每經編輯 每經記者 杜冉樂 實習記者 馬瑋煒 每經編輯 賈運可    

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在房地產市場，商改住是一個比較敏感的話題。一方面，因為牽涉到可能的違規(guī)問題，開發(fā)商多以打擦邊球的方式私底下進行；另一方面，因為灰色利益的存在，在一些地區(qū)這種問題卻又屢禁不絕。比如，北京市2011年就已經出臺相關規(guī)定叫停商改住，但據(jù)《北京日報》報道，目前北京房地產市場仍有類似項目存在，儼然“怪胎”。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，或許是出于鼓勵住房租賃消費以及去庫存的考慮，目前全國已經有十余省區(qū)放開了商改住，包括廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南等在內，都允許“商業(yè)用房改建為租賃住房”。

但與此同時，也有許多地區(qū)對商改住持否定或謹慎觀望態(tài)度。比如，今年1月6日，上海住建委便出臺規(guī)定：為保障購房人的合法權益，規(guī)范市場秩序，市住建委會同相關部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網上簽約。

昨日（2月28日）下午，隨著兩份蓋有紅色公章的《業(yè)主告知書》與《峰尚匯處理方案》在微信朋友圈里瘋傳，外界似乎看到了上海整改商改住問題的一絲傾向。具體來看，文件落款均為上海通盈置業(yè)，落款日期為2月27日，具體內容為綠地峰尚匯因商改住而主動向業(yè)主發(fā)函整改及賠償?shù)臅娌牧稀?/p>

《每日經濟新聞》記者第一時間聯(lián)系上述房產項目，一位營銷人士表示，賠償和整改都在緩步進行。有分析指出，該事件表明，類似企業(yè)正積極遵照相關要求進行整改，政策風險已經成為很多開發(fā)商需要警惕的風險之一。除非已經入住和成熟的社區(qū)，其他的（商改住項目）都可能面臨被整改的風險，酒店式公寓項目某種程度上已經風光不再。

賠償整改在緩步進行

公開信息顯示，上海通盈置業(yè)成立于2013年8月底，當前注冊資本為2.6億元，唯一股東為綠地集團。

記者注意到，2016年3月之前，上海通盈置業(yè)投資人為上海大隅實業(yè)，此后投資主體變更為綠地集團。在前述兩個文件中，上海通盈置業(yè)表示，在自查中發(fā)現(xiàn)峰尚匯項目中存在更改房屋用途，且將其原本的商辦性質作為住宅來使用的情況。

上海通盈置業(yè)宣布，將對上述項目進行整改規(guī)范，也就是小區(qū)內具有居住功能的插層、隔墻、煙道等設施必須予以拆除至徹底恢復其商辦用途。在賠償方面，前述文件公布了對愿意以及不愿意退房的客戶的不同補償方式。其中，對于不退房的客戶，還祭出了減免三年物業(yè)費的條款。

為了解問題詳情，《每日經濟新聞》記者致電綠地控股董秘王曉東與綠地媒體對接人田新杰，但截至發(fā)稿前尚未得到具體回復。記者隨后又聯(lián)系到涉事項目的一位營銷人員，其回應稱，“賠償和整改都在緩步進行，一開始有不理解的客戶，但是現(xiàn)在接受的更多了，因為也沒辦法了，而且我們的賠償措施也很具體。”

部分網站已下架該項目

對于整個上海樓市，此類不規(guī)范樓盤可能不在少數(shù)。

今年1月初，《21世紀經濟報道》刊文報道稱，當前上海大概有146個類住宅項目、338萬平方米的可售面積被暫停銷售。

一位從事地產行業(yè)的資深人士告訴記者，“很多項目打擦邊球的方式就是有兩個交房時間，一個是政府審批驗收（時間），一個是二次裝修（時間），因為那些分割兩層居家裝修的，不可能通過辦公樓的驗收標準。但（這種整改）動輒就是一個項目，執(zhí)行難度大。如果一旦整改成功，以后就沒有酒店式公寓這一說。”

根據(jù)《每日經濟新聞》記者觀察，截至目前，安居客、搜房等網站或是將綠地峰尚匯項目下架或是刪除了有l(wèi)oft公寓（酒店式公寓）等詞匯的全部動態(tài)。

前述業(yè)內資深人士告訴記者，“（綠地峰尚匯）這件事為什么會引起廣泛關注，就是因為如果商業(yè)項目不能改的話，很多郊區(qū)的項目會非常難去化，對于市場的影響也是極大的。拿綠地峰尚匯來說，這個項目鬧得沸沸揚揚，就是因為自住比例非常高，很多已經在裝修了。”

非入住項目或面臨整改

一位知情人士向記者透露，綠地峰尚匯作為一個已經交房的樓盤，被整頓的理由是其符合未入住的條件（即大部分業(yè)主并未實質入?。?。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，大體上除非已經入住和成熟的社區(qū)，其他的（商改住項目）都可能面臨被整改的風險。他認為，從前述文件對綠地峰尚匯業(yè)主發(fā)出的整改信息要求看，類似企業(yè)正積極遵照相關要求進行整改，并對業(yè)主的實際問題作了考慮。

對于該事件的后續(xù)影響，嚴躍進認為，近期酒店式公寓的銷量將嚴重受挫，（消費者）擔心被整改是最大原因。此外，相關房企也會面臨經營上的損失，就從和業(yè)主的溝通成本來看，存在大量的風險和麻煩。同時，整改以后的物業(yè)性價比可能降低，使得相應的物業(yè)經營成本加大。

前述行業(yè)資深人士表示，所謂的“酒店式公寓，就是在商辦土地上做的‘擦邊球’產品，風險太大且不可控。近些年，甚至有些開發(fā)商還用工業(yè)用地建‘類住宅’，違規(guī)情況五花八門。”

嚴躍進指出，“政策風險已經成為很多開發(fā)商需要警惕的風險之一，整改會帶來很多成本。對于房企來說，投資酒店式公寓項目某種程度上已經風光不再，后續(xù)對各類物業(yè)的政策研究顯得很重要。”