每經(jīng)編輯 吳若凡    

一說到“世界首富”，相信地球上一半的人都會馬上想到“比爾蓋茨”。

但其實關(guān)注了10月份國際新聞的人都知道，今年西班牙服裝集團(tuán)Inditex的老板阿曼西奧·奧爾特加個人財富已經(jīng)超過了比爾蓋茨，成為首富?。ǘ疫@是他第二次拿下“世界首富”皇冠）

你可能不知道Inditex集團(tuán)，但你肯定知道Zara，聽說正是因為Zara、Massimo Dutti 等多個品牌的股票上漲，讓出生于西班牙西北部貧困地區(qū)的阿曼西奧，個人財富增加到了795億美元，問鼎首富。

首富賺錢自然有他的道理，因為這個“殺手锏”，不僅Zara能在全球快速做開，學(xué)到其中秘訣的很多品牌，無論是賣咖啡的costa，還是賣化妝品的美素都能很快打開局面。而這個秘訣，正是這些非地產(chǎn)品牌，與“房地產(chǎn)”最有關(guān)系的一方面。 

Zara把這招玩成“傍大款”

先拿首富旗下的Zara來說吧。喜歡Zara的人會覺得它家東西跟風(fēng)快、設(shè)計更新快、物流送得也快。但Zara發(fā)展得好，一定離不開這個要素——選址！而且這個地點(diǎn)不只要高大上，也得距離國際大牌很近，兩類“大款”都得傍。
Zara在西班牙本土發(fā)展的時候，就總能進(jìn)入人流密集的黃金地段。走向全球后，也選擇進(jìn)入各大城市的黃金地段，而且離大品牌越近越好，雖然這也讓它花費(fèi)不菲。

比如，Zara進(jìn)入巴黎時，落地在巴黎歌劇院地區(qū)，這是巴黎最“昂貴”的地方；進(jìn)入紐約時，搶進(jìn)了第五大道666號（這是曼哈頓最貴的建筑之一），但也因為這些選址，讓Zara在國際化初期，能夠讓品牌形象“身價倍增”。

此外，更重要的是，Zara對后期運(yùn)營的要求頗高，無論是人力、物力，還是資金成本都要相對可控。在控成本的基礎(chǔ)上，將店鋪選址放在黃金地段，則可更好享受到地段溢價，無論是人流穩(wěn)定性、升值潛力，都有空間。

也正是這條“傍大款”的路線，讓Zara能在過去10年房地產(chǎn)帶來的財富積累期里，占到了先機(jī)，讓主打低價產(chǎn)品的品牌，可以在全球發(fā)展勢頭上，和范思哲、LV、GUCCI等奢侈大牌一較高下。

Costa說還有另一種玩法

但畢竟不是所有業(yè)態(tài)所有品牌都能夠定軍繁華中心，對于一些普通快消品實體店，比如咖啡館，它們?nèi)绾?ldquo;利用選址決定成敗”，可能會給更多快消品牌啟發(fā)。

以近年發(fā)展很快的一個咖啡店品牌Costa為例。邦地產(chǎn)曾向Costa亞洲區(qū)董事總經(jīng)理Esteban具體了解過，它們選擇店鋪，第一原則“人流”，也就是說人氣最重要。第二個原則是“形象”，店鋪要漂亮。

而對于人流來說，咖啡店在選擇商店門店時，需要綜合考慮位置、交通、商場品牌、競品情況、商場規(guī)模等等。

但值得一提的是，咖啡店的人流，不一定是繁華都市中心那種高端人流，要知道中心商圈一個月的房租至少要幾萬元，算算一天要賣出多少咖啡才能打平房租呢？這還不包括人事費(fèi)用和材料折舊。所以咖啡店的選址，要人流但也要租金便宜。

所以Costa一向選的除了城市地標(biāo)性區(qū)域，還會傾向一些特色街角，這些地方也是人流集中的好地段。

但這里有一個不能忽略的因素，如果商圈本身流量不是非常強(qiáng)大，那大型連鎖品牌的議價能力就不可小視。因為某種角度來講，品牌就是流量。比如costa這種品牌商品，本身就可以是引流產(chǎn)品，可以提升整個商業(yè)街區(qū)的流量。

而且如果是形成了品牌的商品，就可以在一家店選址失誤后，立即關(guān)掉，無傷大雅，繼續(xù)選擇發(fā)展最快的購物商場門店。

“不同的選址方式，帶給我們不同的考慮，一定程度上選擇就代表著一種商機(jī)。”costa上述負(fù)責(zé)人就表示。

開店虧損仍然可以賺錢的秘技

其實這個道理在很多行業(yè)都實用。再舉個栗子，比如看似“不沾邊”的化妝品行業(yè)。

化妝品行業(yè)的競爭只能用慘烈來形容，這是一個成本也或許能被壓到很低，但已經(jīng)不再“一本萬利”的行業(yè)，因為它在營銷、渠道等方面的競爭非常驚人。如果能在很多想不到的細(xì)節(jié)，創(chuàng)造多一點(diǎn)價值，對于一個化妝品牌而言，或許就能節(jié)省很多成本，或者發(fā)現(xiàn)很多商機(jī)。

邦地產(chǎn)想到那家“讓化妝品護(hù)膚進(jìn)入太空時代”的公司伽藍(lán)，乍一看它基本走的是“靠營銷”的路線，但邦地產(chǎn)具體了解了下，原來它還在專柜花了很多一部分成本。

從伽藍(lán)旗下品牌美素進(jìn)駐過的專柜可以看出一個共同特點(diǎn)——好位置大面積。位置一定要好，將專柜設(shè)在頂級的繁華路段，而且是化妝品區(qū)一線品牌區(qū)域。比如放在淮海路這種地段，想的就是讓產(chǎn)品給人的第一印象就是高端、有檔次、質(zhì)量好（所以美素旁邊總是香奈兒、蘭蔻這種一線品牌），其后才會有好口碑的傳播。

所以，地址和品牌形象、口碑傳播，其實都是有直接聯(lián)系的，國內(nèi)化妝品牌想快一點(diǎn)打入化妝品高端品牌行列，地段取勝，不可不用。

的確，現(xiàn)在電商沖擊如此強(qiáng)烈，很多品牌想要取勝，就要大力做消費(fèi)體驗，但一旦落到實處，越來越貴的材料、人力、店鋪等各種成本會接踵而至。

走出去的每一步都要更小心，第一步“選址”更是致命。很多時候，這不止決定業(yè)務(wù)是否能繼續(xù)、是否進(jìn)行得好，放在房地產(chǎn)投資角度，一旦業(yè)務(wù)不行，能夠憑借較好的選址，通過租賃轉(zhuǎn)租等方式做二房東賺錢，或取得其他一些房地產(chǎn)投資的溢價收益，豈不很好。

邦爺在十幾年前認(rèn)識一個到處給便利店開店找門面的中介，這個中介如今什么都不干，每年照樣有幾十萬收入，就因為他當(dāng)初低價租了很多門面，如今又高價轉(zhuǎn)租出去。光租賃轉(zhuǎn)租的差價，就可以讓他一年賺幾十萬。對很多開店的人來說，如果選擇的店面位置好，將來經(jīng)營就算是虧損，把門店轉(zhuǎn)租，也能賺到不錯的收益。

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