每經(jīng)編輯 ◎每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

又到了一年一度的年報季，開發(fā)商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公布去年的業(yè)績，同時公布今年的發(fā)展目標。從已經(jīng)發(fā)布的年報中，我們發(fā)現(xiàn)房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來說，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對于那些虧損的房企來說，如何活下去，則事關(guān)生死存亡。

“到目前為止，沒有聽說誰做養(yǎng)老地產(chǎn)是成功的，但都在試，唯恐錯過了機會。”景瑞控股（01862，HK）聯(lián)席主席兼總裁閆浩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，包括他在內(nèi)大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地產(chǎn)究竟走向何處？

在此前舉行的景瑞地產(chǎn)業(yè)績發(fā)布會上，閆浩透露，今年可能會和You+公寓合作，在上海寶山開發(fā)一個青年公寓項目，這一消息令在場媒體感到驚訝。景瑞在上海地產(chǎn)圈的口碑，向來以穩(wěn)健、務(wù)實、低調(diào)著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢于創(chuàng)新的公司合作，殊為罕見。

不僅僅是景瑞在嘗試新領(lǐng)域?？偛客瑯釉谏虾?，發(fā)展風(fēng)格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團（00884，HK）在之前的業(yè)績發(fā)布會上也透露，今年會在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)以外，探索大資管的商業(yè)模式，為企業(yè)和個人代管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目。在此之前，旭輝并沒有大面積管理零售商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的經(jīng)驗。

看好市場卻調(diào)低目標

在召開業(yè)績發(fā)布會時，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會發(fā)展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只不過在對新業(yè)務(wù)的投入上，各家都表現(xiàn)得極為謹慎，既不貿(mào)然涉水過深，導(dǎo)致企業(yè)面臨翻船的危險；又不能完全對新領(lǐng)域視而不見，錯過轉(zhuǎn)型的絕佳機會。

盡管房地產(chǎn)市場有回升的趨勢，但各家房企在談到今年業(yè)績目標時都極為謹慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長目標。

以九龍倉集團（00004，HK）為例，2015年其在內(nèi)地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業(yè)績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，今年要實現(xiàn)目標不容易。

去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地產(chǎn)，對2015年定的目標是全年合同銷售250億元，較2014年增長約18%。

景瑞地產(chǎn)今年提出的目標是在去年的基礎(chǔ)上增長接近10%，與去年增速持平。

遠洋地產(chǎn)（03377，HK）董事局主席李明在2014年度業(yè)績發(fā)布會上透露，公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地產(chǎn)（00106，HK）甚至對今年的銷售業(yè)績沒有明確的目標。

寶龍地產(chǎn)（01238，HK）是僅有的幾家預(yù)計今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標是130億元，較去年增長22.1%。

令人詫異的是，這些房企對今年目標的謹慎，并不是因為對未來市場的悲觀，相反，不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩說，今年全國兩會對房地產(chǎn)市場的政策有一個清晰的定調(diào)，從中可以看出，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)是支持的。

旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認為，2015年市場將呈現(xiàn)一個緩慢回升的態(tài)勢，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

盡管如此，開發(fā)商今年提出的增長目標卻依然謹慎，多數(shù)房企的增長目標都沒有超過20%。

對此，一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：很多開發(fā)商覺得，今年的成交量有可能回升，但價格卻很難上漲。這意味著銷售業(yè)績的增加，得靠賣出更多的房子才能實現(xiàn)。

但對開發(fā)商來說，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化，更是因為土地價格沒有絲毫松動，開發(fā)商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

中小房企處境艱難

“今年很多企業(yè)會退出這個行業(yè)，不僅是一些小企業(yè)，小企業(yè)倒不著急，如果只有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規(guī)模的企業(yè)，甚至一些區(qū)域型大企業(yè)，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說還能保住勝利果實，如果現(xiàn)在不退，未來也許連勝利果實都保不住。”

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。據(jù)他統(tǒng)計，2014年前10強房企所占的市場份額已經(jīng)達到16.92%，20強達到22.78%，50強達到31.14%，100強達到37.75%。

丁祖昱預(yù)計，從2015年開始接下來的3年，這一數(shù)字還會繼續(xù)上升，差不多上升到前10強達到25%左右，20強達到30%左右，50強達到40%左右，100強達到50%左右。

