每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

今日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從國(guó)土資源部官方網(wǎng)站獲悉，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求進(jìn)一步加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《通知》在“合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”、“優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”、“多渠道籌措保障房源”、“加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)管理與監(jiān)督”等方面做出的指示。

多名業(yè)內(nèi)專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，兩部委文件是對(duì)政府工作報(bào)告“分城施策”“支持改善性購(gòu)房需求”“存量房轉(zhuǎn)為保障房”等方針的具體詮釋。

對(duì)土地和住房供應(yīng)控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)的思路符合實(shí)際，更重要的是能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格和供求。在房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)弱化的趨勢(shì)下，以存量房回購(gòu)保障房的方式也一舉兩得。

“但有待金融層面降首付、調(diào)利率的政策跟其他部門政策聯(lián)合，才能更完善和更具實(shí)效。在‘穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住需求’的基調(diào)下，相關(guān)部門和省市政府會(huì)相繼出臺(tái)放松性文件。”

控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)新政穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

“兩部委的文件，大思路是對(duì)的，符合政府工作報(bào)告的要求。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是評(píng)價(jià)。

對(duì)于《通知》要求，對(duì)住房和其用地供應(yīng)規(guī)模“有供、有限”，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。住房供過(guò)于求的，要適當(dāng)控制，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

朱中一指出，根據(jù)政府工作報(bào)告的指示，今年的一項(xiàng)重大任務(wù)是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和完善，具體的一方面就是增加有效供應(yīng)，盤(pán)活存量。在供應(yīng)方面，不少住宅用地供大于求的城市，應(yīng)該調(diào)節(jié)，其他城市應(yīng)該注意增加有效供應(yīng)，盤(pán)活存量。

“對(duì)于有些存量過(guò)剩的城市，除了減少供應(yīng)的方法，還應(yīng)該注意的是對(duì)改變用地的用途的指示。”

合富輝煌房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，《要求》第二條提到“有些縣市可研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。”這一方面體現(xiàn)了今年很重要的“分城施策”的政策，一方面則是對(duì)過(guò)剩的存量，找出了另一種方法。畢竟降低供應(yīng)是短期的調(diào)節(jié)措施，改變用途則是更直接的方式。

與此同時(shí)，《要求》中明確指出“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，支持居民自住和改善性住房需求”

“在今年的政府工作報(bào)告中已經(jīng)表態(tài)稱，支持改善性購(gòu)房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)，方針很明確，相關(guān)部委出臺(tái)政策是順理成章。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭直言。

龍斌認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商本身就會(huì)隨著市場(chǎng)需求，調(diào)整住房戶型，重點(diǎn)是政策方面給出相應(yīng)的空間。

“政策口子一開(kāi)，說(shuō)明存量并不可怕，還是能夠找到一些很好的通道。很重要的一點(diǎn)是，文件的公布對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，有很重要作用。”

收購(gòu)存量房做保障房成趨勢(shì)

值得指出的一點(diǎn)是，《要求》在“多渠道籌措房源”方面提出，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

記者注意到，根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率約在7%，加上“十二五”期間的3600萬(wàn)套，至2015年末我國(guó)保障性住房（包含棚改房），共計(jì)5000萬(wàn)套左右，能夠覆蓋22%的全國(guó)城鎮(zhèn)常住家庭（以總數(shù)2.3億計(jì)算）。但2015年保障房開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)預(yù)計(jì)在3個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)作用弱化。

在今年的政府工作報(bào)告中，總理也明確提出：住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。

隨著保障房建設(shè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力減弱、民生性增強(qiáng)，易居研究員謝金龍認(rèn)為，進(jìn)入保障房產(chǎn)出高峰后，未來(lái)幾年降低保障房新建率，回購(gòu)商品房盤(pán)活存量等方式會(huì)更普遍。

“用商品房和商品房用地來(lái)調(diào)節(jié)保障房，是目前為止最直接和一舉兩得的方式，能同時(shí)快速增加保障房，消化商品房。”

但龍斌告訴記者，政策怎么落地非常關(guān)鍵，但上述方式的落地有一定難度，操作復(fù)雜，地方政府要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，另外如何保證公開(kāi)公平公正，公開(kāi)招標(biāo)還是怎樣的措施最有效，政府是否相關(guān)資金充足……這些都是亟待解決的問(wèn)題。

富力成都某管理層也向記者直言，站在一線人員的角度，對(duì)政府以存量商品房回購(gòu)作為保障房的方式，評(píng)價(jià)樂(lè)觀，但政府會(huì)用什么樣的方式、與哪些開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)進(jìn)行合作、以怎樣的價(jià)格多大比例回收，是我們最關(guān)心的問(wèn)題，也是政策能否落地和繼續(xù)實(shí)施下去的關(guān)鍵。

救市政策將陸續(xù)出臺(tái)

全國(guó)兩會(huì)閉幕以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直“救市”風(fēng)聲不斷。

自3月16日中央發(fā)文明確“加大對(duì)職工購(gòu)買首套房和自住型商品住房的貸款支持力度”之后，20日住建部部長(zhǎng)陳政高也在全國(guó)電視電話會(huì)議上表示，各地要進(jìn)一步降低門檻，增加公積金貸款額度。

3月18日，廣州宣布90平方米以下首套房公積金首付降至兩成，90平方米以上首付三成。兩天后福建省也放寬首套房、首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房和多套房，首次使用公積金貸款者，首付比例均降至20%。濟(jì)南、惠州等地也基于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，重新設(shè)定公積金貸款首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。上海也盛傳公積金貸款額上限或提至140萬(wàn)元。

除此之外，“房貸利率下調(diào)”、“營(yíng)業(yè)稅五改三”等新政也相繼流傳。

雖然在國(guó)土資源部和城鄉(xiāng)住建部的文件中，并未提及上述政策，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相關(guān)部委跟進(jìn)出新政是大概念事件。

朱中一透露，總理在3月15日的講話中就說(shuō)過(guò)“我們的工具箱里還有很多的工具，有很大的回旋余地”，一些有利于改革的工具會(huì)用到，我想其他有關(guān)部門也在調(diào)查和考慮出臺(tái)政策。在“分城施策”的基調(diào)下，地方政府也會(huì)有一些招。

龍斌告訴記者，降首付、調(diào)貸款以及稅收調(diào)整都還要等待央行、稅務(wù)總局等部門的表態(tài)，但住建部是牽頭部門，其他部委很可能會(huì)陸續(xù)發(fā)文。地方政府對(duì)公積金政策有較大的決策權(quán)，更多城市或會(huì)陸續(xù)出臺(tái)政策。

楊紅旭也認(rèn)為，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住需求”的大旗下，接下去部委的房貸政策，還將進(jìn)一步放松，更多省市政府也會(huì)相繼出臺(tái)救市文件。

不過(guò)龍斌呼吁，“金融方面的政策，跟其他部門的政策聯(lián)合起來(lái)，政策才會(huì)更完善些，而且要落到實(shí)地，才能夠真正落地到支持市場(chǎng)需求。

“公積金和商業(yè)貸方面的放松，實(shí)際意義才會(huì)更大。目前的貸款門檻和首付、利率比例，針對(duì)目前的市場(chǎng)，其實(shí)都應(yīng)該適度調(diào)整。只有從金融層面降低門檻、提升購(gòu)買力，才能真正支持自住和改善性需求入市，激活市場(chǎng)。”上述房企人士表示。