◎每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 如今，越來越多的房企與保險公司“在一起”，這一方面加大了險資在房地產(chǎn)行業(yè)的話語權(quán)，同時也深刻改變著房地產(chǎn)行業(yè)的既有格局。 那么，險資進入房地產(chǎn)行業(yè)，面臨哪些政策壁壘？它們對于合作房企的選擇，又有著怎樣的考慮？本期房產(chǎn)周刊將探討險資進入房地產(chǎn)行業(yè)的各種路徑及其對行業(yè)格局可能帶來的改變。 去年3月，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都在擔心一個問題：房地產(chǎn)會不會被互聯(lián)網(wǎng)顛覆？時過一年，他們驚奇地發(fā)現(xiàn)，真正威脅行業(yè)的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是來自金融業(yè)的保險公司。 4月24日，恒大地產(chǎn)宣布與中國人民保險集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)保險、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、互聯(lián)網(wǎng)資源共享和投融資等方面開展多層次戰(zhàn)略合作。幾乎同時，一直善于資本運作的復(fù)星地產(chǎn)也對外宣布，計劃利用保險的資金平臺投資房地產(chǎn)。 在保險公司大規(guī)模收購房地產(chǎn)公司股權(quán)的同時，房地產(chǎn)商也在打保險公司的主意。4月23日，綠地宣布，在整體上市后，將建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構(gòu)體系。 在此背景下，一些沒有保險資源的中小開發(fā)商開始擔心，一旦保險資金大規(guī)模進入房地產(chǎn)業(yè)，他們面對大房企的競爭力將進一步受影響。那么，事實是否真的如此？ 9萬億險資找出路 國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、經(jīng)濟學家孫飛向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，根據(jù)保險公司的運作模式，保費一旦流入保險企業(yè)，直至保單到期才會被釋放出來。由于保費流入和保單到期的時間間隔往往很長，有些甚至長達幾十年，意味著保險公司手上長期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路。 保險公司到底多有錢？保險行業(yè)去年全年保費收入突破2萬億元，行業(yè)總資產(chǎn)已突破10萬億元。截至2014年末，保險資金運用余額高達9.3萬億元。 但與“錢多為患”相對應(yīng)的是，保險資金普遍存在投資回報率低的問題。過去數(shù)年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率均在5%左右浮動，即便在去年A股大漲的情況下，四大保險公司的投資收益率也不過在5.1%~6.1%?！斑^去數(shù)年，由于保險資金投資渠道的限制，以及A股的長期低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產(chǎn)都投到銀行存款、長期國債、企業(yè)債等固定收益類資產(chǎn)中”，孫飛告訴記者，隨著我國利率進入下行通道，固定收益類資產(chǎn)回報率下滑，這意味著保險公司將面臨更嚴峻的投資收益壓力。 在以往房地產(chǎn)突飛猛進的日子里，險資進入房地產(chǎn)受到政策嚴格監(jiān)管。在此背景下，多數(shù)保險公司都是打著“自用”的旗號收購城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓用于投資，不動產(chǎn)投資在險企的資產(chǎn)占比非常低。以中國平安為例，截至去年末，投資性物業(yè)在公司總投資資產(chǎn)中的占比僅為1.4%。 直至去年5月，保監(jiān)會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產(chǎn)的比例提高至30%，險企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資才獲得松綁。 “在我國，高收益資產(chǎn)配置主要為股票與房地產(chǎn)，A股的特征是牛短熊長且波動性大，而房地產(chǎn)在過去十年基本處于穩(wěn)定發(fā)展狀態(tài)，更適合保險資金對風險控制與波動性的要求”，孫飛說，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，本身也有對低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，險資加大房地產(chǎn)配置已經(jīng)成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。 進入樓市的三大途徑 盡管國家逐步放開險資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資限制，但根據(jù)《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅，這意味著險資更多是以投資者的角色分享房地產(chǎn)的利潤。 孫飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前險資進軍房地產(chǎn)主要有三種途徑：一，直接投資上市房企的股權(quán)；二，收購整棟商業(yè)物業(yè)獲取租金回報；三，通過債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)開發(fā)?！皬娜ツ旯墒刑幱诘撞繒r開始，部分保險機構(gòu)已經(jīng)在趁機吸納上市房企的股權(quán)”，孫飛告訴記者，大型上市房企的經(jīng)營安全度很高，但多年的大熊市讓其股價遠低于賬面價值，收購股權(quán)比直接購買物業(yè)更劃算，加上股票的流動性遠高于不動產(chǎn)，這也是金地集團、金融街、碧桂園等地產(chǎn)股頻頻獲得險資青睞的主要原因。 以中國平安入股碧桂園的增發(fā)價計算，碧桂園的凈資產(chǎn)回報率超過18%，稅前股息率已經(jīng)高達6.6%，超過中國平安去年5.3%的凈投資收益率，單是財務(wù)投資已經(jīng)擁有可觀的收益。 與此同時，隨著保監(jiān)會提高了保險資金投資不動產(chǎn)的上限比例，險企購置商用物業(yè)以獲取穩(wěn)定租金回報的情況也在增加。以中國平安為例，公司在去年年中斥資44億元收購上海綠地中心二期的兩棟辦公樓，成為去年上海寫字樓市場成交金額最大的大宗交易之一。截至去年末，中國平安的投資性房地產(chǎn)物業(yè)公允價值達到323.6億元，租金收入為14.11億元。 在海外房地產(chǎn)市場，根據(jù)倫敦房地產(chǎn)顧問公司萊坊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年國內(nèi)三家大型保險公司共斥資150億美元在海外購置商用物業(yè)，投資金額環(huán)比增幅超三倍。安邦保險于去年末以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓，更是刷新美國單個酒店成交價格最高紀錄。 世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉告訴記者，保險機構(gòu)熱衷于收購營運成熟、租約較長的商用物業(yè)，以達到和保險資金到期兌付的現(xiàn)金流形成匹配。但他們對租金回報率的要求至少要達到7%，國內(nèi)能提供這么高租金回報率的物業(yè)并不多，這也是保險公司頻頻在海外市場展開大宗收購的主要原因。 孫飛向記者表示，不少保險機構(gòu)通過資管計劃、信托甚至設(shè)立子公司的方式“繞道”介入房地產(chǎn)項目開發(fā)層面，保險資金大多是以債權(quán)或者“明股實債”的方式與項目合作，從而獲取遠高于普通固定收益類產(chǎn)品的回報率。 近年來，以平安不動產(chǎn)為代表的企業(yè)更是以股權(quán)投資者的角色介入拿地環(huán)節(jié)，然后引入開發(fā)商進行后期開發(fā)建設(shè)。截至2014年8月，平安不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模接近500億元。 險資帶來更多新玩法 險資的大舉進入，會否對房地產(chǎn)行業(yè)帶來顛覆性影響，無疑是所有房企巨頭都關(guān)心的問題。但在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，險資作為財務(wù)投資者，它與房企之間的關(guān)系更像是合作而非競爭。險資的進入有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的金融化進程，并帶來更多新的玩法。“對于房企而言，在行業(yè)利潤不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經(jīng)成為決勝的關(guān)鍵；對于險資而言，在白銀時代，龍頭房企的安全性也更高，更能滿足保險公司對于穩(wěn)定收益的需求，所以在龍頭房企與保險公司頻頻結(jié)盟的背后，是雙方在直接融資層面存在的合作需求”，歐陽捷說。 