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每經(jīng)記者  王杰

剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，將“去庫存”納入我國明年經(jīng)濟社會發(fā)展的的五大任務。各地逐步開始響應這一號召。近日，濟南市為刺激樓市祭出了“大招”。

12月23日，濟南市建委官方網(wǎng)站公示《關于促進我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的意見(送審稿)》(以下簡稱《意見》)，對濟南房地產(chǎn)市場發(fā)展提出優(yōu)化商品住房結構、完善住房保障體系等多條意見。

刺激剛需、剛改人群入市

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述《意見》有利于濟南剛需和剛改人群入市。

上述《意見》指出，減免個人住房轉讓的營業(yè)稅及個人轉讓和購買住房的個人所得稅、契稅。個人將購買2年以上（含2年，下同）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人對外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

個人購買建筑面積90平方米及以下的普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個人購買90~144平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半繳納契稅。

其中，商貸二套房首付比例將降至三成，并提高公積金貸款額度；調(diào)整省內(nèi)異地貸款政策和貸款年限；放寬購房、租賃及物業(yè)費的提取政策。

合富輝煌（中國）山東公司發(fā)展策略部總監(jiān)徐荔枝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上述《意見》對濟南樓市的幫助還是比較大的，尤其對于剛需和剛改客戶的刺激力度會比較大，降低了他們的購房門檻，不同的板塊比例會有所不同。對于西客站、工業(yè)北路板塊等剛需市場，上述兩類客戶比例能達到80%以上；而對于奧體中心板塊，比例較小，影響則稍小一些。這兩類客戶加起來，占了濟南購房人群六成以上。

利好開發(fā)商節(jié)約成本

《意見》還規(guī)定，對于房地產(chǎn)新項目，允許開發(fā)企業(yè)自主設計開發(fā)適應各類市場需求的住房，允許依照規(guī)范結合項目實際合理確定停車位比例。對于在建房地產(chǎn)項目，在不改變用地性質(zhì)、容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當調(diào)整商品住房套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。

徐荔枝認為，對開發(fā)商來說，這一《意見》最大的利好在于，可以根據(jù)需求調(diào)整停車位比例和套型結構。隨著板塊內(nèi)需求和競爭關系的變化，可以調(diào)整套型等產(chǎn)品結構也利于開發(fā)商能以更好賣的產(chǎn)品面對激烈的競爭。開發(fā)企業(yè)拿地時大都規(guī)定了車位比，而且不可調(diào)，有很多項目因為地下停車位規(guī)劃的比較多，根本賣不完，占用較大成本?，F(xiàn)在，《意見》中規(guī)定可根據(jù)實際合理確定停車位，就意味著，只要符合規(guī)范，開發(fā)商可以適當減少開挖地下停車位，有利于節(jié)約成本，減少資金占壓。

此外，《意見》還鼓勵在編在崗農(nóng)村教師和醫(yī)護人員購買商品房。

去化周期不到半年

山東大學房產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，上述政策可以促進銷售，但刺激樓市最為重要的因素還是價格。各城市的人口流動并不是很大，城市還是按照自身的規(guī)律在增長，和產(chǎn)業(yè)結構有直接關系。

《2014年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》中指出，該市人口保持均衡增長。年末全市常住人口706.7萬人，比上年末增長9.72‰；戶籍總人口621.6萬人，增長率13.7‰。城市化率達到66.41%，比上年提高0.41個百分點。2014年全市生產(chǎn)總值5770.6億元，按可比價格計算，比上年增長8.8%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值82052元，增長7.9%。

近幾年，濟南的房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展的狀態(tài)。

上述《統(tǒng)計公報》中顯示，2014年商品房銷售面積 864.9萬平方米，增長5.5%。其中住宅銷售面積 723.5萬平方米，增長2.9%。住宅銷售額 518.0億元，增長4.9%。去年末，濟南商品房待售面積117.3萬平方米，增長15.7%，其中住宅待售面積60.7萬平方米，下降1.2%。

合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年12月25日，濟南市拿了預售許可證的住宅存量為55757套，按照濟南的月均去化量計算，去化周期為7.7個月。

對于濟南庫存處于低位的原因，世聯(lián)怡高山東區(qū)域總經(jīng)理朱江表示，濟南在市場出現(xiàn)滯銷時，開發(fā)企業(yè)果斷降價促銷，走的是平價跑量的模式。作為省會的濟南市房價水平不高，和地級市差距不大，可以把地級市再改善的人群吸引來此置業(yè)。

發(fā)稿：劉雪梅 審稿：劉雪梅 終審：蔡戰(zhàn)波