每經(jīng)編輯 杜靜    

邦地產(chǎn)記者 杜靜

2015年已經(jīng)過去三分之一，北京寫字樓市場一季度相關(guān)數(shù)據(jù)也在大風(fēng)天氣里出爐。來自世邦魏理仕（CBRE）最新發(fā)布的《2015年第一季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望》相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-3月份，北京寫字樓市場整體運行平穩(wěn)，CBD光華路SOHO二期和望京浦項中心兩個項目合計增加供應(yīng)15.5萬平方米。

由于市場吸納量與上季度持平（5.3萬平方米），導(dǎo)致平均空置率環(huán)比微升1.4%至5.8%。

新上市的寫字樓租金較低，直接拉低全市寫字樓平均租金水平。如果剔除新上市寫字樓，整體租金微漲0.1%。租賃交易延續(xù)上季度清淡走勢，續(xù)租、搬遷仍是當(dāng)前租賃交易主流。其中北京東部區(qū)域、望京地區(qū)以及西部中關(guān)村交易較為活躍。

未來六個月，北京寫字樓市場將迎來六個項目共計29.5萬平方米的供應(yīng)高峰。從區(qū)域分布看，落成項目分布在望京、奧運村地區(qū)，及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的金融街、中關(guān)村地區(qū)。

對比歷年來供應(yīng)量和凈吸納量的走勢變化，邦女郎發(fā)現(xiàn)好像哪里不對。趁著專訪世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉的機(jī)會，我提出了一些疑問。

邦女郎：不少"北漂"都打算逃離霾都?？諝赓|(zhì)量問題是否讓大公司準(zhǔn)備搬出北京？

陳仲偉：這個問題，讓租戶來回答你吧。

邦女郎：陳先森，你忍心拒絕我的提問嗎（賣萌臉）？

陳仲偉：沒有沒有。恰好世邦魏理仕向北京90位主要辦公租戶發(fā)起了在線調(diào)查，咱們用數(shù)據(jù)說話吧。（回收共計73份有效數(shù)據(jù)，外資企業(yè)占比82%。）我認(rèn)為近兩年市場成交活躍度受到抑制，但和空氣質(zhì)量的影響關(guān)聯(lián)甚小。

為何企業(yè)選址對北京愛得深沉？

原因1人才資源豐富

空氣質(zhì)量一定程度上造成了外籍高層員工流失，整體就業(yè)人口上升趨勢沒有改變。

原因2離主要大客戶和供應(yīng)商較近

2014年《財富》雜志全球500強(qiáng)，上榜的100家企業(yè)有52家總部位于北京，比2013年增加4家。企業(yè)總部趨勢增強(qiáng)，并將持續(xù)帶動關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)入駐與擴(kuò)張。

原因3國家政府及監(jiān)管機(jī)構(gòu)所在地

也是北京具有強(qiáng)大總部資源的重要原因。作為全國政治中心，能源、信息、醫(yī)療等一些受到政府監(jiān)管的行業(yè)將總部設(shè)于北京。此外，盡管上海是全球金融中心，但四大國有銀行和相當(dāng)一部分跨國銀行總部設(shè)于北京。

原因4華北區(qū)域/北京城市的市場容量大

2014年北京GDP增速7.3%，第三產(chǎn)業(yè)增速7.5%，區(qū)域GDP在全國占比達(dá)10.4%。

邦女郎：他們真的不在乎空氣質(zhì)量嗎？

陳仲偉：當(dāng)然不是。有66%的受訪租戶認(rèn)為，空氣質(zhì)量問題已經(jīng)成為選址北京的重要不利因素，關(guān)注度僅次于租金成本。只不過現(xiàn)在北京寫字樓空置率低、租金高，他們也是沒辦法。

而且在空氣質(zhì)量的眾多影響中，對員工健康的影響是受訪租戶最大的憂慮。

繼續(xù)看調(diào)查結(jié)果。

租戶關(guān)注"空氣質(zhì)量"嗎？

·受訪租戶中，僅37%對室內(nèi)環(huán)境和空氣質(zhì)量表示滿意，在各項調(diào)查指標(biāo)中，滿意度排名僅次于租金成本；

·由于租戶對空氣凈化系統(tǒng)價值缺乏了解和信心，僅10%受訪租戶重視室內(nèi)環(huán)境和空氣質(zhì)量。一旦租戶信心增強(qiáng)，該指標(biāo)上升空間較大；

