每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

中國物業(yè)市場很大，整個(gè)市場存量超過250億平方米，此外，每年還有8億～10億平方米的增量。而且，這一市場極為分散，物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)平均管理面積為1500萬平方米，90%以上的市場都是在中小型企業(yè)手里。因而，在彩生活CEO唐學(xué)斌看來，彩生活的規(guī)模發(fā)展有廣闊空間。

2014年，彩生活快速擴(kuò)張，管理面積從不到1億平方米拓展至2億多平方米，并將很快在管理規(guī)模上超越全球第一大物業(yè)管理公司世邦魏理仕（目前為2.6億平方米，平均增長速度在1個(gè)百分點(diǎn)）。 

其中，彩生活新增加的小區(qū)有近60%為收購所得。但正如唐學(xué)斌所說，收購的物業(yè)公司以及小區(qū)參差不齊，改造需要時(shí)間。

2015年，彩生活將采取怎樣的擴(kuò)張邏輯，又將如何面對行業(yè)內(nèi)的競爭者？彩生活上市之后首份年報(bào)出爐之后，今天（3月5日）舉行了年報(bào)媒體會(huì)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場向唐學(xué)斌提了六個(gè)問題。

問：在基礎(chǔ)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與社區(qū)增值服務(wù)（O2O平臺(tái)）用戶基數(shù)之間，彩生活如何平衡擴(kuò)張速度？

答：就線上而言，“改造好一個(gè)小區(qū)，上馬一個(gè)小區(qū)的彩之云（彩生活開發(fā)的O2O 平臺(tái)app）”。

越簡單的背后，有著越復(fù)雜的經(jīng)營管理內(nèi)容在支撐。如果不是彩生活的小區(qū)業(yè)主，或者彩生活在當(dāng)?shù)貨]有建立起相應(yīng)的服務(wù)，那么就用不了彩之云。彩之云是一個(gè)柔性的系統(tǒng)，不同城市的服務(wù)不一樣。

總之，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不是一天能成熟，需要迭代思維不斷增強(qiáng)。

另外，在線下，由于社區(qū)改造很難，壓力很大，所以我們2015年的擴(kuò)張新舉措是——同花樣年等開發(fā)商一起，打造彩生活。我們決定和在全國排名50名上下的開發(fā)商合作，把傳統(tǒng)賣房子改為賣70年的服務(wù)，就像蘋果手機(jī)一樣，不只是賣手機(jī)，還要賣服務(wù)。

問：未來有什么并購規(guī)劃？

答：收購了開元國際之后，我們有2.4億平方米（管理面積），以近四年100%以上的發(fā)展速度看，我們將很快在管理規(guī)模上超越全球第一大的物業(yè)管理公司世邦魏理仕（目前為2.6億平方米，平均增長速度在1個(gè)百分點(diǎn)）。 

不過，這絕不是簡單的規(guī)模擴(kuò)張。在一個(gè)城市內(nèi)，我們只收購一兩家有影響的物業(yè)公司，以他們?yōu)槠瘘c(diǎn)，通過傳統(tǒng)方式去承接其他小區(qū)。

重慶、浙江、山西、山東等地，我們還都沒有進(jìn)入，這是未來收購的主要方向。至于已經(jīng)進(jìn)入的城市，則會(huì)通過全委的方式擴(kuò)大在當(dāng)?shù)氐谋壤?/p>

去年我們制定了一個(gè)“百城千萬”計(jì)劃，擬進(jìn)入100個(gè)人口規(guī)模比較大的城市，達(dá)到每個(gè)城市管理1000萬平方米，覆蓋10萬家庭、30萬人口，這相當(dāng)于韓國的人口規(guī)模。

問：物業(yè)公司屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營，收購時(shí)如何估值？

答：不能按照傳統(tǒng)的估值方法，要按照內(nèi)涵報(bào)酬率，按照彩生活的模式才能估值，否則無法給出一個(gè)估值。

像收購開元國際，如果算PE，那的確很高，不過那是因?yàn)檫@家企業(yè)很優(yōu)質(zhì)。2014年絕大多數(shù)的收購代價(jià)都很低。

問：彩生活O2O平臺(tái)的用戶數(shù)量目前有多少，轉(zhuǎn)化率如何？未來目標(biāo)是什么？

答：目前彩之云的用戶超過128萬戶，活躍用戶超過50萬戶，客戶轉(zhuǎn)化率為40%，高于一般的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

未來目標(biāo)是200萬個(gè)用戶，轉(zhuǎn)化率達(dá)到50%。

問：彩之云采用了什么推廣模式達(dá)到這個(gè)用戶規(guī)模的？

答：不是說下了彩之云這個(gè)軟件，就能提供服務(wù)。比如，在深圳有3萬家商戶進(jìn)入彩之云，上千名維修工進(jìn)入e維修（彩之云的一款垂直應(yīng)用），這意味著有相當(dāng)數(shù)量的地推人員在做。搭建好了平臺(tái)，我們就可以在社區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)或者停車費(fèi)的時(shí)候，面對面的將產(chǎn)品推薦給他們。

