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文章作者：徐杰

文章來源：邦地產(chǎn)

圍繞綠城中國（03900，HK）的“國內(nèi)最大地產(chǎn)收購案”正陷入膠著，前途未明，但宋衛(wèi)平另起爐灶的藍(lán)城似乎“暗流涌動(dòng)”。

“房地產(chǎn)傳奇人物宋衛(wèi)平來了，身經(jīng)百戰(zhàn)的黃金團(tuán)隊(duì)來了，全新出發(fā)的藍(lán)城來了！”最近，距綠城杭州總部近140公里處的浙江義烏，一個(gè)名為藍(lán)城·百合花園的樓盤打出這樣的廣告。現(xiàn)場(chǎng)售樓人員告訴邦地產(chǎn)，這是藍(lán)城在義烏的第一個(gè)項(xiàng)目，也是以藍(lán)城全國單個(gè)獨(dú)立冠名的項(xiàng)目。

脫胎于宋衛(wèi)平的綠城建設(shè)的藍(lán)城，以輕資產(chǎn)為模式，打造房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老及健康四大板塊，力爭(zhēng)三年內(nèi)上市，形成與綠城媲美的另一大鱷。

不過，邦地產(chǎn)注意到，除浙江義烏項(xiàng)目外，在浙江省象山縣最近的一次土地市場(chǎng)上，出現(xiàn)一家與“藍(lán)城”關(guān)系緊密的企業(yè)，拿下兩宗宅地，涉及到土地款6.18億元，更為蹊蹺的是，“藍(lán)城”似乎早已存在。

藍(lán)城新商業(yè)項(xiàng)目合作

上述名為“藍(lán)城·百合花園”的樓盤位于素有“世界超市”之稱的義烏，具體位置在老火車站附近。售樓處人員在電話中向購房者介紹，“這次是首次開盤，開盤時(shí)間在12月5日前后，現(xiàn)在認(rèn)籌階段，由藍(lán)城操盤。”

該藍(lán)城·百合花園原名為“賓王御景園”，開發(fā)商是福信集團(tuán)。售樓處人員解釋說，項(xiàng)目是福信集團(tuán)與由綠城建設(shè)獨(dú)立而來的藍(lán)城合作開發(fā)，該項(xiàng)目的工程、物業(yè)、綠化等全部由藍(lán)城負(fù)責(zé)。

藍(lán)城集團(tuán)前身為綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（2010年9月成立），2014年8月起正式更名為藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“藍(lán)城集團(tuán)”），就在兩個(gè)月前的2014年9月5日，宋衛(wèi)平在綠城融創(chuàng)股權(quán)并購之后的首次公開亮相上，他對(duì)藍(lán)城的未來作了一句話的總結(jié)：“藍(lán)城將聚焦房產(chǎn)建設(shè)、頤養(yǎng)（養(yǎng)老）、農(nóng)業(yè)、健康四大核心板塊，開始新的創(chuàng)業(yè)征程。”

10月25日，浙江省房博會(huì)第二日，在一場(chǎng)名為“你好，藍(lán)城”的主題論壇上，藍(lán)城執(zhí)行總裁傅林江、藍(lán)城集團(tuán)副總裁裘黎明、綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理張躍勇等悉數(shù)到場(chǎng)，并對(duì)外聲稱藍(lán)城“要做中國最具價(jià)值的綜合生活服務(wù)商”。

藍(lán)城集團(tuán)副總裁吳昊天當(dāng)時(shí)表示，藍(lán)城集團(tuán)是今年7月1號(hào)以后正式使用藍(lán)城這樣一個(gè)公司的平臺(tái)出現(xiàn)的，截至今年10月份，全國代建項(xiàng)目有180個(gè)（包括延續(xù)綠城建設(shè)此前的項(xiàng)目——邦地產(chǎn)注），其中有一半是政府保障房項(xiàng)目，約90個(gè)，今年集團(tuán)整個(gè)指標(biāo)是180億元。

據(jù)前述售樓處人員稱，義烏“藍(lán)城·百合花園”的操盤團(tuán)隊(duì)來自綠城紹興公司的原班人馬，該團(tuán)隊(duì)在浙江紹興開發(fā)有百合花園和玉蘭花園兩個(gè)項(xiàng)目，這是全國范圍內(nèi)第一個(gè)以藍(lán)城正式冠名的商品房開發(fā)項(xiàng)目。

“藍(lán)城”拿地

據(jù)傅林江曾介紹，藍(lán)城集團(tuán)脫胎于綠城建設(shè)平臺(tái)基礎(chǔ)，藉由綠城建設(shè)的代建模式，“藍(lán)城的業(yè)主模塊是以輕資產(chǎn)模式在運(yùn)行的”，而這顯然也是藍(lán)城與綠城的一大重要區(qū)別。

