2016年堪稱房地產(chǎn)業(yè)績大年，受益于一二線城市房價(jià)快速上漲，主流房企業(yè)績突飛猛進(jìn)，以規(guī)模為代表的話語權(quán)之爭備受關(guān)注。早年“招保萬金”中金地集團(tuán)正重回大眾視野，自從2015年取得優(yōu)秀業(yè)績以來，金地2016年的業(yè)績更是首破千億。

金地集團(tuán)1月3日發(fā)布的公告顯示，2016年1-12月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積658.2萬平方米，同比增長47.74%；累計(jì)簽約金額1006.3億元，同比增長63.20%，被稱為中國地產(chǎn)界“理科優(yōu)等生”的金地實(shí)現(xiàn)千億夢想。

全線飄紅的業(yè)績是金地這兩年戰(zhàn)略調(diào)整的直觀體現(xiàn)，一二線城市房價(jià)上漲讓重倉布局其中的金地收獲非凡。正是憑借這種優(yōu)勢，金地通過創(chuàng)新產(chǎn)品線、堅(jiān)守一二線城市、多元化布局等舉措，為千億房企俱樂部再添新丁。

銷售額首破千億

2016年前三季度，內(nèi)地房地產(chǎn)市場在充裕資金、去庫存政策利好等因素的刺激下持續(xù)升溫，直觀表現(xiàn)為主流房企業(yè)績?nèi)〉脷v史佳績，并繼續(xù)呈現(xiàn)分化的趨勢。千億、兩千億等銷售額成為房企進(jìn)階的分水嶺。

1月3日，金地發(fā)布銷售額跨越千億門檻的“喜報(bào)”。公告顯示，2016年12月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積40.9萬平方米,同比下降31.14%;簽約金額73.5億元,同比下降18.04%。綜合來看，2016年1-12月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積658.2萬平方米,同比增長47.74%; 累計(jì)簽約金額1006.3億元,同比增長63.20%。

這家老牌房企取得歷史佳績，除了受益于行業(yè)業(yè)績整體提升，自身產(chǎn)品溢價(jià)能力才是主因。梳理2016半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在銷售均價(jià)方面，金地集團(tuán)也有明顯上升，2016年上半年的銷售均價(jià)達(dá)到了15200.6元/平方米，而2015年同期為12314.4元/平方米，同比增長約23.44%。

2016年前三季度，金地結(jié)算規(guī)模穩(wěn)步提升，業(yè)績實(shí)現(xiàn)快速增長，為投資者帶來豐厚回報(bào)。其前三季報(bào)顯示，公司歸屬于母公司所有者凈利潤17.1億元,同比增長105.9%。

克而瑞點(diǎn)評指出，近年來金地能夠保持較好的業(yè)績增長還要?dú)w功于產(chǎn)品，其旗下目前共有八條定位精確的產(chǎn)品線，并加強(qiáng)了八大產(chǎn)品系列在項(xiàng)目中的應(yīng)用，產(chǎn)品系列應(yīng)用率80%以上。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的應(yīng)用將進(jìn)一步縮短研發(fā)周期，縮減管理成本。

長期觀察金地的分析人士表示，金地集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)一直非常穩(wěn)定。在管理創(chuàng)新方面，2015年推行的跟投機(jī)制是公司在管理市場化方面的有益嘗試，有助于激發(fā)職業(yè)經(jīng)理人的熱情，保證團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，提高管理效率。

穩(wěn)定還體現(xiàn)在金地對財(cái)務(wù)穩(wěn)健的追求上，通過對現(xiàn)金流管理、低息融資，金地持續(xù)通過擴(kuò)大項(xiàng)目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。截至2016年前三季度，公司剔除預(yù)收賬款后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為58.3%。

申萬宏源的研報(bào)顯示，金地的負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。截至2016年中期，公司第一季度的凈負(fù)債率為32.6%，公司有息負(fù)債合計(jì)人民幣355億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%，其中，銀行借款占比為49% ，應(yīng)付債券占比為46%，其他借款占比為5%。金地長期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的64%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。