如此看來，未來房地產(chǎn)中小企業(yè)的處境將變得愈發(fā)艱難。“今天銷售額50億~80億的企業(yè)壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號，開發(fā)貸拿不到，發(fā)債又發(fā)不了。便宜的資金拿不到，導(dǎo)致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時他們要面臨抉擇，是繼續(xù)咬住牙拼，還是退出這個行業(yè)。即使維持現(xiàn)狀也很難。”丁祖昱說。

這是丁祖昱判斷中小房企將大規(guī)模退出的依據(jù)。而對銷售規(guī)模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業(yè)績，但回款卻很糟糕，因為銀行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰(zhàn)。

另一方面，企業(yè)的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術(shù)熟練、專業(yè)能力強的建筑工人月薪已經(jīng)達到6000~8000元。“今年的競爭仍然非常激烈，房企和競爭對手之間是你死我活的關(guān)系。”丁祖昱說，很多大公司的住宅業(yè)務(wù)中有非常高比例的項目是不賺錢的，真正賺錢的已經(jīng)不多，這導(dǎo)致今年開發(fā)商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養(yǎng)閑人”，因此不少房企傳出了裁員的風(fēng)聲。

轉(zhuǎn)型或退出都不容易

一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉(zhuǎn)型還是徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，成了很多房企面臨的艱難選擇。

然而，退出或轉(zhuǎn)型并不容易。A股上市公司華麗家族（600503，SH）早在2010年就在另尋主業(yè)，并先后投資乙肝疫苗研發(fā)、金礦等諸多業(yè)務(wù)，但截至目前，這些業(yè)務(wù)還沒有獲得像房地產(chǎn)主業(yè)一樣的收益。去年公司定向增發(fā)，也是以房地產(chǎn)項目開發(fā)投資的名義才成功募集了一部分資金。

即使在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的企業(yè)，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發(fā)展戰(zhàn)略，在住宅產(chǎn)品線之外，還開發(fā)城市綜合體和旅游地產(chǎn)。但這一轉(zhuǎn)型也沒有獲得成功，最后因為資金惡化被綠地集團收購，成為后者的附屬公司。以物業(yè)銷售為主的SOHO中國，在轉(zhuǎn)型租賃持有之后，同樣經(jīng)歷著規(guī)模增長放慢、業(yè)績下降的陣痛。

丁祖昱說，房地產(chǎn)行業(yè)再困難，壓力再大都是相對的，是相對3年前、5年前的房地產(chǎn)行業(yè)，但和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉(zhuǎn)型。

而一些轉(zhuǎn)型成功的企業(yè)，則讓行業(yè)看到了在房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域掘金的機會，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅持走超高層戰(zhàn)略，隨后海外投資房地產(chǎn)，去年又進軍地鐵業(yè)務(wù)，發(fā)展大消費、金融等新業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)協(xié)同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優(yōu)勢。

在這一背景下，在小范圍內(nèi)試錯，成為很多開發(fā)商的共同選擇。閆浩說，對大多數(shù)開發(fā)商來說，那些拿出來“試錯”的項目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

而這些創(chuàng)新嘗試成為整個房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業(yè)4.0發(fā)展情況，計劃把考察結(jié)果引用到國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“中國房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經(jīng)實現(xiàn)了4.0。中國房地產(chǎn)工業(yè)化還有很大的發(fā)展機會。”閆浩說。

旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃，全面發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品的成品化。而在去年，中南建設(shè)（000961，SZ）就已經(jīng)在低調(diào)開展建筑機器人的研發(fā)和產(chǎn)品化。

困境中的房地產(chǎn)被倒逼出新活力，也許這才是行業(yè)第二次爆發(fā)的關(guān)鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因為房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌而發(fā)生變化，部分企業(yè)家成為榜單的新?？?，部分則注定退出公眾視線。

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房企馬太效應(yīng)：業(yè)績“貧富分化”加劇

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

日前，恒大地產(chǎn)（03333，HK）發(fā)布2014年業(yè)績預(yù)告，預(yù)計全年凈利潤同比增長25%~35%，按照公司去年實現(xiàn)126.1億元凈利潤計算，這意味著恒大的凈利潤上限將達到170.24億元。

