銷售業(yè)績(jī)是衡量企業(yè)模式是否成功的重要標(biāo)志。

8月16日，華夏幸福（600340，SH）發(fā)布業(yè)績(jī)半年報(bào)，上半年實(shí)現(xiàn)銷售額584.34億元（人民幣，下同），銷售額同比大增75%，銷售額及銷售排名再創(chuàng)歷史新高，位列行業(yè)TOP7，比去年同期再提升3名；已完成全年銷售目標(biāo)67%，超額完成870億元的全年目標(biāo)屬大概率事件，全年千億銷售可期。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受筆者采訪時(shí)表示，華夏幸福高速猛進(jìn)與彎道超車的背后，與華夏幸福獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式緊密相關(guān)。華夏幸福一直致力于推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)幸福城市。優(yōu)秀的業(yè)務(wù)模式加上多年的實(shí)踐，為華夏幸福贏得了長(zhǎng)足發(fā)展，在推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的同時(shí)，業(yè)績(jī)也逐步升級(jí)。

銷售增速超過(guò)4家商業(yè)巨頭

在企業(yè)達(dá)到一定規(guī)模之后，后續(xù)發(fā)展拼的是增速。

筆者梳理了華為、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、恒大、華夏幸福五大企業(yè)2016上半年的財(cái)報(bào)情況，發(fā)現(xiàn)華夏幸福增速排名領(lǐng)先。

2016年上半年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入1199.3億元（萬(wàn)達(dá)百貨為王健林個(gè)人公司收入未計(jì)入萬(wàn)達(dá)集團(tuán)），同比增長(zhǎng)10.6%。

華為在官網(wǎng)發(fā)布2016年上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，今年上半年，華為共實(shí)現(xiàn)銷售收入2455億元人民幣，同比增長(zhǎng)40%。

2016年1~6月份萬(wàn)科集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1900.8億元，同比增長(zhǎng)73%。

恒大地產(chǎn)2016年上半年實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售額為1417.8億元，較上年同期分別增長(zhǎng)62.8%。

華夏幸福上半年實(shí)現(xiàn)銷售額584.78億，較2015年同期增長(zhǎng)75.08%，位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP7。對(duì)比發(fā)現(xiàn)，華夏幸福的銷售額增幅遠(yuǎn)高于其他四家行業(yè)巨頭。

業(yè)績(jī)的猛增和企業(yè)的布局息息相關(guān)。

分析認(rèn)為，“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”是一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是城市化發(fā)展的一條規(guī)律。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈作為優(yōu)質(zhì)資源特殊載體，已成為當(dāng)今世界活躍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。目前，許多發(fā)達(dá)國(guó)家的首都經(jīng)濟(jì)圈創(chuàng)造的生產(chǎn)總值占國(guó)家的三分之一以上。

在華夏幸福上半年584.78億元的銷售額中，香河、永清、嘉善、霸州等第二梯隊(duì)園區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)公司總銷售額30%以上，其中，嘉善園區(qū)（環(huán)上海布局）實(shí)現(xiàn)銷售面積29.32萬(wàn)平方米，占公司總銷售面積5%。香河（北京城市副中心布局）、永清園區(qū)（北京新機(jī)場(chǎng)布局）和霸州分別實(shí)現(xiàn)銷售面積52.77萬(wàn)平方米、53.76萬(wàn)平方米和32.84萬(wàn)平方米，分別占公司總銷售面積10%、10%和6%。

值得注意的是，產(chǎn)業(yè)板塊也是高歌猛進(jìn)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入達(dá)76.59億元，同比增長(zhǎng)69.4%，實(shí)現(xiàn)毛利71.33億元，同比大幅增長(zhǎng)64.6%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，單純從物業(yè)銷售的角度看，華夏幸?；鶚I(yè)今年享受了兩大城市群市場(chǎng)交易活躍的利好效應(yīng)。比如說(shuō)類似香河、永清等，市場(chǎng)成長(zhǎng)性非常好。而類似嘉善等市場(chǎng)，過(guò)去一直不被看好，但結(jié)果2016年上半年市場(chǎng)異軍突起，顯然比此類企業(yè)本身的樓盤(pán)銷售預(yù)期還要好。所以從這個(gè)角度看，上半年銷售數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了其對(duì)于此類城市群中的產(chǎn)業(yè)和人口資源流動(dòng)規(guī)律有一個(gè)較好的把握。