加碼布局一二線城市

梳理發(fā)現(xiàn)，金地2016年在全國拿下幾個(gè)頗受關(guān)注的地塊。9月份，金地以47.4億元拿下天津南開區(qū)地塊，較地塊的起始出讓價(jià)高90%。金地集團(tuán)對外表示，本次溢價(jià)率在合理范圍內(nèi)，符合集團(tuán)一貫科學(xué)理性的整體戰(zhàn)略。

更早前的7月，金地拿下上海浦東新區(qū)項(xiàng)目，隨后宣布引入融創(chuàng)中國和招商蛇口共同開發(fā)該地塊。

由此這家“穩(wěn)健型”房企向外界展示了在土地市場上的進(jìn)取姿態(tài)，該公司改變了2016年上半年拿地較為謹(jǐn)慎的策略，在下半年加快了在一二線城市獲取土地的步伐。

對于金地而言，2016年上半年房地產(chǎn)銷量的大幅提高為其在下半年?duì)帄Z更多的土地提供了動(dòng)力。據(jù)公司半年度報(bào)告顯示，金地集團(tuán)上半年的銷售金額為439.6億元，較2015年翻番。

梳理根據(jù)其公告以及匯總的數(shù)據(jù)顯示，加上在天津獲取的地塊在內(nèi)，金地集團(tuán)下半年購置土地支出預(yù)計(jì)在200億元左右，是上半年拿地金額的6倍。

有資深的分析師認(rèn)為，房企的業(yè)績與公司經(jīng)營戰(zhàn)略、土地儲(chǔ)備、貨源結(jié)構(gòu)有關(guān)，一般而言，專注開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)比多元化經(jīng)營的企業(yè)更有優(yōu)勢、此外，土地儲(chǔ)備豐厚、貨源多數(shù)分布在核心城市的企業(yè)銷售業(yè)績更好。

金地早在2015年提出以“做強(qiáng)城市、深耕發(fā)展”為經(jīng)營導(dǎo)向，長期堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略。目前已形成全國七大區(qū)域、重點(diǎn)核心一二線城市深耕的戰(zhàn)略布局。

2016年上半年，金地共獲取了12宗土地，主要為底價(jià)或收購獲取，總投資額約97億元，權(quán)益投資額約32億元，新獲取土地儲(chǔ)備可售面積約222萬平方米，權(quán)益可售面積約102萬平方米。梳理發(fā)現(xiàn)，金地在逐漸加大合作項(xiàng)目獲取力度，意味金地為此付出的權(quán)益投資額相對較少，對現(xiàn)金流不會(huì)構(gòu)成太大壓力。

其中期年報(bào)顯示，金地在上海、武漢、杭州、蘇州等一、二線城市的總投資額占比78%，三線城市的總投資額占比 22%，而在三線城市獲取的土地均位于東莞臨深片區(qū)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相比三線城市，一二線城市房地產(chǎn)的流動(dòng)性更強(qiáng)，投資保值的功能更強(qiáng)，投資品屬性超越消費(fèi)品屬性，使房價(jià)抗壓能力更強(qiáng)；在地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，地產(chǎn)企業(yè)的資金配置向大城市集中的趨勢更加明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備也讓評級機(jī)構(gòu)對金地作出正面展望。標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地長期信用評級分別為BB、Ba2。

多元布局穩(wěn)步推進(jìn)

進(jìn)入“白銀時(shí)代”的地產(chǎn)生態(tài)轉(zhuǎn)換，不少房企正在謀求多元化轉(zhuǎn)型。2015年至今，恒大、萬達(dá)、綠地、萬科這些重量級的房企都紛紛跳出房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で笮碌漠a(chǎn)業(yè)突破，金地亦是如此。

2011年金地確立“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，并在此后持續(xù)貫徹，穩(wěn)步推進(jìn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。金地表示未來在長期堅(jiān)持主營業(yè)務(wù)為核心的基礎(chǔ)上，將繼續(xù)獲益于多線發(fā)展，拓寬業(yè)務(wù)渠道，挖掘更多發(fā)展?jié)撃堋?/p>