·未來三年，47%的租戶愿意督促業(yè)主改善空氣凈化系統(tǒng)；

·未來三年，52%受訪租戶完全或部分贊同與其他租戶分?jǐn)偛糠仲M用；

·未來三年，45%租戶愿意搬遷至空氣質(zhì)量好但租金更高的辦公樓。

邦女郎：都是未來的計劃啊，萬一只是說說而已呢？

陳仲偉：很多企業(yè)開始采取行動了。

邦女郎

良心企業(yè)！可是邦地產(chǎn)福利比他們好，幫讀者問一句，他們還招人嗎~~~

陳仲偉：可以透露給你的是，過去一年有41%受訪租戶增加了員工數(shù)量。未來三年，59%的受訪租戶有增加員工人數(shù)的打算。

另外，還要給寫字樓業(yè)主透露個重要信息，看圖。

邦女郎：言歸正傳。其實，不只企業(yè)關(guān)注空氣質(zhì)量。政府更是為治理霧霾操碎了心。

為應(yīng)對日益嚴(yán)重的空氣污染問題,改善城市居住環(huán)境,北京市政府于2012年出臺了《北京市2012-2020年大氣污染治理措施》。根據(jù)該《措施》,到2020年,北京的空氣主要污染物的年均濃度將比2010年下降30%,其中細(xì)顆粒物PM2.5達(dá)到50微克/立方米左右。

陳先森，政策會對北京辦公樓市場產(chǎn)生影響嗎？

陳仲偉：有備而來，看報告。

北京市政府空氣污染治理措施的推行和實施,會影響辦公樓市場嗎？

1為了達(dá)到總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及轉(zhuǎn)移和削減高污染行業(yè)的雙重目標(biāo)，北京政府將進(jìn)一步致力于提升第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鞏固和加強(qiáng)北京在金融、商業(yè)服務(wù)、IT、高科技和文化等行業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，這將為辦公樓市場創(chuàng)造更多的需求；

2隨著北京政府對工業(yè)用地開發(fā)的限制，以及傳統(tǒng)的廠房區(qū)向辦公區(qū)的轉(zhuǎn)型，辦公樓供應(yīng)從長遠(yuǎn)來看有望增加，這將進(jìn)一步緩解目前市場供應(yīng)短缺的狀況，辦公樓市場的競爭將日漸激烈；

3隨著京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展和在治霾方面合作的不斷推進(jìn)，京津冀區(qū)域的經(jīng)濟(jì)重要性不斷提升，這將進(jìn)一步推動高端服務(wù)業(yè)企業(yè)在北京設(shè)立和拓展京津冀區(qū)域總部。但另一方面，隨著京津冀產(chǎn)業(yè)分工的確立和部分行業(yè)如制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，來自這些行業(yè)的辦公空間需求或?qū)⒂兴陆怠?/p>

小貼士

辦公樓業(yè)主如何有效提升室內(nèi)空氣質(zhì)量

·提高建筑密閉性，與室外空氣環(huán)境有效隔離；

·采用精確靈敏的空氣質(zhì)量檢測儀器，跟蹤測量；

·在中央空調(diào)主系統(tǒng)或者末端安裝PM2.5過濾系統(tǒng)，并安排專業(yè)人員專職維護(hù)管理；

·建立樓宇自動化系統(tǒng)，接入空氣質(zhì)量監(jiān)測結(jié)果；

·裝修時，采用高標(biāo)準(zhǔn)的材料和流程。

邦女郎：

邦地產(chǎn)的各位讀者，一季度北京寫字樓市場情況，以及寫字樓空氣質(zhì)量租戶調(diào)查就分析到這里。大家伙兒該找寫字樓的找寫字樓，該找客戶的找客戶，該找工作的找工作，祝一切順利。如果需要邦女郎的幫助，或者獲取更多有用信息，后臺私聊～～