◎李宇嘉

近日，六部委聯(lián)合宣布調(diào)整我國房地產(chǎn)外資準(zhǔn)入和管理政策，引起了廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，理解該政策，首先要從房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限外”說起。

事實上，國外對于本國居民購房一般沒有類似我國的“限購”政策，但為控制樓市泡沫、降低本國居民購房負(fù)擔(dān)，對境外機構(gòu)和個人實施“限外令”卻非常普遍。

比如澳大利亞規(guī)定，擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲準(zhǔn)在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞后的3個月內(nèi)出售此房。不久前，加拿大總理哈珀表示，大選后若再次當(dāng)選，將出臺限制外國人以投資為目的購買成屋政策。

為應(yīng)對樓市低潮，香港特區(qū)政府也在2003年推出了“投資移民計劃”，在香港房地產(chǎn)或金融產(chǎn)品上投資650萬港元便可申請。該計劃被視為高樓價的“推手”之一。為響應(yīng)當(dāng)?shù)貜娏业摹跋尥狻焙袈?，?010年10月14日起，房地產(chǎn)投資移民被剔除。

從當(dāng)前我國樓市供求形勢、外資流向和宏觀經(jīng)濟形勢來看，此次政策調(diào)整在情理之中。目前，我國60%的銀行貸款、60%的固定資產(chǎn)投資和居民60%的財富均關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)。在供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、大周期下行開啟的當(dāng)下，樓市若下行速度過快，將對投資、消費沖擊很大。因此，松綁“限外令”，激勵潛在需求，為調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型留足時間是很必要的。

此外，今年下半年開始，樓市回暖的步伐放緩，全國成交量增幅收窄、重點城市出現(xiàn)回調(diào)跡象；庫存壓力有增無減；需求端回暖沒有傳導(dǎo)至土地購置、新開工和開發(fā)投資，宏觀經(jīng)濟不斷承壓。

特別是基于“匯改”的人民幣主動貶值，被市場過度解讀為競爭性貶值和應(yīng)對經(jīng)濟疲軟的“最后一張牌”，導(dǎo)致資本外流加劇、機構(gòu)和私人換匯頻繁。因此，從夯實樓市穩(wěn)定基礎(chǔ)、緩減資本外流、穩(wěn)增長角度出發(fā)，也需要適時調(diào)整“限外令”。

以人民幣貶值預(yù)期、境內(nèi)外息差收窄、我國樓市下行為出發(fā)點調(diào)整“限外令”，在投資供應(yīng)端的利好有限，因此此舉更多地則是基于“國民待遇”的考慮。今年5月，住建部修改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，取消了房地產(chǎn)開發(fā)注冊資金門檻，這一政策延伸到外資也在情理之中。

再看普遍關(guān)注的“全面松綁外資機構(gòu)和個人在境內(nèi)購房限制”。首先，該政策目的是為了挖掘更多的潛在住房需求。其次，在我國居住的境外居民越來越多，一些城市要想成為國際城市，就應(yīng)該像紐約、倫敦和東京一樣取消對境外機構(gòu)和人士購房的直接限制，或者轉(zhuǎn)向稅收的間接調(diào)節(jié)。

值得注意的是，政策同時規(guī)定，“對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卣咭?guī)定”。這意味著，境外機構(gòu)和人士購房，不可能獲得“超國民待遇”。在實施限購的城市，境外個人將以工作一定年限為條件，獲得購買一套住房的資格，等同于非戶籍人群的購房條件。在非限購城市，完全取消“限購令”意味著在購房準(zhǔn)入上，境外人士等同于境內(nèi)居民。

另外，新版“限外令”僅規(guī)定“境外機構(gòu)和個人允許購買符合實際需要的自用、自住商品房”，而2010年版“限外令”中“不得購買非自用、非自住商品房”的表述被刪除，這表示境外機構(gòu)和個人可以投資非自用的商品房。盡管該政策意在消化樓市庫存，但將來樓市穩(wěn)定了，或市場完全回暖了，完全有可能再次收緊該政策。

據(jù)第六次人口普查，居住在我國境內(nèi)并接受登記的境外人員有102萬人，以定居為目的境外人士占18.3%、約18.66萬人。由于境外人士申請購房貸款較難，且不動產(chǎn)投資的意識不濃，選擇租房的比例高達(dá)90%。因此，除傳統(tǒng)僑鄉(xiāng)城市、重點城市核心區(qū)一些物業(yè)受影響外，松綁“限外令”的效果很有限。

但它傳達(dá)出三個重要信號，一是貨幣貶值和資本外流預(yù)期或會沖擊資產(chǎn)價格，這需要通過松綁“限外令”對沖；二是經(jīng)濟下滑壓力較大時，全球經(jīng)濟金融動蕩通過貿(mào)易、資本流動沖擊到我國，松綁“限外令”有穩(wěn)增長的考慮；三是政策告別“空窗”，新一輪樓市政策或?qū)⒌絹?，目的是為了更好地刺激有效需求，加快去庫存，解凍土地購置、新開工和開發(fā)投資。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）