每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

羅康瑞

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

針對(duì)媒體此前關(guān)于瑞安出售企業(yè)天地一期，撤離上海的報(bào)道，瑞安房地產(chǎn)董事局主席羅康瑞在昨日上午向上海部分媒體做一個(gè)小范圍的澄清：瑞安出售企業(yè)天地一期，僅僅是出于提升公司資金周轉(zhuǎn)考慮，并非不看好內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。

他還表示，之所以選擇出售企業(yè)天地一期，是因?yàn)槿鸢灿幸粋€(gè)更為宏大的想法，想把瑞安房地產(chǎn)針對(duì)創(chuàng)業(yè)年輕人開發(fā)的創(chuàng)智天地進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，使它未來逐漸成為像硅谷那樣，能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)提供源源不斷創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力的強(qiáng)大平臺(tái)。

9%和27%的區(qū)別

過往幾年，瑞安糟糕的周轉(zhuǎn)率，一直是輿論和瑞安房地產(chǎn)股東議論的重心。相比于內(nèi)地其他房企平均27%的資金周轉(zhuǎn)率，瑞安的周轉(zhuǎn)率只有9%。低效的資金周轉(zhuǎn)率，不僅大大增加了公司的負(fù)債壓力，也使得公司的凈資產(chǎn)收益率長(zhǎng)期處于一個(gè)較低的水平。按照瑞安房地產(chǎn)今年已公布的業(yè)績(jī)，公司2014年的凈資產(chǎn)收益率只有5%左右，而保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到20%以上。

羅康瑞認(rèn)為，在過去的數(shù)年間，公司在項(xiàng)目開發(fā)中投入了過多的資金，但回收速度異常緩慢，進(jìn)而影響到了對(duì)公司股東的回報(bào)，也導(dǎo)致公司的負(fù)債率上升。

但他又非常看好今年李克強(qiáng)總理工作報(bào)告所提出的鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)的內(nèi)容：對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的話題極為感興趣。

在此之前，瑞安曾和上海楊浦區(qū)政府聯(lián)手打造中國(guó)版“硅谷”，利用靠近楊浦區(qū)大學(xué)城的高校資源優(yōu)勢(shì)，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供了Innospace，引入了大批的天使基金，幫助這些企業(yè)逐步由小到大，起碼半數(shù)以上的創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過這個(gè)平臺(tái)獲得了第一輪和第二輪融資。

上述項(xiàng)目目前僅有50萬平方米，而創(chuàng)智天地的規(guī)劃是至少達(dá)到100萬平方米。

“即使這樣，也只有硅谷的1/100，而要實(shí)現(xiàn)像硅谷那樣，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎， 沒有規(guī)模是不夠的。”

羅康瑞說，事實(shí)上各地政府對(duì)創(chuàng)智天地都有濃厚興趣，瑞安的開發(fā)機(jī)會(huì)其實(shí)很多。但是，瑞安房地產(chǎn)目前的資金并不多。

新天地?cái)U(kuò)圍

對(duì)瑞安來說，開發(fā)中國(guó)版“硅谷”，并不是唯一需要大量資金的地方。瑞安之前在新天地的開發(fā)上也有一個(gè)宏大的想法，想把百老匯搬到新天地。但是，這個(gè)夢(mèng)想同樣受困于資金。新天地本身就是當(dāng)年上海的知名舊改項(xiàng)目，為了開發(fā)新天地，瑞安投入當(dāng)時(shí)堪稱天文數(shù)字的資金來營(yíng)造太平橋的人工湖和綠地。

但初時(shí)低廉的舊改成本，隨著之后房?jī)r(jià)的迅速上漲，不斷水漲船高，而且動(dòng)遷進(jìn)度也不斷放慢，最終嚴(yán)重拖累了瑞安資金利用效率和收益。

“一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，常常拖上七八年，甚至十幾年。”羅康瑞感嘆說，瑞安現(xiàn)在手上的舊改項(xiàng)目也同樣需要大量的資金用以完成十幾年前就已經(jīng)制訂的舊改方案。

但要在上海的市中心迅速完成舊改，又談何容易。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者詢問羅康瑞，為何不考慮利用境內(nèi)的私募、信托等平臺(tái)來融資。羅康瑞表示，目前私募等要求的收益回報(bào)率過高，而且周期都只有三年。

但瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目一般運(yùn)營(yíng)時(shí)間都需要很長(zhǎng)，而且初始時(shí)的收益率未必能讓私募基金投資者滿意。

在這一背景下，瑞安房地產(chǎn)只能通過出售企業(yè)天地這樣的核心資產(chǎn)，換取部分資金來實(shí)現(xiàn)羅康瑞的一些想法和目標(biāo)。

事實(shí)上，羅康瑞出面澄清此事，也許并無必要。與其他的香港房企相比，瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)的主要投資都在內(nèi)地，在香港的投資規(guī)模和比例都非常小。如果說，瑞安房地產(chǎn)是因?yàn)椴豢春脟?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景而撤離，那么最后又可以撤向哪呢？

只是，要實(shí)現(xiàn)羅康瑞的夢(mèng)想，還需要金融業(yè)和金融環(huán)境的諸多改變。當(dāng)金融行業(yè)真正實(shí)現(xiàn)了利率市場(chǎng)化，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的融資成本下降到合理水平后，可能才是瑞安房地產(chǎn)這樣以運(yùn)營(yíng)投資物業(yè)見長(zhǎng)的企業(yè)的春天。