產(chǎn)業(yè)新城模式異地復(fù)制成功

雖然目前支撐華夏幸福業(yè)績(jī)的主要力量還是住宅銷售。不過(guò)，華夏幸福受益產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方式不僅是落地投資額抽成這種一次性的，隨著園區(qū)的繁榮，新城逐漸成型，銷售規(guī)模和毛利也開(kāi)始提升，物業(yè)等服務(wù)收入增加，這也是受益于產(chǎn)業(yè)的一種方式。

華夏幸福在這種獨(dú)特模式下，不僅能較好地分享到區(qū)域開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的土地增值，并且在園區(qū)成熟的過(guò)程中逐步獲取前期基建投資，中期招商引資，和后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)的“城市生長(zhǎng)紅利”。

值得注意的是，截至2016年6月末，公司預(yù)收款余額約886億元，比年初增長(zhǎng)31.7%，將在未來(lái)3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司營(yíng)收與利潤(rùn)，利于鎖定公司未來(lái)三年持續(xù)高增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

作為產(chǎn)業(yè)新城模式運(yùn)營(yíng)的標(biāo)桿企業(yè)，華夏幸福持續(xù)深耕京津冀，同時(shí)積極開(kāi)拓長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、謀劃布局“一帶一路”、珠三角等熱點(diǎn)區(qū)域，在坐享三大國(guó)家戰(zhàn)略疊加難得機(jī)遇的同時(shí)，華夏幸福開(kāi)啟全面環(huán)繞國(guó)內(nèi)外一線城市的衛(wèi)星城布局。

2016年5月，華夏幸福與江門(mén)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)及江門(mén)市江海區(qū)人民政府簽訂合作備忘錄，共同打造產(chǎn)業(yè)新城。該區(qū)域是公司在珠三角開(kāi)拓的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，新區(qū)域的成功開(kāi)拓表明公司的產(chǎn)業(yè)新城實(shí)踐已經(jīng)獲得珠江三角洲的認(rèn)可與青睞，將進(jìn)一步促進(jìn)公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)在全國(guó)的大力縱深與快速擴(kuò)張。該區(qū)域的成功拓展將開(kāi)拓珠三角產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展格局，共同打造全面覆蓋全國(guó)的衛(wèi)星城集群。

2016年上半年，華夏幸福與鄭州都市圈的武陟簽訂合作協(xié)議、新鄭簽訂合作備忘錄，與滬杭都市圈的南潯簽訂合作備忘錄，與武漢都市圈的新洲簽訂合作備忘錄，加速布局國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域。

不僅在國(guó)內(nèi)，華夏幸福還把產(chǎn)業(yè)新城的業(yè)務(wù)開(kāi)展到國(guó)外。2016年6月，華夏幸福與印尼知名企業(yè)馬龍佳集團(tuán)旗下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的旗艦企業(yè)AS簽訂協(xié)議，在印尼萬(wàn)丹省唐格朗縣內(nèi)約定區(qū)域共同打造集產(chǎn)業(yè)、住宅和商業(yè)為一體的新城，雙方將在合作區(qū)域內(nèi)進(jìn)行獨(dú)家合作并分享聯(lián)合開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的共同利益。這是公司首個(gè)海外產(chǎn)業(yè)新城落地。在印尼興建產(chǎn)業(yè)新城，與中資企業(yè)海外投資建廠的集群需求緊密契合，符合國(guó)家“一帶一路”政策，隨著公司引入大批符合印尼產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求的優(yōu)質(zhì)中資企業(yè)到華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城投資落地，合作區(qū)域價(jià)值將得到極大提升。

而前期復(fù)制到異地的產(chǎn)業(yè)新城也開(kāi)始開(kāi)花結(jié)果，也成為公司新的銷售和盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

2016年上半年，蘇家屯、懷來(lái)、霸州、嘉善、香河、永清實(shí)現(xiàn)簽約投資額達(dá)到公司總簽約投資額44%，其中，蘇家屯實(shí)現(xiàn)簽約投資額112.25億元，占公司總簽約投資額19.3%，成為僅次于固安的簽約投資額貢獻(xiàn)來(lái)源。三大環(huán)南京園區(qū)溧水、來(lái)安（2015年簽約）以及和縣（2015年簽約）貢獻(xiàn)超過(guò)11%簽約投資額。異地復(fù)制成效明顯，不斷驗(yàn)證公司園區(qū)布局的區(qū)位優(yōu)越性以及對(duì)人口吸附能力，第二梯隊(duì)園區(qū)集體快速發(fā)力，為公司業(yè)績(jī)不斷持續(xù)增長(zhǎng)提供新鮮血液。