在行業(yè)增速放緩與利潤持續(xù)下滑的雙重壓力下，房企業(yè)績分化加劇，“貧富分化”進一步加大。其中，大型房企盡管利潤增速出現(xiàn)放緩跡象，但市場占有率不斷提高；小型房企利潤下滑明顯，且成為虧損的重災(zāi)區(qū)，這顯示出在市場調(diào)整周期，強者恒強的馬太效應(yīng)。

多位房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，未來3年內(nèi)TOP50房企有望占據(jù)40%的市場份額，大量中小型房企將在市場上消失，只有部分具備獨特產(chǎn)品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區(qū)域型房企存在發(fā)展空間。

上市房企利潤率普降

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在千億房企陣營里，已經(jīng)發(fā)布年報的三家企業(yè)，盡管各家凈利潤均突破百億元，但盈利增幅無一不現(xiàn)下滑勢頭。

其中，保利地產(chǎn)（600048，SH）實現(xiàn)凈利潤122億元，13.52%的同比增幅創(chuàng)下上市以來的新低；碧桂園（02007，HK）凈利潤為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地產(chǎn)盡管盈利增速高于前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益于去年投資股市所獲得的已變現(xiàn)收益和未變現(xiàn)收益。

相對于這些龍頭企業(yè)，中小型房企的日子就更不好過。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產(chǎn)企業(yè)中，已有73家發(fā)布了年報或者業(yè)績預(yù)告，其中有14家房企業(yè)績首次報虧，另外有21家房企業(yè)績預(yù)減。

平安證券房地產(chǎn)分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤率呈現(xiàn)普跌勢頭，一方面是由于去年以來，房價下行而地價未降，去年下半年起部分房企迫于市場壓力掀起現(xiàn)房降價促銷潮；另一方面，央行降息后融資成本未見顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤空間。

“以往，做十個項目十個都賺錢，如今也許只有五個賺錢、三個保本、兩個虧本”，新城控股高級副總裁歐陽捷說，大公司碰到供求逆轉(zhuǎn)的城市、項目還可以斬倉割肉，調(diào)換籌碼，中小型房企由于布局集中，一旦區(qū)域市場發(fā)生變化，受到的沖擊顯然更大。

蘭德咨詢總裁宋延慶警告，鑒于房地產(chǎn)銷售與結(jié)算有一定時間差，2014年年報更多是反映2013年前后的業(yè)績狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷售增幅下滑，加上以價換量導(dǎo)致利潤下降，預(yù)計今年業(yè)績將更加慘淡。

兩類小房企有突圍機會

歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，無論是大房企還是中小型房企都在為去庫存而搶客戶，至少在未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍會處于去庫存的狀態(tài)，行業(yè)毛利率難有顯著回升。未來隨著中小型房企大量退出市場，大房企逐步掌控市場，行業(yè)集中度將達到一個相對高點時，企業(yè)毛利率才有望見底回升。

在歐陽捷看來，盡管超大型房企市場格局已定，但由于目前我國城鎮(zhèn)化率僅50%多，考慮到我國有幾千個城市，國內(nèi)房地產(chǎn)市場很難出現(xiàn)壟斷，這意味著TOP50房企仍然有很大的發(fā)展空間。

廣州一家上市房企副總經(jīng)理向記者表示，如果把TOP50房企進一步分類，TOP20為全國化布局房企，后30家為區(qū)域型房企。對后者而言，由于在大多數(shù)城市區(qū)域板塊布局并不均衡，有不少供求關(guān)系不錯的板塊大房企還沒布局，或者布局的深度不夠，區(qū)域型房企進入這樣的市場深耕，只要把產(chǎn)品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯的發(fā)展機會。

在他看來，真正危險的是那些目前銷售額仍不足100億元的小型企業(yè)，由于銀行貸款向百強房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類企業(yè)生存空間越來越小。“對于小房企而言，未來只有兩類企業(yè)還擁有生存空間”，歐陽捷說，一類是產(chǎn)品具備差異性，比如朗詩的綠色地產(chǎn)，由于大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業(yè)往往能在特定的細分市場獲得機會；另一類則是一些縣級城市的地方性房企，由于主流房企要開拓這種市場面臨很高的管理成本，他們大多不愿意進入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。