根據(jù)歐陽捷的預(yù)計，在傳統(tǒng)投融資領(lǐng)域，險資與房企會在優(yōu)先股、企業(yè)債、信托等領(lǐng)域展開合作。像中國平安的陸金所等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺還能為房企提供P2P或者眾籌等新的融資模式。 在孫飛看來，保險機構(gòu)的進入有利于推動房企向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型?！氨热缯f在項目開發(fā)過程中，平安不動產(chǎn)擔當資金與土地提供方的角色，碧桂園則負責開發(fā)與銷售，這改變了房企以往全產(chǎn)業(yè)鏈‘通吃’的重資產(chǎn)模式。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，在REITs（房地產(chǎn)信托基金）仍未放開的情況下，房企可以將經(jīng)營成熟的商用物業(yè)出售予保險機構(gòu)，這為房企投資持有型物業(yè)提供了一條新的資金退出路徑。 近年來，包括綠地、復(fù)星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股保險公司的方式，尋求低成本的融資渠道。復(fù)星集團董事長郭廣昌日前宣布了復(fù)星地產(chǎn)的“保險+”新戰(zhàn)略，要把保險思維融入復(fù)星地產(chǎn)的未來布局中。 但孫飛認為，近年來，國內(nèi)監(jiān)管部門一直在嚴控少數(shù)控股股東將保險公司作為融資平臺套取保險資金的現(xiàn)象，保險公司對于股東的融資也屬于關(guān)聯(lián)交易，受到保監(jiān)會的嚴密監(jiān)管。如復(fù)星并購的境外保險公司投資區(qū)域就受到嚴格限制，那么，如何在合規(guī)的情況下利用低成本的保險資金，是房企共同面對的難題。 《《《 政策解讀 涉足房地產(chǎn)開發(fā)險資需繞道 ◎每經(jīng)記者白亞靜楊羚強發(fā)自上海 保險資金的成本很低，但開發(fā)商想利用保險資金大規(guī)模開發(fā)，難度卻很大。 根據(jù)保監(jiān)會的有關(guān)規(guī)定，保險資金不能直接開發(fā)房地產(chǎn)。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要用保險資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，需要通過投資金融產(chǎn)品、項目公司股權(quán)或債權(quán)等方式“繞道”進入。 成本優(yōu)勢有限 險資的融資成本并沒有外界認為的那么低。以平安產(chǎn)險為例，截至2014年12月31日，平安產(chǎn)險保費收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。 資深財經(jīng)評論員黃立沖表示，險資的融資成本只是賬面低，在現(xiàn)有財務(wù)指標的規(guī)則下，因為很多保險公司都將保費的營銷費用算作支出，而沒有算作融資成本。 他認為，由于承諾了一定收益的未來回報，而險資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險公司的投資壓力最大。如果市場放開，它們將迫切希望進入高回報項目，偏愛不動產(chǎn)投資。 數(shù)據(jù)顯示，2014年平安集團的保險資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%?？紤]到保險公司的營銷成本，上述收益率很可能和部分大型地產(chǎn)商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負債平均成本在6.3%左右。 在較高的融資成本壓力下，很多險資熱衷于不動產(chǎn)投資以獲取穩(wěn)定高回報。 政策有禁區(qū) 近幾年，政策層面上也對險資投資不動產(chǎn)開始放松。 按照去年5月開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，險資投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額，合計不高于該公司上季度末總資產(chǎn)額度的30%。 不過，要想通過保險資金解決一部分房地產(chǎn)開發(fā)的融資需要，仍然有很大難度。 保監(jiān)會2010年9月發(fā)布的《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)，以及與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。 