◎李宇嘉

國(guó)慶長(zhǎng)假密集“連發(fā)”的樓市新政，確實(shí)來(lái)得突然。短短7天的“黃金周”過(guò)后，樓市似乎從亢奮逆轉(zhuǎn)成悲觀?！靶抡笔字埽按似鸨朔摹叭展獗P”、“搶房潮”迅速匿跡，取而代之的是各地樓市降價(jià)的報(bào)道，如深圳豪宅區(qū)某項(xiàng)目開(kāi)盤即降10%，京深二手房報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)10%，合肥連續(xù)數(shù)日“零備案”等。與此同時(shí)，央行行長(zhǎng)周小川近期表示，會(huì)對(duì)信貸增長(zhǎng)有所控制。各地新政力度較大，加上資金端收緊預(yù)期，樓市是否會(huì)迅速掉頭向下呢？

很多人還是相信，中國(guó)樓市是典型的“政策市”。因此，首先要對(duì)本輪調(diào)控進(jìn)行正本清源的解讀。7月26日，政治局會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，罕見(jiàn)提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，這是本輪調(diào)控的源頭導(dǎo)向。面對(duì)這一信息，股市應(yīng)聲下跌，但樓市強(qiáng)勢(shì)上攻：8月共誕生52宗地王，為前7個(gè)月月均“地王”數(shù)的2.3倍；8月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.3%，這是2010年5月以來(lái)最高增幅。

在落實(shí)中央指示上，一些地方半心半意，甚至是在敷衍，調(diào)控陷入“擠牙膏”范式。比如，南京近2個(gè)月出臺(tái)了5次調(diào)控政策，直至10月5日發(fā)布單身限購(gòu)、將二套房首付提至八成，才被認(rèn)為是真正擰緊了抑制泡沫的閥門。

為何出現(xiàn)此種情況？“去產(chǎn)能”膠著、經(jīng)濟(jì)乏力，地方工業(yè)增加值或國(guó)企利潤(rùn)增幅已接近于零或負(fù)數(shù)。即便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的上海，2015年的工業(yè)總產(chǎn)值和增加值增幅竟然是-0.5%和0.5%。當(dāng)前，京滬深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重在40%~50%，西安等中部城市占比達(dá)60%以上，對(duì)樓市的依賴史無(wú)前例，地方調(diào)控的積極性如何高得起來(lái)？再者，在“因城施策”的大框架下，過(guò)去“國(guó)辦發(fā)”從上到下的倒逼式調(diào)控消失了，也讓地方調(diào)控態(tài)度消極。

事實(shí)上，當(dāng)前樓市已非常嚴(yán)峻。在“資產(chǎn)配置荒”時(shí)代，杠桿推動(dòng)的投資需求已成為樓市主旋律。房貸杠桿率（房貸余額/存量商品住房?jī)r(jià)值）從2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%，新增房貸/新增地產(chǎn)銷售額比從2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%。熱點(diǎn)城市外地居民購(gòu)房占比均已超過(guò)了40%，部分城市超過(guò)60%，民間和實(shí)體資金“脫實(shí)入房”愈演愈烈。

因此，樓市問(wèn)題不在高房?jī)r(jià)，而在高杠桿和泡沫泛濫，以及對(duì)杠桿和泡沫可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型漸行漸遠(yuǎn)，可能釀成金融風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，這種擔(dān)憂已上升到了金融和經(jīng)濟(jì)安全的高度。此輪調(diào)控的目的，一方面在于打擊投機(jī)炒作，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率；另一方面是約束地方過(guò)度依賴樓市的行為，就像李克強(qiáng)總理近期講的“強(qiáng)化地方的主體責(zé)任”。

8月份，工業(yè)利潤(rùn)、煤價(jià)和貨運(yùn)價(jià)格全面反彈，房屋和汽車銷售、發(fā)電量等數(shù)據(jù)表現(xiàn)強(qiáng)勁。這意味著，今年6.5%的增長(zhǎng)托底目標(biāo)已基本完成，這也騰挪出了樓市調(diào)控的空間。由此，如果繼續(xù)任由樓市泡沫泛濫，不僅“穩(wěn)增長(zhǎng)”過(guò)度了，而且不利于控制金融風(fēng)險(xiǎn)和供給側(cè)改革。

今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)明顯，但誰(shuí)都知道，“一枝獨(dú)秀”的樓市乃最大功臣。目前，無(wú)論從穩(wěn)投資、穩(wěn)財(cái)政的角度，或是從防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)（城鎮(zhèn)化）的角度，對(duì)樓市交投兩旺、運(yùn)行穩(wěn)定的訴求比以往都更強(qiáng)烈。因此，本輪調(diào)控并非打壓樓市，而是將樓市從危險(xiǎn)的邊緣拉回來(lái)。

其次，很多業(yè)內(nèi)人士將此次以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控，與2010~2011年全國(guó)大范圍的限購(gòu)、限貸進(jìn)行比較。事實(shí)上，此次限購(gòu)的力度要弱于上一輪，除了深圳加碼限購(gòu)?fù)猓胂拶?gòu)的力度與上一輪基本持平。其它城市盡管重啟限購(gòu)，但要么僅限購(gòu)新房、要么僅限購(gòu)小戶型住房。本質(zhì)上，這反映了各地在控制泡沫的同時(shí)，還是希望樓市在需求上要保持一定的活躍度。

最后，此次調(diào)控中，北京將首套房的首付提至35%，南京、蘇州將未結(jié)清房貸的二套房首付提至80%，這三個(gè)城市杠桿力度有所提升。除此以外，其他城市在杠桿收緊上的力度普遍低于2010~2011年“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，對(duì)于那些“先賣后買”的需求，各地規(guī)定了30%~50%的首付要求。這反映出，各地還是希望以低利率、適度杠桿扶持的寬松房貸環(huán)境，助推住房需求釋放。

總結(jié)來(lái)看，此輪調(diào)控僅限于熱點(diǎn)城市，目的在防風(fēng)險(xiǎn)而非控房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)也給調(diào)控騰挪出了空間。短期看，投資性購(gòu)房比例大、金融屬性突出的城市，樓市將量?jī)r(jià)齊跌，深圳等城市調(diào)整幅度較大。但是，樓市對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)投資、穩(wěn)財(cái)政的地位中短期并未改變，寬松的貨幣環(huán)境和“資產(chǎn)配置荒”預(yù)期也未改變。正如李克強(qiáng)總理近期所言，今后城鎮(zhèn)化還要經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，住房需求將呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。因此，中期內(nèi)樓市回升將是大概率事件。

（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）