每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊

10月31日，億翰智庫發(fā)布2016年1~10月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP200顯示，國慶節(jié)前后密集發(fā)布的樓市調(diào)控政策對房企業(yè)績增長有明顯影響，10月業(yè)績環(huán)比保持增長的房企僅為44家，下降的有156家，這意味著接近8成的房企業(yè)績出現(xiàn)下滑?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，前10月銷售金額排名前20的房企有10家出現(xiàn)業(yè)績下滑，下滑的房企中很大部分一二線城市布局比重較高。

在一二線樓市調(diào)控之后，樓市風向突變，重倉一二線城市的房企業(yè)績受到多大影響？，其抵抗政策風險的能力又是如何？未來房企布局爭奪的制高點又在哪里？

近8成房企業(yè)績下滑

從9月底開始，北京、深圳、珠海等22個城市出臺樓市調(diào)控政策，超20個城市限購，同時提高首付比例，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為。

10月31日，億翰智庫發(fā)布2016年1~10月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP200數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控之下，房企業(yè)績增長明顯受影響，10月份業(yè)績環(huán)比增長的房企僅為44個，近8成房企業(yè)績下滑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)億翰智庫發(fā)布的榜單整理發(fā)現(xiàn)，10月銷售金額排名前20的房企中有10家出現(xiàn)業(yè)績下滑，其中包括恒大、綠地、保利、融創(chuàng)、金地、華夏幸福等房企在內(nèi)。其中恒大10月業(yè)績環(huán)比下降117億元，連續(xù)3個月單月銷售超400億的勢頭中止。

同時，萬科、碧桂園、中海、綠城等房企仍保持增長勢頭。其中萬科表現(xiàn)較為突出，10月實現(xiàn)銷售金額468億元，環(huán)比大漲233億元。有業(yè)內(nèi)人士認為，萬科與恒大的業(yè)績差距縮小為86億元，行業(yè)老大之爭越來越精彩。

此外，10月份碧桂園以486億元的單月銷售成績位列第一，刷新恒大8月創(chuàng)下的單月銷售紀錄。

盡管業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下滑，但房企前10月業(yè)績表現(xiàn)依舊不俗，恒大、萬科銷售業(yè)績突破3000億元。7家房企已進入千億軍團，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福、綠城等多家房企已經(jīng)完成年度目標。

布局重點城市的喜與憂

作為傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，房企10月業(yè)績出現(xiàn)分化，究竟為何？

從《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理的10月份銷售金額排名前20房企表現(xiàn)來看，保持增長勢頭的萬科、碧桂園等房企采取全國化的布局策略。萬科中報數(shù)據(jù)顯示，業(yè)績貢獻主要來源于廣深、上海、北京以及中西部四大區(qū)域，業(yè)績貢獻占比分布較均勻。

碧桂園則堅持一二三四五線城市全面發(fā)展的策略，碧桂園公布的前9個月合同銷售數(shù)據(jù)顯示，位于一二線城市項目銷售占比為49%，三四線項目占比為51%。

反觀業(yè)績下滑的房企布局，恒大增加一、二線城市項目數(shù)量占比，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。2016年中報顯示，恒大土地儲備為1.86億平方米，上半年一二線城市的項目投資額合計占比為73.9%。

綠地布局一二線城市的比重更高。2016年綠地中報顯示，可售建面11480.7萬平方米，在上市房企中居第二，僅次于恒大。其中綠地土儲中，一線城市及海外（英、美、澳、韓等）占比為14.8%，二線城市占比為55.1%，三四線城市占30.1%，一二線城市項目占7成。

截至9 月30 日，保利在建擬建項目為305 個，總占地面積4991 萬平方米，一二線城市占比超過70%。

金地堅持深耕一二線城市，一二三線城市投資額占比分別為39%、51%及10%，一二線占比達到90%。

就房企土地儲備情況來看，短期之內(nèi)，全國化布局的房企在應(yīng)對一二線城市樓市調(diào)控下，業(yè)績增長較為穩(wěn)定，而項目大量布局一二線城市的房企在政策調(diào)控下，出現(xiàn)業(yè)績下滑的概率更大。

那么，在當前環(huán)境下，怎樣的戰(zhàn)略布局才能較好的對抗風險呢？明源地產(chǎn)研究院副院長劉策在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在政策調(diào)控下，全面的布局才能帶來平穩(wěn)的增長，布局均衡或者分散一點，戰(zhàn)略縱深會更強，對抗風險能力更強，業(yè)績波動性不大。

集中在一二線布局的房企，未來業(yè)績壓力會比較大，集中布局一二線固然能夠享受增長的紅利，但面臨調(diào)控的可能性和風險更大，企業(yè)需要關(guān)注風險。但下一輪小周期高潮來到，業(yè)績會實現(xiàn)大的爆發(fā)，長遠來看，一二線城市的發(fā)展?jié)摿σ约扒熬皶热木€城市好。

海通證券分析師姜超認為，2016年四季度，一、二線城市銷售面積或有明顯下滑，三線城市由于暫未受到限購影響而短期平穩(wěn)。

劉策認為一線城市周邊的有產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市則是平衡樓市與政策調(diào)控的區(qū)域，是房企尋找布局的重點區(qū)域，這些區(qū)域既能享受一二線城市的需求外溢，面臨政策調(diào)控的壓力相對較小，同時也處于價格洼地，升值空間大。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉也表示，現(xiàn)在有發(fā)展前途的區(qū)域集中在珠三角、長三角以及京津冀三大城市群，距離一線城市近的三四線城市甚至可以產(chǎn)生比部分二線城市更好的收益。