投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于發(fā)行規(guī)模的20%。此外，禁止投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；禁止直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；禁止投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。 仍有變通方法 雖然政策嚴格限制保險資金流向房地產(chǎn)開發(fā)，但五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，保險資金還是可以通過信托、資管計劃等通道業(yè)務(wù)“繞道”進入。 在廣深等地的拍地現(xiàn)場，時常能看見深圳聯(lián)新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產(chǎn)的南京項目，平安通過增資入股項目公司并提供股東貸款的方式，合法享有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)益。 黃立沖稱，險資可以通過保險公司背書、架設(shè)有限合伙等一系列合法操作，撬動房地產(chǎn)項目。 但在這些項目中，平安不能操盤，只作財務(wù)投資。比如，今年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元拿下北京豐臺區(qū)白盆窯地塊后，首開董事會秘書王怡表示，該項目將由華潤、首開主導(dǎo)，平安只是同股同權(quán)益。 從金融產(chǎn)品過渡也是險資進入地產(chǎn)開發(fā)項目的途徑之一。 仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產(chǎn)的一個平臺。上海錦天城律師事務(wù)所高級合伙人吳衛(wèi)明撰文稱，陸金所彩虹系列的部分產(chǎn)品，被包裝成了債權(quán)分拆轉(zhuǎn)讓，最終目的就是向社會融資。在這種模式下，可由平安集團下屬的兩家公司進行對手交易，通過平安銀行的委托貸款，形成合法債權(quán)。然后，債權(quán)人將債權(quán)在陸金所分拆轉(zhuǎn)讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號”產(chǎn)品。 《《《 案例1 平安大舉投資房地產(chǎn)背后：撬動更多金融業(yè)務(wù) ◎每經(jīng)記者白亞靜發(fā)自深圳 相比開發(fā)商大規(guī)模收購保險公司，業(yè)內(nèi)更關(guān)注的是保險公司對開發(fā)商的參股。 4月1日，碧桂園通過向中國平安發(fā)售新股的方式，引入后者成為公司第二大股東。而在此前，平安還參與了海外項目的投資和收購，那么類似平安這樣的保險企業(yè)會不會通過涉足房地產(chǎn)，顛覆目前已經(jīng)存在的房地產(chǎn)行業(yè)格局？ 馬明哲的“算盤” 4月27日，北京在“3.30”樓市新政后首次拍地，競買情況并沒有預(yù)期的火爆。 其中，被規(guī)劃為商業(yè)金融性質(zhì)的麗澤地塊以起始價50.4億元成交，唯一一次報價的是深圳平安旗下的深圳市平軒投資管理有限公司。 不只是拍地，平安近期的一系列動作，都難免會讓人以為平安系掌門人馬明哲將大舉進入房地產(chǎn)。 但對于從核心業(yè)務(wù)保險起家的金融帝國平安來說，其首要任務(wù)是為險資找投資方向，其次或者說更為關(guān)鍵的是協(xié)調(diào)內(nèi)部多項金融業(yè)務(wù)，現(xiàn)在看來，這個落腳點或許是互聯(lián)網(wǎng)金融。而平安在地產(chǎn)領(lǐng)域一系列的投資舉動不過是為互聯(lián)網(wǎng)金融搭建線下場景。 一位平安內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，馬明哲多次在內(nèi)部會議上提到“金融互聯(lián)網(wǎng)”和“互聯(lián)網(wǎng)金融”的區(qū)別，表示要做社交金融、互聯(lián)網(wǎng)金融。 在馬明哲看來，金融互聯(lián)網(wǎng)的邏輯是從“金融”到“服務(wù)”再到“產(chǎn)業(yè)市場”，而互聯(lián)網(wǎng)金融是由“體驗”到“產(chǎn)業(yè)、市場”再到“金融”。兩者截然不同，前者只是被動地找客戶，而后者可以構(gòu)建市場，將客戶在平安構(gòu)建的不同金融產(chǎn)品中流轉(zhuǎn)。 