每經(jīng)編輯 吳若凡    

邦地產(chǎn)記者 吳若凡

昨日（4月29日），備受矚目的上海嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊以暗標(biāo)形式競(jìng)拍。經(jīng)過激烈角逐，內(nèi)地房地產(chǎn)十強(qiáng)、千億級(jí)企業(yè)集團(tuán)碧桂園在經(jīng)歷了多年苦等之后，終于進(jìn)入上海，以6.0755億元摘得該地塊，溢價(jià)率62.16%，折合樓板價(jià)8108元/平方米。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一項(xiàng)目料將顛覆碧桂園原有的三四線城市大盤開發(fā)模式，對(duì)碧桂園的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型具有重大意義。

首次在廣州以外的一線城市落子

出讓資料顯示，碧桂園成功拿下的這一地塊屬純住宅性質(zhì)，東至啟寧路，南至啟悅路，西至澄瀏公路，北至錢橋涇。總出讓面積62443.4平方米，容積率1.2，起始樓面價(jià)5000元/平方米。參與此次競(jìng)標(biāo)的還有新城、金地、旭輝、同濟(jì)、k2、海倫堡等多家房企。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間聯(lián)系了碧桂園品牌相關(guān)負(fù)責(zé)人。對(duì)方表示，摘得嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊，是碧桂園集團(tuán)真正意義上在廣州之外的一線城市首個(gè)項(xiàng)目的落地，上海是碧桂園一直看重的市場(chǎng)，這次的進(jìn)駐，具有戰(zhàn)略意義。

碧桂園垂涎上海市場(chǎng)已有多年，但一直沒有找到合適的機(jī)會(huì)進(jìn)入。易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在上海拿地符合大多數(shù)房企進(jìn)軍一線城市的戰(zhàn)略需求。選擇在一線城市拿地，主要是看中后續(xù)的增值空間。此外，在上海進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，也有利于尋找新的戰(zhàn)略擴(kuò)張機(jī)會(huì)。

德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟表示，在一線城市布局已經(jīng)成為房企的一個(gè)主流投資趨勢(shì)。但碧桂園拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，不會(huì)在一線城市的核心區(qū)域爭(zhēng)“地王”，導(dǎo)致利潤偏低。

去年10月，碧桂園攜九龍灣項(xiàng)目“進(jìn)京”，曾被認(rèn)為是落地一線城市。該項(xiàng)目處于北京房山區(qū)張坊鎮(zhèn)一渡龍安大橋東側(cè)，實(shí)際屬于河北保定地界，只不過與北京僅一線之隔?？傉嫉?000畝，周邊為森林公園，產(chǎn)品定位為北京人群的第二居所，戶型為花園洋房和聯(lián)排別墅，基本符合原有的大盤模式。

告別三四線大盤開發(fā)模式

與上述北京項(xiàng)目相比，除了是真正意義上的落子廣州以外的一線城市，碧桂園此番進(jìn)軍上海更為重大的意義在于，該項(xiàng)目可能將顛覆其原有的在三四線城市開發(fā)百萬方大盤的模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，根據(jù)出讓預(yù)合同，該地塊內(nèi)需要建設(shè)占比不少于20%的90平方米以下中小套型住宅。此外，還須配建5%建筑面積的保障房并移交給政府。且項(xiàng)目全裝修住宅面積應(yīng)占比應(yīng)在30%以上。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，此次碧桂園在上海摘得的地塊，處于嘉定老城區(qū)，總體量也僅6.3萬方，1.2的容積率，預(yù)計(jì)將被打造成小戶型公寓與經(jīng)濟(jì)型別墅的綜合社區(qū)。目前周邊樓盤均價(jià)在15000元/平方米左右。

朱一鳴稱，碧桂園選擇在上海市內(nèi)拿地，由于地塊離軌交較遠(yuǎn)，針對(duì)的應(yīng)是嘉定老城區(qū)原有居民，或工作地點(diǎn)在嘉定區(qū)內(nèi)的居民。他認(rèn)為，碧桂園此次首進(jìn)上海市場(chǎng)，上述地塊很可能成為碧桂園的一次開發(fā)嘗試。

根據(jù)2014年年報(bào)，碧桂園的項(xiàng)目基本位于三四線城市，在全國共有33個(gè)體量超過百萬方的大盤，其中9個(gè)分布在廣州、沈陽和長(zhǎng)沙，其他均位于三四線城市，和2014年中報(bào)里的數(shù)量相同，可以看出，近一年內(nèi)，碧桂園沒有再增加過百萬方以上的大盤。此外，碧桂園單項(xiàng)目的平均建面也從去年中報(bào)的77.61萬平方米，下降至去年年報(bào)時(shí)的58.65萬平方米，亦可看出碧桂園策略的調(diào)整。

碧桂園相關(guān)人士向記者表示，從去年開始，碧桂園從原先的大盤開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向“小盤”化的嘗試，目前在全國已有大量的小體量項(xiàng)目。

在上海還有后續(xù)拿地計(jì)劃

談及上海項(xiàng)目的未來定位，碧桂園該品牌負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，公司將結(jié)合上述地塊規(guī)劃條件要求，將其開發(fā)為滿足剛性需求為主的普通商品住宅。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，碧桂園的品牌，一定程度會(huì)帶動(dòng)上海西北部市場(chǎng)的交易繁榮。但周邊地鐵線路沒有規(guī)劃延伸，因此在住宅銷售方面還是會(huì)面臨一定的壓力。

碧桂園進(jìn)入上海市場(chǎng)后，營銷策略最好仍維持在三四線城市的價(jià)格親民策略。另外，可以適當(dāng)圍繞90后的青年消費(fèi)者設(shè)計(jì)產(chǎn)品，以確保項(xiàng)目的銷售。

來自碧桂園內(nèi)部的消息是，上述項(xiàng)目將由碧桂園集團(tuán)滬蘇區(qū)域的一名老將來全權(quán)負(fù)責(zé)。除了已經(jīng)獲得的上述地塊外，碧桂園還將繼續(xù)尋找在上海及環(huán)上海的土地開發(fā)機(jī)會(huì)，目前已有多個(gè)意向地塊在接洽。