每經(jīng)編輯 李俊明    

每經(jīng)記者 李俊明

今年以來，中央及地方出臺多項政策刺激樓市，但西安樓市依舊低迷。與最近北上廣深火爆的樓市相比，目前西安多處聳立的爛尾樓，顯得格外刺目。

中國指數(shù)研究院公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，11月西安房價以6426元/平方米的均價再創(chuàng)5年來新低。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者獨家從西安市城鄉(xiāng)建設委員會處獲悉，西安爛尾樓數(shù)目約為15棟，動輒超過20層，多位居西安繁華地段都是所處區(qū)域的地標性建筑。這些爛尾樓均建于房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時期”。多位當?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者表示，目前“屹立不倒”的爛尾樓多建于1998年亞洲金融危機前后，資金鏈斷裂成為爛尾的主要原因。由于成因復雜，這些爛尾樓沒趕上2003年開啟的房地產(chǎn)牛市。

西安市城鄉(xiāng)建設委員會建筑業(yè)處副處長楊建接受記者采訪時稱，針對上述15棟爛尾樓的特點，西安正采取“一樓一策”政策，推動爛尾樓盤活。但爛尾樓盤活需要第三方接手，不可否認的是，當下經(jīng)濟尚未明顯回暖，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。“當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，盤活難度增大，很少有第三方愿意接手。”

15棟爛尾：大都建于上世紀亞洲金融危機時期

11月15日，“全國第一爆”環(huán)球西安中心爆破后，西安市爛尾樓引起關注。陜西當?shù)孛襟w報道稱，類似環(huán)球西安中心的爛尾樓在西安多達數(shù)十棟，不過該數(shù)據(jù)未獲西安官方確認。

爛尾樓概念并非官方說法，在寬泛的定義下，確定西安爛尾樓數(shù)目并非易事。西安一位地產(chǎn)人士表示，“西安爛尾樓成為了城市的雞肋，留之無用，棄之可惜。”

“我們對爛尾樓有個粗略的定義，因建設單位資金缺乏，沒能完工或陷入債務糾紛、產(chǎn)權發(fā)生糾紛，或工程質(zhì)量不合格等原因停工一年以上的工程項目。”楊建在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

依照上述標準，西安市城鄉(xiāng)建設委員會2015年最新統(tǒng)計確定，西安爛尾樓數(shù)目約為15棟左右，這其中不包括已經(jīng)被盤活的爛尾樓。

記者注意到，上述15棟爛尾樓曾經(jīng)都是所在區(qū)域性的地標建筑，均建于上世紀末房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時期”。至于為何最后爛尾并盤踞在西安市各繁華地段十多年，楊建分析稱，爛尾樓大多都是開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，未能履約，施工方被迫停工。

多名西安地產(chǎn)人士向記者表示，不少爛尾樓盤興建的時間是1998年前后，而此時發(fā)生的金融危機對個別房地產(chǎn)商確實有不同程度的影響，金融危機影響到了地產(chǎn)商的資金鏈。

記者梳理三安大廈、中訊國際大廈、四通大廈與新城國際大廈等數(shù)座爛尾樓亦發(fā)現(xiàn)，其的確是因開發(fā)商資金緊張被迫停工。

此外，楊建還告訴記者，開發(fā)商整體手續(xù)沒有辦完，樓體便是違法建筑，施工方不敢繼續(xù)施工，也造成樓盤爛尾。

爛尾樣本：三安大廈在核心地段“爛”了16年

在上述15棟爛尾樓中，最具代表性的無疑為西安市高新區(qū)的三安大廈。三安大廈所在的高新路與科技路十字，屬于西安高新區(qū)最為核心的地段。

一名深耕西安市高新區(qū)多年的劉姓地產(chǎn)商告訴記者，“這是高新區(qū)最大的十字，地段極好，（三安大廈）左邊是電力大廈，右邊是中國人民銀行，斜對角是電信大廈。”

三安大廈于1995年籌建，1996年陜西三安房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱三安公司）接手該樓，1999年三安大廈主體全部建好。

盡管建好近16年，但一直未投入使用。如今的三安大廈依然不遜色于周邊建筑，地上27層，一至四層的裙樓為玻璃幕墻，外飾上與周邊高層建筑并無二致。

“當年光門口噴水池就修了快一年。”上述劉姓地產(chǎn)商透露，“三安大廈是高新區(qū)最早起來的兩棟大樓之一，三安公司原本自有資金少，開工前從高新區(qū)三家銀行貸款。但不幸的是，就在快完工時，三安公司資金鏈突然斷裂，施工停止，開發(fā)商不知所蹤。樓盤爛尾后，三安大廈再無人問津，我記得里面一輛三開門的林肯汽車，停了好多年。”

華商報曾報道，作為債權人，高新區(qū)三家銀行起訴了三安公司，三安大廈被西安市中級人民法院并案執(zhí)行，并予以拍賣。”

記者在西安市中級人民法院官網(wǎng)上看到，三安大廈房產(chǎn)司法拍賣公告，但據(jù)華商報報道，三安大廈曾連續(xù)流拍。由于在建工程無法過戶，至今房產(chǎn)仍在三安公司名下。記者查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，三安公司已經(jīng)注銷。

盤活方法：采用“一樓一策”，積極引進第三方

西安一家房地產(chǎn)負責人向記者表示：“2010年前后，西安市政府也在積極盤活爛尾樓，此后確有爛尾樓不斷被盤活。”

曾被稱為“西北第一高”的陜西信息大廈，爛尾近10年，最終華麗轉(zhuǎn)身，變身一家星級酒店。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，2004年西安市城鄉(xiāng)建設委員會確定的包括北大街迎賓大廈、西北信息大廈、西都大酒店、太陽宮、竹笆市大廈等12處爛尾樓被陸續(xù)盤活。

“如果爛尾樓手續(xù)齊全，拿到了預售證，通過房屋預售盤活的可能性就比較大。沒預售證，若房地產(chǎn)市場好，施工單位一般會愿意墊資，還能將樓體建設完成。”楊建分析稱。

市場不景氣，開發(fā)商與施工方資金短缺，要盤活爛尾樓只能引進第三方或通過司法拍賣。據(jù)楊建回憶，太陽宮便是通過司法拍賣途徑盤活的，廣東珠江投資管理集團有限公司以3.65億元摘走。

楊建進一步表示，西安市政府一直在推動盤活爛尾樓，針對爛尾樓的特點，西安以屬地化管理為基礎，采取‘一樓一策’政策，推動爛尾樓盤活。此外，爛尾樓的走向更多地由產(chǎn)權方控制，西安市政府遵從市場規(guī)律更多是積極引進第三方。

不過，盤活的困難在于不少爛尾樓與三安大廈類似，產(chǎn)權或債權關系復雜。原本是可以拍賣盤活的，但因產(chǎn)權原因卡殼。西安南郊的四通大廈，就因債權關系復雜“坐等出售，概不外租”。

西安市高新區(qū)一家設計公司人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“多個爛尾樓盤的興建時間太久，功用設計理念已經(jīng)相對落伍，更改成本較大，這不利于盤活樓盤。”

爆破被認為是另一種盤活，環(huán)球西安中心便是如此。楊建認為，“環(huán)球西安中心爆破的背后，不是簡單的建筑物的倒與立。目前，西安還沒有另外一個可以效仿環(huán)球西安中心的爛尾樓被爆破。”