每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜

這一輪海外投資浪潮遠(yuǎn)比2011年來得兇猛。據(jù)地產(chǎn)咨詢公司萊坊預(yù)判，到2020年，中國房企年均海外房地產(chǎn)投資總額可達(dá)500億美元，與美國近兩年的海外投資額相當(dāng)。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》于南京主辦的第五屆中國價值地產(chǎn)年會暨2015年中國價值地產(chǎn)總評榜論壇上，中銳控股集團(tuán)董事長錢建蓉稱，“雖然人民幣不會持續(xù)貶值，但未來若干年貶值概率大”，而且美元持續(xù)上漲，美國制造業(yè)回歸、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，房企轉(zhuǎn)型時，目光除了盯準(zhǔn)服務(wù)＋、內(nèi)容＋等，還可觀察海外房地產(chǎn)市場，去海外進(jìn)行投資。

土地供應(yīng)影響投資決策

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)已在身邊發(fā)生，GDP從原來的高速發(fā)展，走到今天的中速狀態(tài)，給整個社會和經(jīng)濟(jì)帶來了非常大的影響，房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代，住宅增量市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。

不過，錢建蓉認(rèn)為，盡管中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動，但是全國房地產(chǎn)開發(fā)銷售總量仍處在高位，中國仍是全球最大的房地產(chǎn)市場。這意味著，需求仍然存在，可以長期投資。

在他看來，需要關(guān)注的指標(biāo)是城市之間的供求關(guān)系，不同城市間存在分化，選擇在什么地方投資變得更加重要，比如無錫、南京等地的銷售仍然很好，一些其他城市卻出現(xiàn)庫存高企的情況。

錢分析稱，土地供應(yīng)均掌控在地方政府手里，如果急功近利賣了大量土地，就容易使很多開發(fā)商被套，投資時，必須觀察土地的供應(yīng)和需求方人口的導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，看能不能支撐這個城市房地產(chǎn)的穩(wěn)定和持續(xù)。

由于海外土地市場的參與方更多，土地市場難以出現(xiàn)超額供應(yīng)，企業(yè)被套機(jī)率較小，所以，在中國樓市仍存在長期投資機(jī)會之時，不少開發(fā)商開始布局海外房地產(chǎn)市場，平衡資產(chǎn)配置。

而且，錢建蓉介紹，海外銀行對項(xiàng)目的評判是，當(dāng)預(yù)售達(dá)到一定比例，才能進(jìn)入開發(fā)貸款流程，即先預(yù)售后發(fā)生金融配額，所以真正進(jìn)入市場的開工項(xiàng)目，其實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了大部分預(yù)售，市場競爭環(huán)境相對健康。

海外市場機(jī)遇

人民幣貶值，海外市場存在機(jī)遇，更是加快了房企布局海外市場的步伐。

據(jù)錢建蓉介紹，金融危機(jī)后，美國市場自我修復(fù)機(jī)制很強(qiáng)，反彈非?？?，三四年前的一個項(xiàng)目，現(xiàn)在土地價格都已翻了一倍。

更令他吃驚的是，在今年4月的某個投資大會上，他發(fā)現(xiàn)過去兩三年中國政府都沒有進(jìn)行招商，奧巴馬卻親自出席了招商大會。他稱，現(xiàn)在美國的制造業(yè)在回歸，資金也在回流，未來十年是美國的制造十年。

除了美國市場，澳洲市場也值得關(guān)注，與外界印象不同，澳洲市場的買家主要是當(dāng)?shù)貏傂栌脩簟?/p>

錢建蓉稱，雖然在中銳控股當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目中，50%～60%是華人買家，但是整個市場華人的比例還不到20%。事實(shí)上，悉尼大學(xué)剛出爐的房地產(chǎn)報(bào)告稱，整個澳大利亞的中國買家只占2%。

據(jù)悉，澳大利亞剛需市場熱，主要是因?yàn)榈V業(yè)不好，大量的人口從礦區(qū)回流到了大城市。

另外，錢建蓉介紹，澳洲正步入老齡化，老年人拋棄原有的四五畝地以及大房子，重新居住到城市，選擇服務(wù)更加方便的小房子，所以兩房三房較受青睞。