每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

7月5日，天津泰達(dá)股份有限公司（000652，SZ；以下簡(jiǎn)稱泰達(dá)股份）的全資子公司揚(yáng)州萬(wàn)運(yùn)建設(shè)發(fā)展有限公司，以37429萬(wàn)元的總價(jià)成功競(jìng)得揚(yáng)州市編號(hào)為870號(hào)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

公告顯示，870號(hào)商用地塊的出讓面積是77557平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊的容積率大于3.8，小于等于5.0，擬用于揚(yáng)州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（Y-MSD）項(xiàng)目的建設(shè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早在4月17日，泰達(dá)股份發(fā)布公告稱，公司將投資79.43億元建設(shè)Y-MSD項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于揚(yáng)州市東部廣陵新城境內(nèi)，總用地面積約170008平方米，折255畝，性質(zhì)為商業(yè)、金融、辦公等用地。

昨日（7月7日），中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從很多城市來(lái)看，城市綜合體都過(guò)剩，連杭州也對(duì)部分區(qū)域嚴(yán)格控制新增大型商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)。城市綜合體的運(yùn)作取決于定位、交通、人流和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，泰達(dá)股份尚缺乏成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其整合能力是一種考驗(yàn)。

項(xiàng)目盈利能力待考/

對(duì)于Y-MSD項(xiàng)目，泰達(dá)股份表示，公司計(jì)劃分兩期建設(shè)，其中一期開(kāi)發(fā)用地面積116.4畝，二期開(kāi)發(fā)用地面積138.6畝?？偨ㄖ娣e101萬(wàn)平方米，其中一期開(kāi)發(fā)，地上建筑面積37.5萬(wàn)平方米，地下建筑面積12萬(wàn)平方米；二期開(kāi)發(fā)，地上建筑面積38.5萬(wàn)平方米，地下建筑面積13萬(wàn)平方米。

4月17日的公告中稱，揚(yáng)州市政府承諾對(duì)建成后總物業(yè)的80%予以定向回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格由回購(gòu)物業(yè)的總成本費(fèi)用加成16%管理費(fèi)用構(gòu)成。

RET睿意德助理董事李靜雅接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，政府的回購(gòu)政策會(huì)對(duì)項(xiàng)目的去化有一定效果。

對(duì)于項(xiàng)目的盈利能力，《天津泰達(dá)股份有限公司Y-MSD項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中提到，本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于揚(yáng)州市廣陵新城內(nèi)，根據(jù)近期相同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)和市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的預(yù)測(cè)，文創(chuàng)、信息SOHO工作室出售價(jià)格按11000元/平方米；酒店式公寓按11000元/平方米；辦公部分出售價(jià)格按11000元/平方米；商業(yè)部分出售價(jià)格按18000元/平方米；酒店部分出售價(jià)格按14000元/平方米，售價(jià)每年增幅3%。物業(yè)銷售回款818966萬(wàn)元，物業(yè)及車(chē)位運(yùn)營(yíng)回款55530萬(wàn)元。

但根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，揚(yáng)州2013年商業(yè)項(xiàng)目成交量為11萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為5290元/平方米，價(jià)格同比2012年下跌了45%。

在李靜雅看來(lái)，項(xiàng)目售價(jià)高是個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)槟壳罢w市場(chǎng)環(huán)境并不好，觀望情緒濃厚，新啟動(dòng)的樓盤(pán)可能沒(méi)有大的去化壓力，但是一旦供應(yīng)量增大，會(huì)面臨競(jìng)爭(zhēng)的壓力，也會(huì)遇到去化的瓶頸。

上述研報(bào)還指出，該項(xiàng)目所在地廣陵新城在未來(lái)2~3年的土地供應(yīng)量還會(huì)增加，市場(chǎng)會(huì)形成較大競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域內(nèi)環(huán)球金融城等具有一定規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目已搶占了一定的市場(chǎng)先機(jī)。目前區(qū)域內(nèi)特色市場(chǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新較多，走特色化道路具有一定的阻礙。

建設(shè)周期資金缺口較大/

據(jù)了解，該項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為79.43億元，分二期建設(shè)，一期投資約39.37億元，二期投資約40.05億元。其中自籌資金及滾動(dòng)投入54.43億元、銀行貸款25億元。

泰達(dá)股份的負(fù)債率增高在2013年就見(jiàn)端倪。根據(jù)泰達(dá)的合并資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)，其在2013年的短期借款為53.53億元，在2012年該數(shù)值為36.99億元；其在2013年的長(zhǎng)期借款為27.51億元，在2012年該數(shù)值為13.39億元。根據(jù)泰達(dá)今年一季報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2014年一季度資產(chǎn)負(fù)債率為85.69%，而在2013年同期則為84.80%。

泰達(dá)股份在公告中表示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，建設(shè)周期資金缺口較大，需要通過(guò)貸款方式滿足項(xiàng)目如期建設(shè)。公司將以持有物業(yè)做抵押，積極尋求股東及關(guān)聯(lián)方的資金支持，同時(shí)擴(kuò)展新的融資模式，如信托貸款、工程墊款、融資租賃等。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從國(guó)內(nèi)來(lái)看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過(guò)1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過(guò)剩，這樣的城市在我國(guó)35個(gè)大中城市中不在少數(shù)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)普遍供大于求，比一、二線城市的供應(yīng)更為嚴(yán)重。

李靜雅說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的去化要看是否合乎市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)化運(yùn)作的部分，如果沒(méi)找到產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的支點(diǎn)，單靠開(kāi)發(fā)商從開(kāi)發(fā)的角度去打造一個(gè)綜合體項(xiàng)目，還是有困難的。

泰達(dá)股份表示，項(xiàng)目在規(guī)劃過(guò)程中結(jié)合了揚(yáng)州市及廣陵區(qū)政府要求，在工期和銷售率方面壓力較大。項(xiàng)目較大程度依托于政府的相關(guān)補(bǔ)貼及回購(gòu)承諾，一旦承諾行為不能兌現(xiàn)或延期兌現(xiàn)，將大幅增加項(xiàng)目成本，影響利潤(rùn)水平。