證券時(shí)報(bào)記者蒙湘林

國內(nèi)最早涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的雅居樂地產(chǎn)（03383.HK）董事會主席陳卓林遭昆明檢察院監(jiān)視，公司股票13日復(fù)牌即大跌17%。陳卓林事件發(fā)生后，外界對于雅居樂公司債運(yùn)行情況、資金狀況和未來經(jīng)營的擔(dān)憂增加。此外，市場還出現(xiàn)了雅居樂在云南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能涉及當(dāng)?shù)刎澑膫髀劇?/p>

雅居樂方面在接受證券時(shí)報(bào)記者書面采訪時(shí)回復(fù)，公司目前正積極推進(jìn)新樓銷售，以保證公司資金狀況穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)行業(yè)拿地價(jià)格相對低廉，利潤主要來自于成本收入差，不過目前以“低價(jià)土地”為核心競爭力的經(jīng)營模式并非旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。

不排除套現(xiàn)200億自救

陳卓林事件發(fā)生后，市場出現(xiàn)了對雅居樂資金狀況及后續(xù)經(jīng)營的擔(dān)憂情緒。13日，雅居樂股價(jià)大幅下挫17%。公司于2017年到期的7億美元年息9.875厘的優(yōu)先票據(jù)也出現(xiàn)小幅下跌；公司另一只于今年12月底到期的4.75億美元定期貸款信貸，也有消息稱可能出現(xiàn)無法如期償還的可能。

基于此，雅居樂管理層于13日召開針對投資者的電話會議。有消息稱，雅居樂第四季度將不問價(jià)售樓，力保每月至少進(jìn)賬50億元人民幣售樓收入，同時(shí)旗下市值200億元投資物業(yè)也可伺機(jī)套現(xiàn)。對此，雅居樂方面未予否認(rèn)。公司同時(shí)表示，第四季度將力推新貨及采取不同措施刺激銷售，預(yù)期第四季度銷售將有明顯提升。

針對今年底即將到期的貸款，大股東承諾會利用自身的財(cái)務(wù)資源支持參與下次的融資活動來償還該筆過橋貸款的大部分。同時(shí)，公司正積極跟相關(guān)銀行商討其它的集資方案，以及商討有關(guān)延期該筆貸款未償還差額部分的可行性。

至于上周取消的配股計(jì)劃，雅居樂回復(fù)證券時(shí)報(bào)記者，盡管早前配股的包銷協(xié)議失效，聯(lián)席包銷商會繼續(xù)留意事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，并繼續(xù)與公司討論最快可行時(shí)間的集資方案。雅居樂亦收到大股東通知，在未來公司任何集資活動，并在大股東均有權(quán)參與的情況下，大股東將會提供支持及傾向利用自身的財(cái)務(wù)資源支付參與。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月30日，雅居樂總借款為447.3億元，銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)及其他借款分別為218.11億元、131.87億元及97.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率69.42%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-33.6億元。

云南低價(jià)拿地項(xiàng)目隱憂

目前，市場上還出現(xiàn)了雅居樂云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能對當(dāng)?shù)毓賳T進(jìn)行利益輸送的猜測。據(jù)相關(guān)報(bào)道，在陳卓林被昆明檢方控制之前，該集團(tuán)云南公司的多個負(fù)責(zé)人已被調(diào)查。

雅居樂對此回復(fù)證券時(shí)報(bào)記者，自2012年至今在云南的土地及工程建筑等主要資金投入合共約30億元。目前騰沖、瑞麗項(xiàng)目仍在銷售和開發(fā)建設(shè)，西雙版納項(xiàng)目正處于積極建設(shè)期間，也將于近期銷售。目前公司運(yùn)作一切正常。有關(guān)陳卓林事件，公司并未收到任何法律文件。公司正在了解事件，目前階段，除公告所述內(nèi)容外，未能亦不宜作任何評論。

資料顯示，2011年至今，雅居樂在云南已有四大項(xiàng)目，分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，總計(jì)劃用地面積7.4萬畝，預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)600億元，其中西雙版納的項(xiàng)目投資額最大為200億元。目前除了昆明項(xiàng)目外，其余三個項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，但目前只有騰沖項(xiàng)目于去年底有過公開銷售。

雅居樂在云南拿地價(jià)格低廉。2014年中報(bào)顯示，截至2014年8月，騰沖、瑞麗及西雙版納項(xiàng)目累計(jì)已取得的土地面積為314萬平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為522萬平方米，平均樓面地價(jià)198元/平方米，而騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目已取得的234萬平方米土儲樓面地價(jià)僅為155元/平方米。

一位不愿具名的地產(chǎn)咨詢?nèi)耸客嘎?，不僅僅是云南，全國大部分地區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地往往是協(xié)議出讓，開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣畷孕性O(shè)置相關(guān)條款，由此也避免了繁瑣的招拍掛程序。之所以是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，主要是不少旅游地區(qū)地處偏僻，交通不便，除開當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，土地吸引力其實(shí)并不高。

值得一提的是，雅居樂的發(fā)跡之作就是斥資超過200億元的海南清水灣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。2009年3月清水灣項(xiàng)目首次開盤，當(dāng)年取得64億元的銷售業(yè)績。2010年，清水灣全年銷售創(chuàng)下99億元紀(jì)錄，單盤貢獻(xiàn)接近雅居樂全年業(yè)績的三分之一。開盤五年來，清水灣累計(jì)銷售已經(jīng)達(dá)到300億元。

在上述地產(chǎn)咨詢?nèi)耸靠磥?，清水灣的成功很難在云南項(xiàng)目上進(jìn)行復(fù)制，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長期保持高毛利并不現(xiàn)實(shí)。首先，隨著國家城鎮(zhèn)化的深入和旅游景區(qū)的開發(fā)，拿地成本會逐步增加；其次，由于是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，而旅游地產(chǎn)投資周期長，協(xié)議約定的條款未來存在很多可變因素；最后，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，旅游地產(chǎn)因?yàn)殚_發(fā)時(shí)間長回報(bào)慢，對資金流占用格外厲害，而目前融資難度在加大。

旅游地產(chǎn)近年來發(fā)展火熱。萬科投資10億元買下大辣甲島40年租賃權(quán)，計(jì)劃建成頂級旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；中信地產(chǎn)相繼買下博鰲、太湖和天嘉湖地塊，著力打造旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊；恒大在武漢、成都等多個城市開展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，斥巨資建設(shè)旅游地產(chǎn)相關(guān)設(shè)施。但目前除了雅居樂的清水灣項(xiàng)目、華僑城主題旅游項(xiàng)目外，真正獲得較好回報(bào)的項(xiàng)目并不多見。

    原文鏈接：http://epaper.stcn.com/paper/zqsb/html/2014-10/15/content_619053.htm    

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