每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)記者 王婷婷 發(fā)自成都

城市越堵，房價越高。

扯嗎？

邦地產(chǎn)君告訴你：一點都不扯！交通擁堵度與城市房價的確是正相關(guān)。不信您就接著看！

1、交通越堵城，房價越心塞

經(jīng)常有網(wǎng)友質(zhì)疑說：“堵車和房價有什么關(guān)系，專家都在亂說！”

其實并非如此。

排除交通管理層面的因素，人口越多的地方，引起交通堵塞的幾率越高。而人口密集度、交通承載力通常能反應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟價值和人口吸引力，也就是區(qū)域價值越高，房價越高。

前幾日，高德地圖發(fā)布的《2015年第一季度中國主要城市交通分析報告》顯示，一季度全國重點城市擁堵排名，北京很不客氣地拿了第一，上海、濟南、杭州、重慶、哈爾濱、天津、南寧、石家莊、武漢，依次榮登“堵城TOP10”之位。

細心的小伙伴應(yīng)該會發(fā)現(xiàn)，在中商情報網(wǎng)提供的《2015年1月全國100城市房價排行榜》里，如圖：

兩年前某教授的言論“房價低導(dǎo)致交通擁堵”被網(wǎng)友狠噴，的確，交通擁堵和房價并無直接關(guān)系。但是交通的擁堵程度，卻也體現(xiàn)了城市對人口的容納度和吸引力，體現(xiàn)著一個城市的交通調(diào)度和管理水平。

高德公司已經(jīng)連續(xù)5個季度發(fā)布此類分析報告，涵蓋國內(nèi)45個城市，實時交通信息支持全國114個城市。

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認為，可以有這樣的邏輯關(guān)系：即交通越堵，說明車越多，車越多說明經(jīng)濟越發(fā)達，居民也越富裕，自然對房價有推動作用。

“擁堵這個因素可以從側(cè)面佐證經(jīng)濟發(fā)達，而經(jīng)濟發(fā)達和房價有正向關(guān)系。”

細心的網(wǎng)友會發(fā)現(xiàn)：怎么沒有廣東和深圳？

這兩座城，在百度“中國春節(jié)人口遷徙地圖”上，位列人口雙向遷徙量前三名片區(qū)，在2014年曾入榜高德的“十大堵城”行列。就廣州而言，其2014年第二季度的擁堵延時指數(shù)達2.02，排在第六，廣州每輛車的平均延遲時間是13.3分鐘，平均時速為25.83公里。而在廣州最擁堵的5個商圈，廣州大道北商圈、崗頂商圈、天河商圈、中華廣場商圈、上下九路商圈，商圈新盤均價3萬/平方米起步，二手房均價也基本超2萬/平方米，均為全市之最。

排除高德用戶覆蓋量和城市覆蓋量的因素，這份報告體現(xiàn)出的城市均為直轄市和省會，都是人口聚集的中心，而這些城市的房地產(chǎn)價格往往高過其他城市。

2、交通越堵的地方，房價越高

這是一道地理試題，您的答案是？

實際上，站在區(qū)位條件角度，交通密集度，往往作為體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟價值、綜合功能價值聚集度的一項因素，而交通的密集也要求和推動交通條件的改善，通達性、區(qū)域價值、社會功能和綜合配套的檔次，則往往影響區(qū)域價值的大小，對房價產(chǎn)生間接影響。

歷史數(shù)據(jù)顯示，善于運營地鐵物業(yè)的相關(guān)開發(fā)商，在香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50%，投資回報率達15%；上海莘莊的樓盤在通行地鐵后，房價的漲幅超過了50%；北京通州房價在八通線規(guī)劃的當年就上漲，開通前后3年就上漲了30%。這樣的案例并不少見。

不過，包括山東科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅在內(nèi)的不少專家也提醒，軌道交通拉高房價是不夠理性的。因為軌道交通對房價的影響是超前的，然后隨著時間逐漸減弱影響。而對于地鐵等軌道交通的過度炒作，也會提前透支區(qū)域價值和房產(chǎn)價值。