每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

區(qū)家彥

亞洲首富李嘉誠的一舉一動歷來備受關注，其做出的每一個商業(yè)決策也被視為市場的風向標。自3月份香港特區(qū)政府加碼樓市“辣招”調(diào)控后，向來對市場敏銳的李嘉誠也做出了選擇——大手筆降價出貨。

邦地產(chǎn)記者了解到，長江實業(yè)位于香港將軍澳日出康城的新項目致藍天于日前以八折優(yōu)惠開售，由于樓盤售價貼近周邊二手樓價，首次推出的740套被搶光。

與內(nèi)地樓市政策環(huán)境回暖不同，香港樓市在過去一年漲幅超過12%，房價再三刷新歷史新高，迫使特區(qū)政府在3月兩度出招調(diào)控。

考慮到香港經(jīng)濟的未來，想想對市場向來敏感的李嘉誠又搶跑出貨，這是否意味著香港樓市將告別曾經(jīng)的繁榮？

長江實業(yè)降價搶跑

據(jù)悉，長江實業(yè)此次開售的這一新項目位于新界東將軍澳小赤沙，由長江實業(yè)、南豐發(fā)展及港鐵公司共同發(fā)展。項目原計劃在今年內(nèi)實現(xiàn)銷售800~1000套單位，但根據(jù)長江實業(yè)公布的數(shù)據(jù)顯示，項目在兩天內(nèi)“收籌”達到5100票，超額認購14倍，平均每十五人爭一套單位。盡管長江實業(yè)在首日開盤增加推貨數(shù)量，但740套單位在9小時內(nèi)被一掃而空，單日銷售額達到55億港元（折合人民幣約43.5億元）。

大力度降價促銷，是長江實業(yè)銷售實現(xiàn)逆市飄紅的主要原因。邦地產(chǎn)記者了解到，“致藍天”的首批新貨總價約為735.8萬港元至1412萬港元，單價為9863~12402港元/平方英尺（折合人民幣約82918~104177元/平方米），開發(fā)商分別為3房及4房單位提供最多18%及19.5%的折扣優(yōu)惠，以一套總價較低的3房單位為例，折后單價約為8088港元/平方英尺（折合人民幣約67939元/平方米），低于同區(qū)域的二手房價格。

香港紀惠集團行政總裁湯文亮向記者表示，以往香港地產(chǎn)商在銷售新盤的時候，定價往往都會比同區(qū)域二手樓價高20%以上，但長江實業(yè)此次卻通過積極的定價策略吸引買家，導致新盤定價貼近甚至低于同區(qū)域質(zhì)素相近的二手房。在價格相近的情況下，購買力必然會向質(zhì)素更佳的新盤傾斜。

據(jù)湯文亮預計，此次長江實業(yè)的降價策略不會是單一行動，預計香港其他地產(chǎn)商也會快速跟進，結(jié)果會導致新房售價越賣越低，二手樓市由于客源被分流導致成交被冰封。

香港地產(chǎn)大牛市將終結(jié)？

與內(nèi)地樓市最近一年來陷入調(diào)整相比，香港樓市卻屢漲不止，房價頻頻創(chuàng)出歷史新高。代表香港二手房價的中原地產(chǎn)領先指數(shù)顯示，截至3月份最后一周指數(shù)收報于140.05點，連續(xù)3周創(chuàng)歷史新高，該指數(shù)不僅在去年上漲超12%，距離1997年的前歷史高位102.93點也大幅上漲36%。

然而，市場面臨的不利因素也在增加。一方面，為了應對樓市泡沫，香港金融管理局于3月份兩度出招，出臺包括提高首付比例在內(nèi)的三項調(diào)控措施，大力壓縮購房者的金融杠桿；另一方面，香港旅游業(yè)降溫對經(jīng)濟造成的壓力不容小覷，瑞信發(fā)布的最新報告指出，因內(nèi)地游客消費減少，將2015年香港經(jīng)濟增長預測從2.4%下調(diào)至1.6%，這對目前高企的香港樓價勢必帶來壓力。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴邦地產(chǎn)記者，雖然目前還無法確定香港樓市是否已經(jīng)到“頂”，但幾乎可以肯定的是強弩之末。隨著港府下決定增加市場供應量、美聯(lián)儲退出QE以及香港經(jīng)濟下行壓力加大，以往數(shù)年支持香港樓市上漲的基本面因素已經(jīng)發(fā)生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為包括李嘉誠在內(nèi)的多數(shù)大型港資地產(chǎn)商的共識。

投行瑞銀日前發(fā)表的研究報告也表示，中央政府大力推動內(nèi)地游客赴港旅游，以及香港聯(lián)系匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地產(chǎn)牛市。隨著內(nèi)地赴港游客的數(shù)量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%~10%，租金則將下降5%左右，香港地產(chǎn)牛市正在走向終結(jié)。