海博股份(600708)：股價基本反映負面預(yù)期，上調(diào)至中性

投資建議

公司上周發(fā)布公告，公布《重大資產(chǎn)臵換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金預(yù)案》，資產(chǎn)重組方案基本符合預(yù)期，但我們認為資產(chǎn)臵換后公司估值較高，股價下行壓力較大，下調(diào)至減持，并下調(diào)目標(biāo)價至6.90元。目前股價接近我們的目標(biāo)價，且公司基本面沒有變化，我們將評級上調(diào)至中性，維持目標(biāo)價6.90不變。

理由

股價基本反映負面預(yù)期。雖然資產(chǎn)臵換后，公司EPS有增厚（不考慮募集配套資金增發(fā)股本）；但主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成物流與房地產(chǎn)，且臵出了光明海博投資（持有極限天資70%股份），導(dǎo)致承接母公司冷鏈業(yè)務(wù)賦予的估值溢價消失，也因房地產(chǎn)行業(yè)估值較低，拉低了公司估值。采用分部估值法，公司合理股價在6.90元，目前股價與此接近，我們認為目前股價基本反映了以上的負面預(yù)期。

關(guān)注房地產(chǎn)和冷鏈業(yè)務(wù)的發(fā)展。農(nóng)工商地產(chǎn)扎根上海，輻射長三角。在手項目（包括在銷、將售和開發(fā)）共計33個，其中30%在上海，大部分為住宅地產(chǎn)，考慮上海獨特的資源稟賦，我們認為這些項目的風(fēng)險相對較小。但剩余70%項目幾乎都在三線及以下城市，且大部分為中高端住宅，考慮三線城市戶均一套的保有量，高于縣城的生活成本和弱于一、二線城市的學(xué)校、醫(yī)療等配資源套，及剛性的戶籍制度，需求偏弱；疊加供給偏大、開發(fā)商回籠資金，目前在銷的19個項目存在售價下跌的風(fēng)險，可能拉低公司利潤率。雖然臵出光明海博投資，但公司仍有冷庫、貨車等固定資產(chǎn)和菜管家這個平臺，我們期待股份和集團在未來有較多的合作，相對看好這個業(yè)務(wù)的未來發(fā)展。

盈利預(yù)測與估值

由于沒有進一步信息，我們暫時不調(diào)整公司的盈利預(yù)測。維持2014/15年EPS0.35/0.40元的預(yù)測不變，對應(yīng)2014年20.5倍市盈率。

風(fēng)險

房地產(chǎn)政策風(fēng)險。（中金公司）

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