問：如何應(yīng)對行業(yè)內(nèi)的競爭者？比如其他傳統(tǒng)物業(yè)公司以及O2O企業(yè)。

答：目前，彩生活是國內(nèi)最大的物業(yè)公司，與其他傳統(tǒng)物業(yè)公司相比，管理面積差著一個(gè)數(shù)量級(jí)，我們的管理面積是9位數(shù)，排名第二的物業(yè)公司僅是8位數(shù)。

另外，絕大多數(shù)的中小型物業(yè)公司正處于成本逐漸上升、收費(fèi)卻仍然很低的狀態(tài)，管理水平差，用戶不滿意，盈利能力單一，這些企業(yè)有很多正在虧損。

未來，我們會(huì)與很多O2O企業(yè)合作打造智慧社區(qū)，我們的合作方式與馬云的方式不同，我們不止是建平臺(tái)，還要建生態(tài)圈。因?yàn)槲覀兠刻鞎?huì)和業(yè)主面對面，所以必須要和提供服務(wù)的商家更加緊密，保證他們不能賣假貨。

另外，我們的平臺(tái)不僅有物業(yè)服務(wù)，還會(huì)提供房屋出租、買賣服務(wù)。

總之，彩生活是一個(gè)天然的O2O 入口，可以與很多垂直的O2O應(yīng)用合作，與很多基于社區(qū)場景的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作。

附：

一、關(guān)于花樣年業(yè)績：

◆花樣年2014年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣102.14億元，超額完成全年100億元銷售目標(biāo)，再度躋身全國房地產(chǎn)企業(yè)百億俱樂部。

◆3月3日，花樣年公布2015年2月銷售業(yè)績，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)合約銷售面積5.669萬平方米,合同銷售金額約人民幣4.71億元，同比分別增長35.38%和107.51%。2015年1至2月，花樣年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約13.34萬平方米，合同銷售金額約人民幣10.03億元，同比分別增長90.62%和153.28%。

◆花樣年2014年凈利潤約人民幣13.72億元，同比增長18.8%。

◆花樣年2014年毛利率為38.4%，超過行業(yè)標(biāo)桿中海地產(chǎn)，堪稱行業(yè)翹楚。

備注：萬科2014年前三季度毛利率30.1%；德銀報(bào)告預(yù)測，2014年中海地產(chǎn)毛利率會(huì)介乎30 %至35%。

◆財(cái)務(wù)狀況頗為穩(wěn)健。截止2014年年底，花樣年的銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為人民幣46.53億元，與2013年年底相比，同比增加28.1%；凈負(fù)債比率由大幅下降18.1個(gè)百分點(diǎn)至86.7%。

二、關(guān)于彩生活業(yè)績：

◆2014年彩生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約人民幣3.89億元，同比增長67.0%。彩生活的收收益主要來自：一、物業(yè)管理服務(wù)；二、工程服務(wù)；三、小區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)。年內(nèi)收益增長主要源于總計(jì)算收益的建筑面積增加及集團(tuán)提供小區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)量增加。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入約人民幣2.36億元，同比增長72.7%；小區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)收入約人民幣6530萬元，同比增長46.3%；工程服務(wù)收入約人民幣8770萬元，同比增長69.8%。

◆2014年彩生活實(shí)現(xiàn)毛利潤約人民幣3.1億元，同比增長115.7%。2014年全年整體毛利率由2013年的61.6%上升18個(gè)百分至79.6%，主要由于各項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率維持高水平，及高毛利率收入占比提升所至。

◆公司擁有人應(yīng)占純利同比增長228.3%，至約人民幣1.457億元。

◆截至2014年12月31日，彩生活的銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為人民幣6.87億元，較2013年年底猛增370.2%。

◆彩生活業(yè)務(wù)覆蓋范圍已延伸至中國109個(gè)城市及海外1個(gè)城市，而本集團(tuán)在有關(guān)城市訂約管理796 個(gè)住宅小區(qū)，并與469 個(gè)住宅小區(qū)訂立顧問服務(wù)合約，合約管理建筑面積合共超過2億平方米。

◆2015年年2月16日，彩生活斥資3.3億元收購高端物業(yè)巨頭開元國際100%之權(quán)益，是迄今國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的規(guī)模最大的一宗并購案例。此前2014年11月彩生活成功收購新加坡Steadlink Asset公司，首度進(jìn)入國際物業(yè)管理業(yè)務(wù)，取得了海外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。（據(jù)新浪房產(chǎn)）