早年，平安曾多次表示，自己的目標是成為中國領(lǐng)先的個人金融服務(wù)提供商，即為一個客戶提供一個賬戶、多個產(chǎn)品的一站式服務(wù)。當時，馬明哲成功把保險客戶遷徙到平安旗下的銀行、資產(chǎn)管理、財富管理等業(yè)務(wù)。 如今，馬哲明則是通過陸金所、平安好房、平安好車、萬里通等垂直平臺，為其金融帝國里的客戶構(gòu)建起醫(yī)食住行玩等多個線下生活場景。在互聯(lián)網(wǎng)金融中，平安的同一客戶在不同產(chǎn)品中的遷徙越來越快速、便捷。 馬明哲的野心是，在衣食住行玩幾大場景之間實現(xiàn)無縫鏈接，而支撐這一戰(zhàn)略的是四大市場，房產(chǎn)金融市場只是其中之一。 為何選擇碧桂園 與碧桂園合作，正是平安搭建線下場景的杰作之一。 4月1日，平安斥資約63億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。當日，碧桂園新聞發(fā)言人稱，引入平安有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，雙方將結(jié)成緊密的戰(zhàn)略同盟，以中國城鎮(zhèn)化和社區(qū)需求為基礎(chǔ)，在社區(qū)金融領(lǐng)域展開全面合作。 上述平安內(nèi)部人士告訴記者，吸引馬明哲投資碧桂園的原因，正是最后一點，碧桂園在三四線城市有很多項目，平安可以在這些項目的基礎(chǔ)上提供社區(qū)服務(wù)，進而搭建線下場景，提供社區(qū)金融服務(wù)。 4月13日，綠地集團發(fā)布其首款互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)金融產(chǎn)品“綠地地產(chǎn)寶”。據(jù)了解，該產(chǎn)品旨在為個人投資者提供理財投資服務(wù)，以及為中小房企提供資金解決方案，平安旗下的陸金所也參與其中。 上述平安內(nèi)部人士稱，嚴格來說，陸金所并不屬于房產(chǎn)金融平臺，它有著比P2P或房產(chǎn)金融平臺更重要的位置，可以被視作平安集團內(nèi)部資源整合的利器。 除此之外，馬明哲在地產(chǎn)圈的動作還包括設(shè)立平安不動產(chǎn)投資、平安好房，與前者相比，房地產(chǎn)電商性質(zhì)的平安好房網(wǎng)有更明顯的互聯(lián)網(wǎng)金融色彩。 目前，平安好房相繼推出了“好房寶”、“好房貸”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，業(yè)務(wù)涉及“好房金融”、二手房買賣、租房、房產(chǎn)眾籌、管家服務(wù)，涵蓋地產(chǎn)領(lǐng)域的諸多方面，正在打造O2O模式的“房地產(chǎn)金融”閉環(huán)生態(tài)圈。 平安好房CEO莊諾在接受媒體采訪時表示，平安好房的互聯(lián)網(wǎng)屬性強，因而獲得馬明哲關(guān)于拋開編制、預(yù)算快速發(fā)展的首肯。 馬明哲曾公開稱，騰訊從社交通訊、游戲開始進入各行各業(yè)，再到金融；阿里從電商開始進入各行各業(yè)，再到金融；平安則要從現(xiàn)實的生活金融開始，最后定位到社交金融。 截至目前，平安已完成在商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、房地產(chǎn)電商、P2P平臺的布局。 不動產(chǎn)投資占比不高 事實上，平安對投資不動產(chǎn)并不太感冒。雖然保監(jiān)會在去年修改了保險企業(yè)投資不動產(chǎn)的上限，允許最高達到總資產(chǎn)的30%，但平安在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例并不高。 截至2014年末，投資性物業(yè)僅占平安全部險資投資的1.4%，約為203.01億元，相較2013年203.49億元、1.7%的占比，反而有所下降。 在這些項目中，商業(yè)項目多集中在一二線城市的核心區(qū)域，如深圳平安金融中心大廈、廣州金融城等。 高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋表示，險資同樣有投資回報率考核，在諸多投資中，核心地段商業(yè)地產(chǎn)保值能力強，經(jīng)營不復(fù)雜，所以更受險資偏愛。 但相比互聯(lián)網(wǎng)金融，馬明哲的不動產(chǎn)投資更傾向于財務(wù)投資，或許正是因此，他在2015年新年致辭中，對平安不動產(chǎn)只有寥寥數(shù)語。 《《《 案例2 險資鐘情大型房企中小開發(fā)商望洋興嘆 ◎每經(jīng)記者杜冉樂發(fā)自成都 保險資金正在大舉進入房地產(chǎn)行業(yè)，但是要想從數(shù)萬億規(guī)模的保險資金里分一杯羹，卻并非易事。 