每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

邦爺小時(shí)候，商品經(jīng)濟(jì)還是有計(jì)劃分配的，那時(shí)候買米要憑戶口簿、購(gòu)糧證和糧票。每次，糧店有新米到，家家戶戶就得派人排長(zhǎng)隊(duì)買米，否則就會(huì)因?yàn)殄e(cuò)過(guò)買米，買議價(jià)糧。

這種場(chǎng)景，居然在最近幾天又出現(xiàn)了！只不過(guò)，這次排隊(duì)“買米”的不是老百姓，而是幾十億身價(jià)的投資機(jī)構(gòu)。雖然孫宏斌說(shuō)，怎么評(píng)估這次樓市調(diào)控的嚴(yán)峻性都不為過(guò)?？墒?，這些壕卻不把孫宏斌的警告當(dāng)回事，依然往樓市砸錢。

公眾號(hào)樓典今天推文稱，在12月20日到12月26日的7天里，上海賣出了超過(guò)100億的辦公樓，范圍幾乎囊括了上海所有新興商務(wù)區(qū)。

上述這些數(shù)據(jù)，邦爺雖然無(wú)法完全核實(shí)，但從上海中原給到數(shù)據(jù)顯示，截止12月27日，上海寫字樓商辦累計(jì)成交金額176億，成交面積（其中包括酒店式公寓）45.9萬(wàn)方，這從一定程度印證了傳言的真實(shí)性。

12月份上海寫字樓成交TOP15（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原）

從中原給到的數(shù)據(jù)可以看出，保利綠地廣場(chǎng)、富力虹橋中心、上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心，3個(gè)交易規(guī)模在20億以上，成交額令人咋舌。

176億??！親們，是不是有種325新政前夕，上海一天成交1300套一手房的即視感。

不過(guò)，驚訝歸驚訝，邦爺又看了11月份和10月份兩個(gè)月數(shù)據(jù)，中原數(shù)據(jù)顯示，11月份上海寫字樓累計(jì)成交金額189億，成交面積45萬(wàn)方；10月份為累計(jì)成交金額91億，成交面積30萬(wàn)方。

從數(shù)字上看，11月和12月差不多，只不過(guò)12月，成交相對(duì)集中在一個(gè)時(shí)間段里。

上海辦公樓現(xiàn)集中成交潮

上海辦公樓成交為什么會(huì)放量呢？

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商和企業(yè)是突擊買樓，那肯定是不科學(xué)的。辦公樓的交易周期都相當(dāng)長(zhǎng)，賣家肯定之前就一直在找買家，而且光談判估計(jì)就經(jīng)過(guò)了好幾輪。

但為什么企業(yè)和開(kāi)發(fā)商會(huì)集中在這段時(shí)間買樓，這么集中似乎有些反常啊~

優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴邦爺，最近很多辦公樓是想趕在12月之前成交，因?yàn)槟切┵I樓的企業(yè)急著要把當(dāng)年度的額度（財(cái)務(wù)預(yù)算）花掉。

此外，還有一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

最近一段時(shí)間，買寫字樓的內(nèi)資機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，原因是寫字樓的價(jià)格相比住宅便宜太多，這讓很多機(jī)構(gòu)投資者看到了長(zhǎng)期持有的機(jī)會(huì)。

資管計(jì)劃流向樓市的資金通道被切斷？

當(dāng)然，還有一個(gè)重要原因就是，一部分輸向地產(chǎn)的資金渠道正在被切斷。

根據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，監(jiān)管層日前在針對(duì)最新的資管備案規(guī)范征求意見(jiàn)時(shí)提出，對(duì)券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形進(jìn)行了特別的約束。

同時(shí)資管計(jì)劃將不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或支付土地出讓金價(jià)款，不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

其中，間接或直接用于房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目融資的方式包括并不限于委托貸款、嵌套計(jì)劃、受讓信托受益權(quán)及其他收益權(quán)、以回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭、定期分紅等明股實(shí)債結(jié)構(gòu)受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)的融資行為等。

何謂資管計(jì)劃，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，某銀行發(fā)了個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，然后將理財(cái)資金做成信托產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而放給開(kāi)發(fā)商，最后轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)貸里用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這是資管計(jì)劃的一個(gè)去處。

一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)資管計(jì)劃來(lái)收購(gòu)大宗物業(yè)，步驟還比較繁雜。通過(guò)資管計(jì)劃對(duì)接，資管計(jì)劃的單一委托人很多是銀行的理財(cái)產(chǎn)品融資，然后收購(gòu)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)，最終通過(guò)股權(quán)投資收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

如今政策收緊后，意味著原本相對(duì)限制較小的基金子公司資管計(jì)劃渠道融資，逐步收緊了融資渠道。投資機(jī)構(gòu)也許事先就聽(tīng)到了一些風(fēng)聲，為了能趕在融資收緊前，繼續(xù)使用上述通道，將一部分早就完成交易，但沒(méi)有辦過(guò)戶的項(xiàng)目，緊急辦理過(guò)戶，以完成的交易，為融資標(biāo)的，進(jìn)行融資。確保在基金子公司融資窗口關(guān)閉前，完成融資。

這也就可以順理成章的解釋，為何這段時(shí)間有大宗物業(yè)的集中交易了。

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。

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