每經(jīng)編輯 包雨朦    

邦地產(chǎn)記者 包雨朦

“330新政”之后，上海樓市明顯回暖。據(jù)多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：4月份，上海樓市成交量創(chuàng)2013年4月以來(lái)新高。在一片火熱之中，豪宅市場(chǎng)也是風(fēng)生水起。

據(jù)德佑鏈家研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2015年4月，上海市一手高端住宅（成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上）成交823套，環(huán)比上漲108.4%，同比大漲183.8%；成交均價(jià)為68945元/平方米。而且有一豪宅項(xiàng)目，以38萬(wàn)元每平方米的價(jià)格，當(dāng)選上海最貴樓盤。

雖然上海的豪宅市場(chǎng)熱火朝天，但仍然有樓盤在今年4月吃了銷售業(yè)績(jī)?yōu)榱?。這個(gè)樓盤，正是當(dāng)年赫赫有名的上海豪宅前“一哥”——湯臣一品。為什么豪宅市場(chǎng)這么好，湯臣一品還會(huì)吃“鴨蛋”呢？

10萬(wàn)+很火，湯臣一品卻很受傷

據(jù)德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：4月一手高端商品住宅成交量出現(xiàn)明顯上漲，以823套的成交業(yè)績(jī)位居歷史第二高點(diǎn)，其中成交套數(shù)排名前十的樓盤成交量均在10套以上。有紀(jì)錄以來(lái)，一手高端商品住宅僅有兩個(gè)月成交超過(guò)800套，即去年12月與今年4月，今年4月823套僅次于去年12月的880套。

4月成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的豪宅共成交9470平方米，占比高端市場(chǎng)整體6.6%，環(huán)比上漲2.5個(gè)百分點(diǎn)。在高端項(xiàng)目成交帶動(dòng)下，4月一手高端商品住宅成交均價(jià)止跌上揚(yáng)。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海幾個(gè)稍有名氣的豪宅項(xiàng)目，4月份都賣得很不錯(cuò)。有“全國(guó)單價(jià)第一貴”之稱的綠城黃浦灣，盡管最高單價(jià)達(dá)到38萬(wàn)元/平方米，可是4月份仍賣掉了4套；黃浦灣邊上的外灘九里，賣掉了9套；尚海灣賣掉了11套；蘇河灣賣掉了11套，并且有部分賣掉的房子已經(jīng)在5月份登記。華僑城蘇河灣項(xiàng)目4月單月成交高達(dá)4億元，其中單價(jià)9萬(wàn)元/平方米以上的超高端住宅成交量為全市第一，成為4月上海頂級(jí)豪宅銷售標(biāo)桿。

這些單價(jià)每平米10萬(wàn)+的樓盤統(tǒng)統(tǒng)比之前賣得好，可是同等價(jià)位的湯臣一品卻很受傷，4月份依然是一套沒(méi)有賣掉。

高調(diào)者易死？

德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，高端市場(chǎng)一般不易受市場(chǎng)整體波動(dòng)影響，不過(guò)“330新政”過(guò)后的一系列樓市政策依然催熱了市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)了高端樓市的成交。另外，3月最高報(bào)價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅項(xiàng)目也只有2個(gè)，供應(yīng)面積僅為6.6萬(wàn)平方米，而4月有21.9萬(wàn)平方米的高端商品住宅項(xiàng)目入市，所以高端樓市成交的回暖與供應(yīng)放量也有一定關(guān)系。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，政策刺激之下不同類型產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)力節(jié)奏不同，中高端產(chǎn)品常常需要經(jīng)過(guò)一定的醞釀期。按照以往的情況，在政策利好之下，剛需市場(chǎng)總是首先成交放量，一般半個(gè)月以后中高端項(xiàng)目才逐漸升溫。“相比去年的”930新政“之后的情況，今年的節(jié)奏似乎更緊湊一些。”宋會(huì)雍說(shuō)。

高端樓市成交回暖了，湯臣一品為何在4月份連一套都沒(méi)有賣掉？

宋會(huì)雍認(rèn)為，湯臣一品常常面臨間歇性的滯銷與其營(yíng)銷策略上的短板有關(guān)。與此同時(shí)，它作為開(kāi)盤將近10年的老項(xiàng)目，也容易讓客戶產(chǎn)生審美疲勞。近年來(lái)上海新的頂級(jí)豪宅層出不窮，新項(xiàng)目勢(shì)頭強(qiáng)勁，分流了部分客戶。宋會(huì)雍表示，湯臣一品若想擺脫滯銷的魔咒，必須在營(yíng)銷上下足功夫，對(duì)于豪宅的消費(fèi)人群而言，能否戳中他們的需求痛點(diǎn)尤為關(guān)鍵。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，湯臣一品僅在2009至2011年3年時(shí)間間，分別達(dá)到77套、30套、14套的去化成績(jī)，而在其余年份，銷售量均不足10套。相比同區(qū)位的濱江凱旋門，該項(xiàng)目2012年3月開(kāi)盤，至今已售出156套，比開(kāi)盤早6年的湯臣一品還多10套。

但有豪宅操盤手認(rèn)為，導(dǎo)致湯臣一品滯銷的根本原因，和這一項(xiàng)目過(guò)于高調(diào)有關(guān)。當(dāng)年在上海商品住宅平均價(jià)格只有2萬(wàn)元/平方米的時(shí)代，這個(gè)樓盤就敢喊出11萬(wàn)元/平方米以上的天價(jià)。

一時(shí)之間，該樓盤成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。有能力購(gòu)房者甚至因?yàn)楹ε律矸萜毓?，需要新注?cè)公司，并以公司名義購(gòu)買。和湯臣一品一樣，曾經(jīng)炒作郭敬明看房的上海豪宅--上海天璽，網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示也是零成交。對(duì)高端購(gòu)買人群的身份難以做到有效保護(hù)，顯然是這些銷售吃“鴨蛋”豪宅的共同硬傷。