自住房扎堆入市

實(shí)際上，隨著今年自住型商品房的扎堆入市，已經(jīng)對(duì)定位剛需的北京純商品房住宅產(chǎn)生了很大的沖擊。根據(jù)北京市住建委官方公開信息統(tǒng)計(jì)，從2013年11月29日第一個(gè)自住房項(xiàng)目開始申購以來，截至目前，自住房項(xiàng)目入市量已達(dá)11個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)約為1.8萬套，合計(jì)供應(yīng)面約為160萬平方米。

而對(duì)于1.8萬套的供應(yīng)量，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，這個(gè)供應(yīng)量相當(dāng)于北京近一個(gè)季度的商品房住宅成交量，對(duì)市場的影響非常大。

中指院的報(bào)告也認(rèn)為，由于自住型商品房價(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)，其大量入市短期內(nèi)必將增強(qiáng)剛性需求的觀望情緒。今年以來，北京住宅成交量受購房者觀望情緒影響下滑明顯，出清周期達(dá)到15個(gè)月的歷史高位，短期內(nèi)全市房價(jià)或存下行壓力。

同時(shí)，自住型商品房的分布也導(dǎo)致了北京同城市場表現(xiàn)分化，五環(huán)外或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)跌局面。分區(qū)域來看，2013年9月份至今，北京市累計(jì)成交的43宗含自住型商品房地塊中有40宗地塊分布在五環(huán)以外，由于未來入市項(xiàng)目較多且價(jià)格具有明顯優(yōu)勢(shì)，短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)區(qū)域均價(jià)形成明顯的下拉作用，五環(huán)外市場或?qū)⒊尸F(xiàn)量升價(jià)跌。而對(duì)五環(huán)內(nèi)而言，由于區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)稀缺且自住型商品房項(xiàng)目較少，購房者觀望周期相對(duì)較短，成交量或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升。北京市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)同城分化局面。

此外，對(duì)于近期信貸政策的微調(diào)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為難以真正影響到房地產(chǎn)市場。

張大偉表示，“對(duì)于市場來說，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行[微博]單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非盈利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)仍將持續(xù)。同時(shí)，部分銀行響應(yīng)央行的措施，很可能是把房貸從基準(zhǔn)利率上浮回歸到基準(zhǔn)利潤的水平，或者提高審批放款的效率，但對(duì)市場來說，影響微乎其微”。

二手房量價(jià)齊跌

相比于新建住宅，北京二手房市場的表現(xiàn)則更加慘淡，成交量和成交均價(jià)也是雙雙下滑。在國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，北京二手房價(jià)格在5月份出現(xiàn)了較大幅度的下滑，跌幅位列70個(gè)大中城市之首。

而根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京上半年二手房合計(jì)簽約43515套，預(yù)計(jì)上半年簽約總量為4.4萬套，同比環(huán)比均明顯下調(diào)。而這一成交量也是北京有網(wǎng)簽記錄以來的最低值。

據(jù)悉，北京二手房上半年的平均價(jià)格相比2013年4季度已經(jīng)下調(diào)超過5%，疊加稅費(fèi)、中介費(fèi)等，2014年上半年購入二手房的業(yè)主幾乎全部被套，同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京的二手房還將有10%-15%的價(jià)格下調(diào)空間。

張大偉表示，樓市在信貸收緊影響下，上漲開始乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開始陰跌，成交量持續(xù)下滑。2013年，北京二手房價(jià)格的漲幅超過了受到限價(jià)影響的新建住宅，但隨著近期信貸政策的收緊，和自住房導(dǎo)致的觀望情緒。二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月陰跌。

有數(shù)據(jù)也顯示，北京二手房成交均價(jià)正在加速下調(diào)，6月份的成交均價(jià)為2.92萬元/平方米，相比5月的均價(jià)3.02萬元/平方米，下調(diào)幅度達(dá)到了3.3%。

“目前看，二手房掛牌房源的價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了全面下調(diào)。雖然房主心里的預(yù)期價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)，但購房者的觀望情緒則繼續(xù)加強(qiáng)。預(yù)計(jì)未來二手房均價(jià)下滑的趨勢(shì)還將繼續(xù)。”張大偉認(rèn)為。

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