2012年，金地布局中國香港地區(qū)資本市場，收購聯(lián)交所上市公司星獅地產(chǎn)并于2013年更名為金地商置，主營包括城市綜合體、住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、酒店等業(yè)務(wù)，為公司旗下獨(dú)立運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營管理業(yè)務(wù)平臺(tái)。

在2016年7月收購廣州廣電房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司(廣電地產(chǎn))，吸收廣電地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資源后，金地商置迅速擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局。申萬宏源的研報(bào)認(rèn)為，布局港股子公司不僅有效助力金地集團(tuán)一體兩翼戰(zhàn)略的推進(jìn)，更將持續(xù)加深金地在國際資本市場的影響力，進(jìn)一步夯實(shí)了金地集團(tuán)全面導(dǎo)入國際化戰(zhàn)略之路的基礎(chǔ)。

從2014年獲取美國舊金山項(xiàng)目邁出第一步以來，金地國際化戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)。2016年上半年新獲取了舊金山灣區(qū)的Midpoint項(xiàng)目, 洛杉磯市中心附近的Silverlake項(xiàng)目以及紐約曼哈頓的45 Broad項(xiàng)目。截至 2016年6月，金地已在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東西兩岸4大核心城市(舊金山、洛杉磯、紐約和波士頓)共獲取6個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)業(yè)態(tài)包括寫字樓、商業(yè)、公寓、辦公樓、城市綜合體等，總可租售面積超過20萬平方米。未來，金地集團(tuán)表示將繼續(xù)深入關(guān)注美國的投資機(jī)會(huì)。

從地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型方向大背景看去，房地產(chǎn)市場正從土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作，各個(gè)開發(fā)公司之間在開發(fā)運(yùn)營能力上的差距逐步縮小，資金與資源的整合越來越成為公司發(fā)展舉足輕重的要素，房地產(chǎn)與金融的深度融合，將是未來內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要方向。

在布局金融方面，金地是內(nèi)地較早涉足金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)之一，通過成熟的房地產(chǎn)基金，金地開拓了多元化融資的渠道，為集團(tuán)的穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)提供了保障。旗下專注于中國房地產(chǎn)市場投資的私募基金管理公司穩(wěn)盛投資，已成長為內(nèi)地房地產(chǎn)基金的先導(dǎo)企業(yè)，在香港、北京、上海、深圳、天津均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，管理著一只美元房地產(chǎn)基金和多只人民幣房地產(chǎn)基金。

2016年上半年，穩(wěn)盛完成了四個(gè)項(xiàng)目的投資, 以及三個(gè)海外項(xiàng)目在穩(wěn)盛內(nèi)部的過會(huì)，并在交易結(jié)構(gòu)、資金募集等方面進(jìn)行不斷創(chuàng)新。此外，穩(wěn)盛投資也在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、持有型物業(yè)運(yùn)營等領(lǐng)域進(jìn)行有益探索。未來將繼續(xù)為房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)過程中需要的金融解決方案，進(jìn)一步加強(qiáng)資金募集能力，擴(kuò)大在房地產(chǎn)基金業(yè)界的影響力。

在物業(yè)布局方面，經(jīng)過20余年的發(fā)展，金地物業(yè)已成為行業(yè)領(lǐng)先的社區(qū)管理與客戶服務(wù)運(yùn)營商。金地物業(yè)連續(xù)多年榮獲“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”、“中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量 TOP10全國第一名”等殊榮。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)成為金地產(chǎn)品溢價(jià)的有力武器，未來將成為布局存量資產(chǎn)時(shí)代的切入路徑。

對此，行業(yè)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞分析認(rèn)為，2017年盡管房地產(chǎn)市場可能將進(jìn)入調(diào)整期，但就金地而言，城市布局的先發(fā)優(yōu)勢和深耕細(xì)作以及在產(chǎn)品創(chuàng)新上的持續(xù)努力，將保證企業(yè)業(yè)績的穩(wěn)健增長，預(yù)計(jì)2017年業(yè)績規(guī)模再上一個(gè)新的臺(tái)階。文/博文