，“目前上海的項(xiàng)目有的剛建成，有的沒(méi)竣工就拿出來(lái)賣，目前客戶心理價(jià)位也比較高。對(duì)于吉寶來(lái)說(shuō)，拿到標(biāo)的能夠賺到物業(yè)升值和租金的錢，只是沒(méi)有抄到底而已。”。

潘石屹謀現(xiàn)金利潤(rùn)

此次交易對(duì)于SOHO中國(guó)而言劃算嗎？

虹口SOHO綜合體項(xiàng)目共擁有7萬(wàn)零42平方米的可出租面積，其中包括6萬(wàn)5304平方米的辦公樓空間與4738平方米的零售空間。該項(xiàng)目于2015年第四季度竣工，截至2017年3月，出租率高達(dá)97%，主要租戶包括松下電器與中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司等。

公告顯示，虹口SOHO項(xiàng)目截至2016年12月31日的總成本約為23.37億元，虹口SOHO項(xiàng)目的賬面值約為34.46億元。截至2015年及2016年12月31日止年度，旭升置業(yè)分別錄得收益（即租金收入）545.02萬(wàn)元及7933.39萬(wàn)元。

“SOHO這筆交易的確很劃算，因?yàn)槌钟形飿I(yè)反倒會(huì)增加公司的資金成本。”資深地產(chǎn)人士薛建雄表示，價(jià)格雖然不便宜，但是潘石屹也沒(méi)賺到錢，手上持有那么多項(xiàng)目，財(cái)務(wù)還是有壓力。

SOHO中國(guó)則表示，從出售虹口SOHO項(xiàng)目將產(chǎn)生的預(yù)期現(xiàn)金流及利潤(rùn)來(lái)看，此次出售事項(xiàng)為SOHO中國(guó)以公平值變現(xiàn)其于虹口SOHO項(xiàng)目所作投資收益的良機(jī)。

不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在賣掉項(xiàng)目并非一個(gè)明智的選擇。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓則表示，投資需求持續(xù)保持高位，市場(chǎng)上目前可供交易的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有限。我們預(yù)期，中短期內(nèi)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有一定的增長(zhǎng)，投資回報(bào)將會(huì)保持穩(wěn)定。

高力國(guó)際的數(shù)據(jù)則顯示，2017年首季上海大宗物業(yè)市場(chǎng)收錄近80萬(wàn)的成交面積，約人民幣220億元的成交總額，相較于2016年成交熱度不減，而且外資投資者在2017年開(kāi)年之后的市場(chǎng)活躍度優(yōu)于去年，首季投資方向主要偏好于核心商務(wù)區(qū)有增值機(jī)會(huì)的辦公樓資產(chǎn)。