2015-06-24 00:38:55
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在成熟市場(chǎng),REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn),發(fā)展?jié)摿V闊。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 陸慧婧
◎每經(jīng)記者 陸慧婧
業(yè)內(nèi)呼喚了近六年之久的公募版房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)終于破題。近日,“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鵬華前海萬(wàn)科REITs)正式獲批并完成注冊(cè),成為國(guó)內(nèi)首只投資REITs項(xiàng)目的公募基金。這意味著公募基金投資范圍將拓展到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
一位接近該項(xiàng)目的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示,相比于此前推出的REITs,鵬華前海萬(wàn)科REITs由于面向公眾發(fā)行,是目前最接近國(guó)外REITs形式的產(chǎn)品。不過(guò),鑒于鵬華前海萬(wàn)科REITs的投資項(xiàng)目租金收益權(quán)更接近資產(chǎn)證券化(ABS)形式,離國(guó)際上通行的權(quán)益型REITs仍有距離。
門(mén)檻或比照嘉實(shí)元和
資料顯示,REITs是房地產(chǎn)證券化的重要手段,通過(guò)將個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來(lái),購(gòu)買(mǎi)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體,構(gòu)建一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)組合并進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾?,為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。其特點(diǎn)有三:1、收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值;2、收益的大部分將用于發(fā)放分紅;3、長(zhǎng)期回報(bào)率較高且與股市、債市的相關(guān)性較低。
根據(jù)資金投向不同,REITs可分為三種:權(quán)益型、債權(quán)型和混合型。對(duì)比國(guó)外成熟市場(chǎng)推出的REITs可知,權(quán)益型最為常見(jiàn),混合型最少。根據(jù)資金募集與流通方式不同,又可以分為私募和公募兩種形式。
據(jù)了解,鵬華前海萬(wàn)科REITs側(cè)重債權(quán)性質(zhì),發(fā)行規(guī)模上限為30億,投資位于深圳前海的萬(wàn)科企業(yè)公館,以項(xiàng)目未來(lái)8年的租金收益權(quán)作為產(chǎn)品收益。
作為創(chuàng)新型產(chǎn)品,前海萬(wàn)科REITs的投資門(mén)檻要高于普通的股票或債券基金,其首次認(rèn)購(gòu)金額最低為10萬(wàn)元,二級(jí)市場(chǎng)最小買(mǎi)入單位為1萬(wàn)份。
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》5月中旬報(bào)道,前海企業(yè)公館可租面積為5.5萬(wàn)平方米,目前每月每平方米收益為250元,出租率已達(dá)到100%,作為一只封閉式混合型公募REITs,預(yù)期投資回報(bào)率達(dá)8%,與香港上市REITs約7%的收益率接近。
不過(guò),上述接近鵬華前海萬(wàn)科REITs的人士則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,基金發(fā)行前將采取詢(xún)價(jià)方式,產(chǎn)品收益率取決于它的發(fā)行價(jià)格。同時(shí),產(chǎn)品也可以通過(guò)設(shè)置浮動(dòng)條款,以分散收益的不確定性——例如租金收益率超過(guò)一定上限,管理人可以要求提成,同時(shí)也會(huì)設(shè)置收益率下限的保底條款。
股權(quán)型REITs尚缺條件
REITs自討論之初(2009年),分別由銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)兩套方案。根據(jù)最初設(shè)想,銀監(jiān)會(huì)的方案是以債權(quán)型產(chǎn)品的方式籌備REITs,發(fā)行受益憑證,地產(chǎn)公司繼續(xù)持有標(biāo)的地產(chǎn)所有權(quán),產(chǎn)品在銀行間市場(chǎng)交易,主要參與者是機(jī)構(gòu)投資者。而證監(jiān)會(huì)的方案則是將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓?zhuān)禺a(chǎn)公司與公眾投資者一樣,通過(guò)持有REITs間接擁有物業(yè)所有權(quán),REITs在交易所公開(kāi)交易。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,股權(quán)型REITs在私募基金領(lǐng)域早有嘗試。證監(jiān)會(huì)去年批復(fù)的中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃就是中信證券全資子公司中信金石基金,以不低于50.4億元的價(jià)格,接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán),并就此展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
去年底,嘉實(shí)基金與上海城市地產(chǎn)宣布合作成立房地產(chǎn)私募基金及房地產(chǎn)公募(REITs)管理公司。此外,近期,嘉實(shí)基金也正籌備以成熟地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)作為標(biāo)的資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品。
如此看來(lái),真正意義上的股權(quán)型REITs似乎只差公開(kāi)發(fā)行這“臨門(mén)一腳”。
不過(guò),股權(quán)型REITs公開(kāi)發(fā)行仍面臨諸多障礙。“沒(méi)有與之匹配的交易場(chǎng)所是制約公募股權(quán)型REITs發(fā)展的重要原因。”上述接近鵬華前海萬(wàn)科REITs的人士分析指出,銀行間市場(chǎng)資金量充足,不過(guò)是以固定收益類(lèi)產(chǎn)品為主導(dǎo);而在滬深兩市發(fā)行,則需要擔(dān)心會(huì)分流股市資金。“REITs是個(gè)長(zhǎng)期限品種,不能公開(kāi)發(fā)行將影響此類(lèi)產(chǎn)品的規(guī)模增長(zhǎng)。”上述人士稱(chēng)。
REITs潛力廣闊
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,在成熟市場(chǎng),REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn),發(fā)展?jié)摿V闊。而在國(guó)內(nèi),REITs市場(chǎng)尚處萌芽期,公募基金涉足REITs投資領(lǐng)域此前主要通過(guò)海外資本市場(chǎng)進(jìn)行。資料顯示,2011年,諾安基金發(fā)行全球收益不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金,投資海外不動(dòng)產(chǎn)。此后,廣發(fā)、嘉實(shí)、鵬華等基金公司陸續(xù)發(fā)行投資REITs的QDII產(chǎn)品,直至鵬華前海萬(wàn)科REITs獲批,才有了首只投資國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的REITs公募基金。
華寶證券研究表明,REITs產(chǎn)品以租金收入為主,而且一般都規(guī)定收入的主要部分(90%以上)用于分紅,因此相對(duì)于其他金融產(chǎn)品,REITs的收益和分紅都比較穩(wěn)定。同時(shí),REITs又具有一定的成長(zhǎng)性,這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,物業(yè)租金收入會(huì)有所提高;二是持有物業(yè)的公允價(jià)值的增加。
此外,REITs和其他資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度比較低,如美國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金指數(shù)和美國(guó)標(biāo)普500指數(shù)的關(guān)聯(lián)系數(shù)只有0.3772,所以把REITs放進(jìn)投資組合可以增強(qiáng)投資的多樣化從而分散風(fēng)險(xiǎn)。
值得一提的是,上海一位研究REITs的基金公司專(zhuān)戶(hù)人士分析指出,鵬華前海萬(wàn)科REITs并不涉及股權(quán)投資,投資者只需考慮標(biāo)的資產(chǎn)的租金回收能力,未來(lái)(該產(chǎn)品)在二級(jí)市場(chǎng)上交易,也更類(lèi)似于此前的封閉式債券基金。
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