根據(jù)此前消息，藍(lán)城代建業(yè)務(wù)的合作對(duì)象為政府機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目持有者、基金公司、資本市場(chǎng)，并分別對(duì)應(yīng)政府代建、商業(yè)代建、資本代建三種代建模式。資本代建收費(fèi)略高于商業(yè)代建，能有8%?10%。而藍(lán)城對(duì)保障房等政府代建收益最低，收取的管理費(fèi)約為工程造價(jià)的3%。

不過，在今年11月份的浙江省土地市場(chǎng)上，竟然出現(xiàn)了“藍(lán)城”的身影。

據(jù)浙江省象山縣公共資源交易中心有關(guān)“土地成交”的結(jié)果公示顯示，11月14日，位于象山縣丹東街道東谷路與丹山路交叉口西北角的二宗宅地成交，競(jìng)得人為寧波天藍(lán)置業(yè)有限公司，兩宗土地共涉及土地成交款6.18億元。

另據(jù)浙江省寧波市象山縣國土資源局10月15日公布的土地出讓公告顯示，這兩宗宅地于丹東街道東谷路與丹山路交叉口西北，第一宗被命名為東谷路與丹山路交叉口西北角地塊一，出讓面積為48730平方米，容積率＞1.0且≤2.25；第二宗為東谷路與丹山路交叉口西北角地塊二，出讓面積64926平方米，容積率＞1.0且≤1.7，這兩宗土地性質(zhì)都屬住宅及配套。

邦地產(chǎn)了解到，這家拿地的公司不是一家一般的房企。工商資料顯示，寧波天藍(lán)置業(yè)有限公司成立于2014年1月20日，注冊(cè)資金1億元，其股東包括兩家法人股東——寧波天安（集團(tuán)）股份有限公司和藍(lán)城控股有限公司，注冊(cè)場(chǎng)所在寧波市象山縣丹東街道天安路1118號(hào)。

“是商品房開發(fā)項(xiàng)目”，不是養(yǎng)老地產(chǎn)。11月26日，浙江省象山縣土地儲(chǔ)備中心人員向邦地產(chǎn)記者明確指出，而另一接近藍(lán)城集團(tuán)人士則透露，“上述象山的土地去年就開始談了。”

與綠城的重資產(chǎn)模式不同，宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)戰(zhàn)后的藍(lán)城選擇輕資產(chǎn)，從上述工商資料中的股東名單可見，藍(lán)城并非只是代建。但，這家藍(lán)城是不是就是宋衛(wèi)平旗下的藍(lán)城？這次拿地是否意味著藍(lán)城仍難脫離房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式？

11月26日，藍(lán)城集團(tuán)執(zhí)行總裁傅林江向邦地產(chǎn)記者表示，上述藍(lán)城與綠城和藍(lán)城公司沒有股權(quán)關(guān)系，藍(lán)城集團(tuán)仍以輕資產(chǎn)為主，不會(huì)直接從事房地產(chǎn)，但不能排除藍(lán)城中國日后做房地產(chǎn)的可能，藍(lán)城中國包括房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老和健康四大板塊，藍(lán)城建設(shè)屬于“房產(chǎn)”這部分。

“綠城系”人馬

盡管傅林江表示藍(lán)城控股與藍(lán)城與此前的綠城沒有直接的股權(quán)關(guān)系，但藍(lán)城控股與宋衛(wèi)平的“綠城系”存在著千絲萬縷的關(guān)系。

邦地產(chǎn)查詢獲悉，寧波天安（集團(tuán)）股份有限公司為浙江象山當(dāng)?shù)匾患覐氖螺斉潆娫O(shè)備的企業(yè)；藍(lán)城控股有限公司成立于2012年2月15日，注冊(cè)資本5000萬元，注冊(cè)地在寧波市大榭開發(fā)區(qū)南崗商貿(mào)18號(hào)樓109室，法人代表為徐雄翔，股東包括王宇虹、寧波華夏嘉源管理咨詢有限公司和鄔曉明。

關(guān)于寧波華夏嘉源管理咨詢有限公司，工商資料顯示，該公司同樣登記于寧波市工商行政管理局大榭分局，2013年9月23日成立，其股東為兩個(gè)自然人，其中一個(gè)為徐雄翔。

徐雄翔何許人也？邦地產(chǎn)獲悉，徐雄翔與綠城關(guān)系緊密，曾擔(dān)任杭州藍(lán)城公司總經(jīng)理。據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w披露，在綠城杭州城西有一個(gè)名叫溪上凰庭的項(xiàng)目，后來改名為溪上玫瑰園，當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目老板找到宋衛(wèi)平幫忙，但又不想賣給綠城。于是，老宋將曾經(jīng)的綠城老臣徐雄翔介紹給溪上凰庭，操盤該項(xiàng)目的公司叫杭州藍(lán)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

