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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

6月2日，深圳龍華第一塊商住地成功吸引18家房企火熱開搶，中國(guó)電建+方榮聯(lián)合體以82.8億元的高價(jià)拿下，擊敗了招商、中鐵建工、碧桂園、平安不動(dòng)產(chǎn)、中洲、葛洲壩、萬科、中海、龍光等18家房企，折合樓面價(jià)約5.6萬/平方米。

一天之后的6月3日，位于南山區(qū)的華僑城新天鵝堡正式發(fā)售大戶型單位，推出約315套298~380平方米及545平方米住宅。價(jià)格方面，平層產(chǎn)品定金100萬元/套，復(fù)式產(chǎn)品定金則500萬元/套。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷控表顯示，此次項(xiàng)目的高層總售價(jià)集中在3585萬~8859萬元/套，折合單價(jià)11.6萬~16萬元/平方米。

開盤當(dāng)天共計(jì)約500人到場(chǎng)，折后單價(jià)集中于11萬~15萬平方米，最高單價(jià)達(dá)15.8萬元/平方米。消息稱，購(gòu)房者以房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)、金融業(yè)等領(lǐng)域人士為主。

最終據(jù)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，新天鵝堡總共成交151套，去化率47.94%，銷售額達(dá)100多億元。同時(shí)由于銷售額超出公司預(yù)期，項(xiàng)目決定封盤一天。

無獨(dú)有偶，今日（6月6日）刷爆地產(chǎn)朋友圈的東海國(guó)際公寓頂層871平米復(fù)式，據(jù)傳賣出42萬/平方米的天價(jià)。記者多方核實(shí)，此為假消息，實(shí)際單價(jià)為29萬/平方米，總價(jià)2.5億元。即使價(jià)格比謠言要低，仍然是令人咋舌的天價(jià)了，深圳豪宅的價(jià)格真是“心有多大、舞臺(tái)就有多大”。

開發(fā)商惜售心態(tài)顯現(xiàn)

關(guān)于華僑城新天鵝堡的定價(jià)，深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛直言，定價(jià)略高，銷售情況仍受到價(jià)格的影響。數(shù)據(jù)顯示，新天鵝堡周邊的二手房中，純水岸16期的價(jià)格不足8萬元/平方米。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿向記者表示，東海國(guó)際公寓、華僑城定價(jià)都是偏高的。“東海國(guó)際公寓是保留房源定價(jià)，不著急賣；華僑城新天鵝堡定價(jià)高于周邊二手房，這充分表明深圳開發(fā)商的惜售心態(tài)：優(yōu)質(zhì)地段的豪宅賣完土地不可再生，賣一套少一套。”

不難發(fā)現(xiàn)，深圳豪宅市場(chǎng)正在逆勢(shì)而動(dòng)。自“3·25新政”以來，深圳市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、樓市成交量有所下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升動(dòng)力不足。近期龍華單價(jià)地王的出現(xiàn)，以及新天鵝堡等豪宅的開盤結(jié)果，豪宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)突圍成績(jī)亮眼。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月至5月，深圳豪宅累計(jì)成交1607套；其中3月豪宅共成交725套，環(huán)比上漲35.3%，在全市新房成交中占比升至13.9%，這也是進(jìn)入2016年以來占比首次突破兩位數(shù)；4月豪宅成交386套，盡管環(huán)比下跌46.8%，在全市新房成交中占比仍達(dá)12.1%。

剛過去的5月，深圳豪宅共計(jì)成交496套，在新房成交中的占比也達(dá)到17.5%，創(chuàng)下歷史最高位；期內(nèi)，創(chuàng)下單日銷售50億元紀(jì)錄的蛇口半島城邦備案124套。這其中，千萬元以上豪宅的占比高達(dá)11.8%，相當(dāng)于每成交10套新房住宅，就有一套千萬級(jí)別豪宅。

2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個(gè)升至如今的24個(gè)，包括寶生Midtown、半島城邦、華潤(rùn)深圳灣悅府已陸續(xù)入市。據(jù)了解，萬科近期正式發(fā)布香蜜湖·瑧山府、蘭江山第·瑧山道、深圳灣·瑧灣匯三大豪宅產(chǎn)品，其中瑧山府將于6月份首度入市，貨值近350億元。

受豪宅成交的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)，5月深圳新房均價(jià)高達(dá)5.58萬元/平方米，環(huán)比上漲11.9%。

高凈值人群開始抄底了

在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)下抄底，“春江水暖鴨先知”的先行者已經(jīng)開始行動(dòng)了。

記者輾轉(zhuǎn)找到一位入手華僑城新天鵝堡的業(yè)主，他告訴記者這樣的邏輯：當(dāng)泰禾集團(tuán)的尖崗山地王樓面價(jià)超過8萬元，中國(guó)電建+方榮聯(lián)合體拿下的上塘“地王”樓面價(jià)達(dá)到56781元時(shí)，現(xiàn)在買入華僑城新天鵝堡至少不會(huì)虧錢，何況還有高品質(zhì)的產(chǎn)品兜底。

持有這樣邏輯的購(gòu)房者怕是不在少數(shù)，畢竟，在流動(dòng)性寬裕的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，資產(chǎn)的價(jià)格將始終處于上漲周期，如何在此輪周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，豪宅的業(yè)主們熟諳此道。

由此傳導(dǎo)開去，或許會(huì)引起新一輪超級(jí)豪宅熱。記者了解到，過去的這兩個(gè)月內(nèi)，深業(yè)東嶺、中糧云景、華豐前海灣以及恒裕嘉城等剛需類樓盤，開盤當(dāng)天一共認(rèn)購(gòu)了98億元。而華僑城新天鵝堡和半島城邦三期就認(rèn)購(gòu)了超過180億元，去化之快、銷售金額之巨令人咋舌。

二手房市場(chǎng)方面，據(jù)了解，相較于慘淡的前一月，近段時(shí)間看房人群開始增多，投資客也開始咨詢房源，伺機(jī)進(jìn)入二手市場(chǎng)。

背后是資本的狂歡

這不是人居的盛宴，而是資本的狂歡。

豪宅為什么能賣這么火？根本原因還是不差錢：開發(fā)企業(yè)融資成本降低、高凈值人群偏向一線城市豪宅實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值。

吳睿向記者表示，在股市等投資市場(chǎng)震蕩的當(dāng)下，一線城市優(yōu)質(zhì)地段的豪宅仍然是高凈值人群偏愛的保值增值的投資品種，其中，深圳更是一個(gè)避風(fēng)港。豪宅會(huì)繼續(xù)推高深圳的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，短期內(nèi)也會(huì)和剛需產(chǎn)品的分化進(jìn)一步加劇。

不過，吳睿也表示，隨著深圳后續(xù)市場(chǎng)10萬+豪宅的陸續(xù)入市，豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈加激烈，項(xiàng)目在去化率等方面會(huì)有所下降。

“下半年，隨著貨幣政策回歸穩(wěn)健本位，樓市政策回歸以人為本，而非加杠桿的周期，支持市場(chǎng)繼續(xù)上漲的條件并不具備，豪宅市場(chǎng)能否持續(xù)堅(jiān)挺還將存疑。”某銀行分析師說。