底氣不足的地王：計(jì)提逾億跌價(jià)準(zhǔn)備

在2013年年報(bào)中，中華企業(yè)頗有“先見(jiàn)之明”地為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元

實(shí)際上，2008年以來(lái)，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地王項(xiàng)目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地王，到中華企業(yè)2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國(guó)接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。

究竟是什么魔力，使得各路房地產(chǎn)豪杰在土地市場(chǎng)不惜一擲千金、前赴后繼呢？

5年前，已經(jīng)處于拿地狂熱狀態(tài)的宋衛(wèi)平，在蘇州豪擲36億元，拿下獨(dú)墅湖邊地塊，樓板價(jià)高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。此后兩年，媒體屢屢報(bào)出地王項(xiàng)目動(dòng)工遙遙無(wú)期，變身農(nóng)田菜地。當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目今天已經(jīng)成為號(hào)稱江南園林別墅“孤品”的蘇州綠城桃花園，以半年成交33套的成績(jī)，成為中國(guó)別墅銷售排行榜亞軍。但是，還是那句話，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，花錢不是為了賺吆喝的。從盈虧角度看，5年開(kāi)發(fā)周期，其融資成本、管理成本，加上宋衛(wèi)平不惜代價(jià)做品質(zhì)的精神，這個(gè)項(xiàng)目是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利？業(yè)內(nèi)普遍對(duì)此存有疑慮。

更尷尬的版本來(lái)自中華企業(yè)。2009年，在聯(lián)手兩大險(xiǎn)資與證大集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽(tīng)說(shuō)那時(shí)中華企業(yè)拿地意愿格外強(qiáng)烈，當(dāng)天，綠城宋衛(wèi)平難得親赴現(xiàn)場(chǎng)，大有志在必得之勢(shì)。而中華企業(yè)以28億元價(jià)格直接把宋衛(wèi)平‘拍死在沙灘上’。”當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士回憶。

只不過(guò)，到今天，這個(gè)樓板價(jià)1.8萬(wàn)元的住宅項(xiàng)目尚未開(kāi)售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項(xiàng)目，區(qū)域可查的上半年銷售均價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開(kāi)到3.4萬(wàn)元/平方米左右方可有盈利——超過(guò)周邊50%以上的定價(jià)，在今天的杭州樓市，簡(jiǎn)直是天方夜譚。

日前，上證報(bào)記者在實(shí)地走訪該項(xiàng)目時(shí)獲知，盡管開(kāi)盤在即，但項(xiàng)目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報(bào)中注明，為杭州中企御品灣項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)減值準(zhǔn)備1.1億元。

當(dāng)然，地王故事中，還有至今被大家關(guān)注的SOHO中國(guó)與復(fù)星集團(tuán)關(guān)于外灘8-1百億地王的爭(zhēng)端，也少不了中冶集團(tuán)南京地王一分為三、二次轉(zhuǎn)手的傳奇。

地王后遺癥：如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一輪調(diào)整都以房?jī)r(jià)再次上漲告終。“不要緊，總有一天，高價(jià)地王會(huì)被市場(chǎng)化解。”但這次，那些曾經(jīng)的地王，還會(huì)如此幸運(yùn)嗎？

回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價(jià)拿下地王項(xiàng)目的房企，已經(jīng)在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲后，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2013年下半年高溢價(jià)拿地的企業(yè)，將來(lái)都會(huì)“非死即傷”，其中民企可能因資金實(shí)力較弱，最先倒下。

而回看2013年，在拿地方面最激進(jìn)的區(qū)域房企，非“福建幫”莫數(shù)。雖然福建泰禾集團(tuán)[0.00% 資金 研報(bào)]在北京開(kāi)發(fā)的泰禾北京院子創(chuàng)下了今年上半年全國(guó)別墅銷售冠軍，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，泰禾表現(xiàn)得太過(guò)自信和激進(jìn)，其當(dāng)年拿下的地王風(fēng)險(xiǎn)不可小視。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年，福建泰禾集團(tuán)在北京、上海等熱點(diǎn)土地市場(chǎng)一路高歌猛進(jìn)，砸下160億元重金買地，公司資金鏈一度受到質(zhì)疑。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至2013年12月31日，泰禾集團(tuán)長(zhǎng)期借款中，信托借款高達(dá)114.42億元——2013年年初該指標(biāo)還只有26.18億元。大量信托資金用于2013年地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作。截至今年6月21日，泰禾集團(tuán)大股東泰禾投資持有公司79.57%的股份中，累計(jì)有76.86%已經(jīng)質(zhì)押。以質(zhì)押股份融資開(kāi)發(fā)的能量似乎已經(jīng)用盡，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)漫長(zhǎng)調(diào)整，泰禾將如何應(yīng)對(duì)？

同樣善于運(yùn)用信托來(lái)支持快速開(kāi)發(fā)的福建企業(yè)還有正榮集團(tuán)。“有些民企老板連地王項(xiàng)目都沒(méi)有實(shí)地看過(guò)，僅大概知道一個(gè)方位，就敢拍板拿地。這只能用瘋狂來(lái)概括了。”一位杭州地產(chǎn)界人士稱。

而瘋狂拿地的背后原因也是各異。“一般來(lái)說(shuō)，央企拿地王都是出于區(qū)域戰(zhàn)略考慮。比如華潤(rùn)在深圳前海拿地王，方興地產(chǎn)在上海拿地，都是出于戰(zhàn)略布局。由于預(yù)期回收周期較長(zhǎng)，相對(duì)比較安全。但一些民營(yíng)企業(yè)，尤其是那些為沖刺上市而不計(jì)成本拿地的企業(yè)，未來(lái)一定會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。”薛建雄稱。

然而，多年來(lái)，因?yàn)橹袊?guó)樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調(diào)整都以房?jī)r(jià)再次上漲告終，地王項(xiàng)目暗藏的風(fēng)險(xiǎn)，也逐漸被房企忽視了。“不要緊，總有一天，高價(jià)地王會(huì)被市場(chǎng)化解。”他們想。

可是，這一次，幸運(yùn)女神，還會(huì)眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎？

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