藍(lán)城控股有限公司兩個(gè)自然人股東王宇虹和鄔曉明也與綠城系關(guān)系并非一般。浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師、董事兼執(zhí)行總經(jīng)理為王宇虹，而浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)的名字為鄔曉明。

工商登記變更資料可見，藍(lán)城控股有限公司最初名稱為寧波藍(lán)城投資有限公司，業(yè)務(wù)并不包括房地產(chǎn)，其經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)業(yè)項(xiàng)目投資、城市建設(shè)、商業(yè)、教育投資，企業(yè)管理咨詢，營銷策劃等。到了2012年7月，工商資料中，增加了一項(xiàng)“房地產(chǎn)開發(fā)”。

大肆招人

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，如果藍(lán)城上述拿地與宋衛(wèi)平有關(guān)，那么它的意圖有三點(diǎn)。

第一，宋衛(wèi)平近期陷入股權(quán)爭(zhēng)奪漩渦，拿地狀態(tài)需要高調(diào)，從而顯示企業(yè)戰(zhàn)略姿態(tài)。第二，近期寧波限購松綁，地價(jià)偏低，抄底拿地策略是正確的。第三，改善型需求釋放，高端市場(chǎng)需求釋放，藍(lán)城起步高，產(chǎn)品定位的價(jià)值凸顯。

象山位于寧波市，也是浙江省第二大城市，綠城在象山已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)名為綠城百合公寓，該項(xiàng)目除了少量大戶型和車位，已全部售罄，并已竣工交付；其他項(xiàng)目分別為綠城白沙灣玫瑰園和丹桂花園，后者為綠城房產(chǎn)代建。

值得注意的是，綠城白沙灣玫瑰園也與藍(lán)城關(guān)系關(guān)系密切，開發(fā)商為寧波泰谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，項(xiàng)目成立于2003年，股東包括谷鳳娟和杭州藍(lán)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后者股東除徐雄翔外，還包括陳曉明、翁曉寧、李海榮、李明等宋衛(wèi)平舊部。

針對(duì)藍(lán)城控股、杭州藍(lán)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與宋衛(wèi)平以及綠城、現(xiàn)在藍(lán)城之間的關(guān)系，邦地產(chǎn)多次致電和發(fā)短信給徐雄翔。對(duì)方一直未予回復(fù)。

不過，邦地產(chǎn)又有發(fā)現(xiàn)。一則有關(guān)寧波泰谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的招聘啟事稱，寧波泰谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧波天藍(lán)置業(yè)有限公司為綠城控股集團(tuán)旗下寧波象山地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而寧波天藍(lán)公司現(xiàn)處于籌建期，項(xiàng)目規(guī)劃有高層公寓、低密度合院、社區(qū)商業(yè)、配套幼兒園等，將建成象山主城區(qū)的高端物業(yè)。

11月28日，邦地產(chǎn)記者來到位于浙江省象山縣松蘭山旅游度假區(qū)內(nèi)的綠城白沙灣玫瑰園現(xiàn)場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目已建部分均為別墅等高端物業(yè)，盡管開發(fā)商股東為藍(lán)城，但綠城影子無處不在?，F(xiàn)場(chǎng)一位客戶經(jīng)理稱，該項(xiàng)目由藍(lán)城和溫州一投資商合作投資，藍(lán)城屬于綠城控股旗下的公司，項(xiàng)目部分未開發(fā)的區(qū)域?qū)⒘糇鏖_發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，藍(lán)城做高端物業(yè)，某種程度上偏離了組建藍(lán)城公司的初衷。但是很顯然，宋衛(wèi)平在高端物業(yè)開發(fā)上依然有專業(yè)度和相當(dāng)多的資源，如果僅僅做養(yǎng)老地產(chǎn)和代建業(yè)務(wù)，一是盈利空間不大，二是發(fā)展預(yù)期不確定，難以實(shí)現(xiàn)宋衛(wèi)平將藍(lán)城打造上市平臺(tái)的目的。加上其回歸綠城遭受各類非議，客觀上也會(huì)使他積極謀求藍(lán)城的戰(zhàn)略擴(kuò)張，適當(dāng)在高端物業(yè)用地上會(huì)加大獲取的力度。

11月25日國內(nèi)一知名人才招聘網(wǎng)站也顯示，藍(lán)城大肆招聘人才，涉及到研發(fā)高級(jí)經(jīng)理（保障房）、主板會(huì)計(jì)、CFO助理，成本經(jīng)理等，所招人才遍及珠海、嘉興、義烏、杭州等多個(gè)城市，其中CFO助理要求熟悉投資銀行、信托基金、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)、券商、資產(chǎn)管理公司、股權(quán)投資基金等。

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