華夏幸福為何可以快速?gòu)?fù)制，并得到地方的高度青睞？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，快速擴(kuò)張積極做大項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)投資規(guī)模的增加，以及投資區(qū)域的多元化類型，這都是華夏幸福目前經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中的一個(gè)個(gè)成功有效的策略。應(yīng)該說(shuō)背后的邏輯非常簡(jiǎn)單，即抓住了“就業(yè)者”和“居住者”的概念，即在產(chǎn)業(yè)附近布局住宅項(xiàng)目，同時(shí)積極為缺乏產(chǎn)業(yè)的住宅項(xiàng)目周邊布局產(chǎn)業(yè)。此類模式甚至在印尼和印度也能夠得到積極的落地。

去年7月，發(fā)改委選取并公布了13個(gè)示范性PPP項(xiàng)目案例。固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目，由于固安縣政府采用市場(chǎng)機(jī)制引入戰(zhàn)略合作者華夏幸福，形成了“產(chǎn)城融合”的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)機(jī)制，提供了工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合解決方案，成功入選。而在隨后，管理層更是發(fā)文對(duì)此模式提出了表?yè)P(yáng)。

銷售、市值規(guī)模有望突破雙千億

長(zhǎng)袖善舞的秘訣不僅僅是上述這些。5月27日，華夏幸福中標(biāo)成為廊涿固保城際鐵路項(xiàng)目社會(huì)投資人，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)投資并控股客運(yùn)城際鐵路項(xiàng)目的民營(yíng)資本。將軌道交通資源系統(tǒng)性地接入產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)，進(jìn)而帶動(dòng)沿線區(qū)域發(fā)展，標(biāo)志著公司又一次實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)新城模式的創(chuàng)新升級(jí)。

2016年6月，華夏幸福兩家下屬子公司與昆山國(guó)顯光電有限公司簽署投資框架協(xié)議，擬在固安、霸州投資建設(shè)第6代AMOLED面板生產(chǎn)線和AMOLED顯示模組。

本次簽約是“產(chǎn)業(yè)新城+資本驅(qū)動(dòng)”的重大實(shí)踐。本次簽署投資框架協(xié)議，與行業(yè)龍頭合作，公司一方面發(fā)掘平臺(tái)模式的又一商業(yè)接口，直接介入OLED領(lǐng)域爆炸性增長(zhǎng)空間，穩(wěn)定分享園區(qū)企業(yè)落地投資額，凸顯產(chǎn)業(yè)新城模式強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。本次簽署投資框架協(xié)議標(biāo)志公司產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力的重大升級(jí)，同時(shí)帶動(dòng)園區(qū)電子信息上下游產(chǎn)業(yè)集成化發(fā)展。

2016年7月，公司投資控股珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)促進(jìn)專家伙伴招商，并與其在能力、產(chǎn)業(yè)、載體和品牌的協(xié)同方面展開(kāi)深度合作，充分體現(xiàn)了企業(yè)資本融合促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)能力升級(jí)的發(fā)展脈絡(luò)。未來(lái)將助力華夏幸福加速布局珠三角，實(shí)現(xiàn)全國(guó)戰(zhàn)略布局，并聯(lián)手打造O2O互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)服務(wù)大平臺(tái)，將助推華夏幸福更高效地為城引產(chǎn)、為產(chǎn)造城，提升產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)能力。

2016年7月，公司首單物業(yè)資產(chǎn)支持計(jì)劃成立，融資22億元。一方面創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道；另一方面加快資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

華夏幸福業(yè)績(jī)持續(xù)攀升受到了機(jī)構(gòu)與投資者的關(guān)注。8月3日，海通證券發(fā)布研報(bào)，給予華夏幸福維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)；7月13日，安信證券發(fā)布研報(bào)，給予華夏幸福維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。此外，平安證券、中信證券、興業(yè)證券、長(zhǎng)江證券也給予華夏幸福維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

安信證券分析師陳天誠(chéng)指出，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式已成熟，在環(huán)京津冀區(qū)域已成功卡位，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和“一帶一路”布局有望乘著政策東風(fēng)和公司多年積累的經(jīng)驗(yàn)和資源實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張；隨著公司廊涿固保城際鐵路的承建，有望催化公司環(huán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城的價(jià)值兌現(xiàn)。

海通證券分析師涂力磊指出，伴隨孵化、PE、VC等多元化業(yè)務(wù)的不斷加強(qiáng)，企業(yè)有希望在未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和市值規(guī)模的再突破，即兩個(gè)1000——銷售規(guī)模突破1000億元，市值規(guī)模突破1000億元。