2016年12月底，中基協(xié)小范圍下發(fā)了對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案規(guī)范第4號(hào)內(nèi)部征求意見(jiàn)，或限制證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)類項(xiàng)目。據(jù)記者了解，“4號(hào)文”下發(fā)半月以來(lái)，私募房地產(chǎn)類的項(xiàng)目并未完全停止，仍有項(xiàng)目在排隊(duì)等候備案。

一家上海中型私募對(duì)記者表示：“行業(yè)對(duì)‘暫停備案’的理解是備案的排隊(duì)時(shí)間延長(zhǎng)了，并不是完全停止。房地產(chǎn)項(xiàng)目在流動(dòng)性不足下作為風(fēng)險(xiǎn)收益比較合理的投資類別，仍會(huì)被私募機(jī)構(gòu)當(dāng)做長(zhǎng)期產(chǎn)品線去用心經(jīng)營(yíng)。”

私募：業(yè)務(wù)照舊規(guī)模收縮

根據(jù)征求意見(jiàn)稿的內(nèi)容，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資管計(jì)劃，直接或間接用于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。但一些私募機(jī)構(gòu)并沒(méi)有就此停下腳步，2017年年初，房地產(chǎn)融資項(xiàng)目照樣有條不紊地進(jìn)行著。

上海一家中型私募在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)文件要看得更全面。“我們的理解是，‘4號(hào)文’只是拉長(zhǎng)了備案的排隊(duì)期，并不是全部否定房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資。目前我們就有一個(gè)500萬(wàn)左右的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目，正準(zhǔn)備申請(qǐng)備案。”在采訪中，多家私募都表示出仍會(huì)擇機(jī)推出此類產(chǎn)品的想法，因?yàn)樵谒麄兛磥?lái)，在持續(xù)了一年多的流動(dòng)性不足下，房地產(chǎn)仍為較為穩(wěn)健的投資領(lǐng)域。此外，根據(jù)記者了解，現(xiàn)在這類私募非標(biāo)產(chǎn)品仍可備案，最近一只非標(biāo)產(chǎn)品通過(guò)備案的時(shí)間是2016年12月26日。從具體投資方向看，私募基金非標(biāo)投資標(biāo)的多數(shù)為銀行理財(cái)或自營(yíng)無(wú)法投資的標(biāo)的，其中尤以房地產(chǎn)和地方政府融資為最主要的兩個(gè)領(lǐng)域。

但面對(duì)史上最嚴(yán)的“4號(hào)文”，私募戰(zhàn)線明顯收縮，此前動(dòng)輒上千萬(wàn)甚至上億的房地產(chǎn)融資規(guī)模，現(xiàn)在一些產(chǎn)品規(guī)模只有500萬(wàn)元。“在‘4號(hào)文’征求意見(jiàn)下發(fā)的新環(huán)境下，我們也做好了產(chǎn)品發(fā)行失敗的準(zhǔn)備。”上述私募人士直言不諱地表示。

證大集團(tuán)總裁助理兼私募投資總監(jiān)談佳隆對(duì)記者表示：“傳統(tǒng)意義上，私募業(yè)務(wù)主要分股權(quán)資管和債權(quán)資管兩部分，其中債權(quán)業(yè)務(wù)通常也被稱為類固收業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)資管是私募機(jī)構(gòu)重要方向之一，占到類固定收益業(yè)務(wù)當(dāng)中的相當(dāng)比重。”分析人士指出，鑒于此，從培養(yǎng)完備的業(yè)務(wù)線出發(fā)，資管公司也不會(huì)輕易退出這一領(lǐng)域。

資管產(chǎn)品融資優(yōu)勢(shì)明顯

對(duì)身處融資困境的房地產(chǎn)公司而言，國(guó)內(nèi)融資渠道進(jìn)入速凍模式后，只能轉(zhuǎn)向海外尋求資金馳援。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年12月至今，包括融信、碧桂園、萬(wàn)科、旭輝控股等均發(fā)行了美元債，大部分獲得超額認(rèn)購(gòu)。但從記者了解的情況來(lái)看，此舉多數(shù)是出于無(wú)奈。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)信托AA評(píng)級(jí)房企融資平均成本在8%，私募房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本也不會(huì)大幅高過(guò)這一水平，這已經(jīng)接近甚至追平了房企海外美元債的票面利率。比如，花樣年近期正在增發(fā)一筆4億美元、2021年到期的美元債券，票息為7.375%。2016年年初，新城發(fā)展回購(gòu)2億美元2018年到期的美元債票面利率為10.25%。

更令房企頭痛的是，在美元升值的背景下，國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)行美元債還要承受匯率的波動(dòng)。根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)今年首份議息會(huì)議紀(jì)要，6月份很可能啟動(dòng)加息。這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)美元債的成本就會(huì)進(jìn)一步走高，選擇此時(shí)發(fā)行美元債，房企融資成本增加不可避免。

一位不愿具名的私募機(jī)構(gòu)人士指出：“一旦監(jiān)管出現(xiàn)松動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資需求仍是十分旺盛的，這部分成本高企的美元債需求有望加速回流。”這或許也是大多數(shù)機(jī)構(gòu)在最嚴(yán)監(jiān)管下仍愿意“養(yǎng)產(chǎn)品線”的初衷。