《每日經(jīng)濟新聞》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，大房企尤其是年銷售400億元以上的房企才更有可能獲得險資青睞，中小房企只能“望洋興嘆”。 險資“可遇不可求” 四川花好月圓房地產(chǎn)董事長樊義波向記者表示，當前房企的最大問題就是缺錢。 在此背景下，恒大與中國人保合作，碧桂園聯(lián)手平安的舉動，引來很多房地產(chǎn)人士艷羨的目光。 不過，并非所有房企都能入險資的法眼，這得取決于企業(yè)的投資回報率。 據(jù)地產(chǎn)金融界資深人士朱萬芬介紹，“泰康人壽的融資成本在3%~4%，生命人壽也應(yīng)該在3%左右。如果險資的融資成本為3%，它進來后可能需要拿到6%、7%的回報率?！?“其實更多時候，不是房企在找險資，而是險資找到了房企，而且一般都是以股權(quán)合作方式進行合作。這樣一來，房企解決了資金問題，險資找到了回報率更高的投資渠道?！敝烊f芬表示。 去年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確要拓展險資的服務(wù)功能，發(fā)揮長期投資優(yōu)勢，鼓勵設(shè)立不動產(chǎn)等專業(yè)保險資管機構(gòu)，允許設(shè)立夾層基金、并購基金、不動產(chǎn)基金等私募基金。 但對于多數(shù)房企來說，與險資合作仍遙不可及。 “哪有那么多機會？保險公司本身比較少，只有大房企才能玩這些東西。”全國房地產(chǎn)商會理事、西南交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會長李驍表示。 一家年銷售額上百億元的上市房企投資部負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“境外資金要的回報率比險資還低很多，我們都用不了，想不想用與能不能用是兩碼事，我們只能‘望洋興嘆’?！?“一些一線偏下、二線偏上的房企，他們年銷售額在400億~500億元左右，土地拓展和期間費用所需的資金量非常大，而開發(fā)貸和信托融資成本較高，因此對險資的渴望度很大。”上述房企負責人表示。 多以股權(quán)合作方式介入 那么，險資與房企合作，到底會以什么形式介入？ 朱萬芬介紹，房地產(chǎn)本身的金融屬性會越來越強，資產(chǎn)證券化是大趨勢，險資往往會找一家優(yōu)質(zhì)的企業(yè)開展股權(quán)合作。像恒大與中國人保合作，碧桂園聯(lián)手平安等基本上是從集團層面展開股權(quán)投資合作。 那么，險資又是如何介入房地產(chǎn)開發(fā)的呢？ 朱萬芬介紹，每個企業(yè)的操作路徑不同，很多企業(yè)會從集團層面的財務(wù)杠桿方面去平衡。如果雙方開展集團層面股權(quán)合作，所融資金如何落到項目上，這中間還有具體的約束條款?！半U資一定要求項目風險可預(yù)測、可控制，還要保證投資收益不會降低，險資也不是長期的入駐，一般三五年就會退出?！敝烊f芬說。 在她看來，目前土地價格逐年上升，年均漲幅不低于5%，如果開發(fā)貸融資成本持續(xù)在8%、9%的高位，那么尋找一筆低成本資金，比如險資，將有利于房企消化地價的上漲，從而使得房企利潤率維持在一個穩(wěn)定水平。 《《《 案例3 綠地投資保險并非為了向地產(chǎn)輸血 ◎每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 “如果今后運用保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)，投資標的并不僅限于綠地自身持有的，市場上優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)都會成為投資標的。這也是國際上保險資金配置長期項目的投資慣例，綠地也將會依法合規(guī)地進行大類資產(chǎn)配置及穩(wěn)健投資?！?這是綠地金融投資控股集團（以下簡稱綠地金控）接受《每日經(jīng)濟新聞》記者獨家采訪時的明確回應(yīng)。綠地集團內(nèi)部人士向記者進一步強調(diào)，綠地的金融業(yè)務(wù)并不歸屬于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是一個獨立的分支。 而在綠地金控上述表態(tài)背后，是保監(jiān)會對保險資金進入不動產(chǎn)投資、開發(fā)的嚴格限制。綠地的案例說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要通過保險資金提升其競爭優(yōu)勢并非易事。 受復(fù)星啟發(fā)？ 在整體上市獲批當天，綠地表示，公司將順應(yīng)金融業(yè)改革和金融管制放松的市場導(dǎo)向，依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，在細分領(lǐng)域提供具有核心競爭力的綜合性金融服務(wù)。