每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

12月3日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布最新一期《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》。

在今年三季度我國(guó)GDP增速僅為6.9%的情況下，該報(bào)告主編、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)投資下降拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，初步測(cè)算，2015年前三季度房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率已經(jīng)降至0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)軌道。

報(bào)告還預(yù)計(jì)，從2016年第二季度開始，中國(guó)房?jī)r(jià)面臨一定的下行壓力，2016年第三季度很有可能會(huì)出現(xiàn)同比快速下跌的情形。

預(yù)測(cè)：房企數(shù)年內(nèi)會(huì)迅速減少

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長(zhǎng)2%，增速比1月份至9月份回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

倪鵬飛說，前三季度房地產(chǎn)直接投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)降低了0.21個(gè)百分點(diǎn)，由于房地產(chǎn)投資與水泥、建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會(huì)更明顯。

報(bào)告指出，2015年前9個(gè)月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，其中9月份為92.9，比2009年2月份的歷史最低值還低1.1。

報(bào)告列舉數(shù)字稱，前9個(gè)月，居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，同比增幅高達(dá)19.9%；開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來源總體增長(zhǎng)僅1.3%。與此同時(shí)，庫(kù)存較低的一線城市銷售及價(jià)格大幅增加，庫(kù)存較多的三、四線城市形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

除對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯減輕外，房地產(chǎn)直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報(bào)告指出，隨著住房市場(chǎng)需求逐漸飽和、產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步成熟和企業(yè)集中度的穩(wěn)步提升，可以預(yù)見房企數(shù)量在近期內(nèi)會(huì)達(dá)到峰值，并在之后的數(shù)年時(shí)間內(nèi)迅速減少，最終達(dá)到穩(wěn)定。

行業(yè)問題也逐漸顯性化，倪鵬飛說，目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續(xù)下降，成本控制能力面臨考驗(yàn)；發(fā)債數(shù)量巨大致使負(fù)債水平居高不下，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)不容忽視；三、四線城市庫(kù)存去化壓力大，房企周轉(zhuǎn)速率有待提升；一線城市土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，聯(lián)合拿地模式存在合作破裂的隱憂。

建言：應(yīng)減免商品房交易稅費(fèi)

今年樓市暖冬現(xiàn)象較為明顯，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月主要城市樓市成交面積環(huán)比上升3.84%，超六成城市環(huán)比上漲，同比上漲21.18%。房?jī)r(jià)方面，十大城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)均環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量較上月增加5個(gè)。

不過，倪鵬飛對(duì)于明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不樂觀。根據(jù)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心的華房指數(shù)預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波較大幅度下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)有望增強(qiáng)。

倪鵬飛解釋說，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突以及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的背景下，并不能保證2016年房?jī)r(jià)持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變。但他補(bǔ)充說，未來房?jī)r(jià)具體走勢(shì)，一方面取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)整程度，另一面受宏觀政策的影響。2016~2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標(biāo)：去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)；防風(fēng)險(xiǎn)，保持房?jī)r(jià)增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險(xiǎn)；促投資：房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。

在政策建議上，報(bào)告認(rèn)為，應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收?。蝗∠?年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅；對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外，還可給予財(cái)政補(bǔ)貼。

而針對(duì)最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，倪鵬飛持謹(jǐn)慎態(tài)度：“這個(gè)政策可以降低購(gòu)房還款負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。”但他認(rèn)為，政策一旦落地可能會(huì)加劇目前樓市分化局面，因?yàn)樽》抠J款利息抵扣個(gè)稅對(duì)于房?jī)r(jià)較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好，反而對(duì)三、四線城市去化幫助不那么明顯。

“三四線城市應(yīng)該實(shí)施類似藍(lán)印戶口的政策，讓在轄區(qū)內(nèi)購(gòu)房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，吸引以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房人群。”倪鵬飛說。

·政策建議·

1、應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi)，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善。包括：擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取等。

2、三四線城市應(yīng)該實(shí)施類似藍(lán)印戶口的政策，讓在轄區(qū)內(nèi)購(gòu)房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，吸引以農(nóng)民工為主體的購(gòu)房人群。