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每經(jīng)記者 魏瓊

11月的廣州土地市場注定是不平靜的，年度土拍大戲前夕，廣州公共資源交易網(wǎng)一次性掛出了位于番禺區(qū)的6塊商務(wù)金融用地，總面積約8.24萬平方米，總起拍價格超38億元。

據(jù)資料顯示，萬科早在2011年就參與該地塊的開發(fā)，歷經(jīng)5年時間，此時拿出轉(zhuǎn)讓是定向出讓完成過戶流程還是遭遇商業(yè)地產(chǎn)“寒冬”，找下家接手？

定向轉(zhuǎn)讓？

11月21日，廣州公共資源交易網(wǎng)一次性掛出了位于番禺區(qū)的6塊商務(wù)金融用地，總面積約8.24萬平方米，總起拍價格超38億元。

資料顯示，國有土地使用權(quán)人為廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村股份合作經(jīng)濟社，石壁四村占100 %的土地使用權(quán)份額。

做為競買人，需要滿足諸多條件，其中包括競買意向人須在掛牌報名截止之日前與石壁四村成立項目公司（該公司的股權(quán)比例為：石壁四村占49%，競買意向人占51%，下稱項目公司），方可取得競買資格，提交競買申請。

競買人在競得本宗地后7天內(nèi)，須與萬科公司達成有關(guān)協(xié)議，原因在于萬科公司在本宗地已投入土地整理、規(guī)劃、前期工程建設(shè)等前期費用。

據(jù)了解，宗地是廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村股份合作經(jīng)濟社的集體經(jīng)濟留用地，由石壁四村于2010年通過公開招商合作開發(fā)的項目，石壁四村于2011年與萬科企業(yè)股份有限公司簽訂了《廣州市番禺區(qū)石壁街石壁四村經(jīng)濟合作社留用地項目合作框架協(xié)議》，合作經(jīng)營該宗地項目。

截至公告發(fā)布之日，項目合作進展順利。

項目合作進展順利，又為何將地塊拿出來轉(zhuǎn)讓？關(guān)于這一問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了萬科相關(guān)負責人，該負責人表示目前暫時不清楚情況。

廣州市公共資源交易中心工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為是村集體的用地，必須拿出來走一個公開轉(zhuǎn)讓的流程，完成地塊的轉(zhuǎn)名手續(xù)。問及萬科是否將成為唯一競買方，該工作人員表示還未確定，萬科可能是此次轉(zhuǎn)讓的意向申請人之一。

廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時直言，如此嚴格出讓條件，存在定向出讓的可能，目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存背景下，其他開發(fā)商拿商業(yè)地塊相對會謹慎；當然也不排除其他開發(fā)商參與競拍的可能。

前景如何？

根據(jù)公開資料計算，6宗商業(yè)地塊的平均樓面地價超8000元/平方米，而早前該區(qū)域出讓地塊均不是太理想。在2011-2012年中有8宗地塊達成成交，其中前6塊均為低價成交，第七、第八塊有小幅度的溢價成交。之后在2014、2015年的兩次賣地中，均為流拍。

黃韜表示，目前暫時不清楚萬科投入多少資金以及這些前期投入是否對未來競得者有用，以及政府的扶持情況，如果這些都沒有的話，超8000元/平方米的價格是偏貴的。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊屬于萬科廣州南站樞紐中心城，位于廣州南站漢溪大道和石興大道交匯。

據(jù)了解，該項目業(yè)態(tài)涵蓋辦公、公寓、風情商業(yè)街、一站式購物中心、商務(wù)酒店等多種功能于一身，其總建面積達130萬平方米。據(jù)招商手冊顯示，南站樞紐中心城初步計劃2018年6月開業(yè)。

第一太平戴維斯廣州項目及開發(fā)顧問部董事呂曉艷曾表示，該項目是萬科入主南站地區(qū)的拳頭項目，萬科對項目前期規(guī)劃高度重視，對供應(yīng)商所提供的服務(wù)品質(zhì)提出嚴格要求。

黃韜表示，按照目前南站的發(fā)展態(tài)勢，10萬平方米的商業(yè)就能滿足需求，而目前南站規(guī)劃有近10個商業(yè)項目。當然，政府的規(guī)劃是需要時間的，也許目前不能消化的商業(yè)體量，在未來的10-20年來看就相當樂觀了。