通過投資并購，著力獲取核心金融資產(chǎn)，建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構(gòu)體系。 這不禁讓人想起今年1月，綠地集團董事長張玉良在談到金融業(yè)務(wù)時對保險業(yè)務(wù)的看重。張玉良當時提出，復(fù)星集團董事長郭廣昌對保險行業(yè)的一系列觀點，給自己帶來了很多啟發(fā)，使其格外看重保險業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價值。 在復(fù)星國際2015業(yè)績發(fā)布會上，復(fù)星的管理層提出了一個獨樹一幟的“1+1+1”模式——保險+產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢+蜂巢城市。 復(fù)星方面表示，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的困難就是要能逆周期和跨周期實現(xiàn)發(fā)展。復(fù)星地產(chǎn)將依托復(fù)星集團的保險板塊作為支撐，一面發(fā)展國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一面整合全球優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全球布局，對沖周期性風險。 實地上，和信托、銀行貸款、私募基金相比，保險行業(yè)的規(guī)模更大、成本更低。 《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保險行業(yè)的總資產(chǎn)已經(jīng)突破10萬億元，而中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率只有5%左右。巨大的資金規(guī)模和較低的投資收益，顯然讓融資成本高企的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“垂涎”不已。 保險與地產(chǎn)相互獨立 不過，保險公司在直接投資房地產(chǎn)開發(fā)項目時，仍有諸多限制。 保監(jiān)會不僅明確，保險公司不能直接涉足房地產(chǎn)開發(fā)，對于保險公司對外投資關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)交易行為，也有諸多限制。 也許正因為此，綠地金控在籌劃保險業(yè)務(wù)時，并不希望將后者置于房地產(chǎn)開發(fā)的從屬地位。 在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者的采訪時，綠地金控強調(diào)投資保險業(yè)務(wù)并不是為了滿足綠地房地產(chǎn)開發(fā)融資的需要。 綠地金控表示，綠地目前的融資成本并不高，去年公布的所有有息負債平均成本在6.3%左右。收購保險業(yè)務(wù)并不是看重后者低廉的資金，而是要打造核心金融資產(chǎn)。綠地集團正在著手進行“大金融”戰(zhàn)略，未來金融業(yè)將會成為綠地繼地產(chǎn)之后的第二支柱產(chǎn)業(yè)。 綠地內(nèi)部一位負責宣傳方面的人士介紹，金融和房地產(chǎn)開發(fā)是綠地的兩個獨立自主的業(yè)務(wù)，雖然未來可能會有所交叉，但相互之間并沒有從屬關(guān)系。 上述定位，一定程度上影響了綠地直接利用集團保險業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)融資的可能性。但不可否認的是，兩者之間的協(xié)同效應(yīng)還是比較明顯。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2014年綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)預(yù)銷售收入2408億元，其中住宅只占46%，其余54%來自商辦類產(chǎn)品。 值得注意的是，來自保險部門的意見，能夠幫助綠地有效開發(fā)適合保險公司投資的商辦類投資產(chǎn)品，而保險公司正是綠地商辦產(chǎn)品的一個重要的潛在買家。與此同時，房地產(chǎn)部門所擁有的商業(yè)地產(chǎn)投資和運營經(jīng)驗，又可以幫助保險業(yè)務(wù)更好地篩選投資的商業(yè)地產(chǎn)項目。 另外，綠地的房地產(chǎn)開發(fā)部門，還有可能通過保險公司控股、參股的券商、基金等金融機構(gòu)直接或間接融資，完成企業(yè)的輕資產(chǎn)運作。